По данным ЦБ РФ на 01.02.2021 г., строительными компаниями в Самарской области открыто 5904 счетов эскроу. По данному показателю область оказалась на пятом месте среди 14 регионов Приволжского федерального округа, обогнав Чувашию, Башкортостан, Пензенскую область и т. д. В июле 2019 года застройщики перешли на новую схему финансирования долевого строительства — дома теперь нужно возводить на собственные или банковские средства, а деньги покупателей до завершения стройки должны храниться на специальных счетах. После того, как закон вступил в силу, часть экспертов рынка прогнозировали резкое уменьшение количества застройщиков, однако эти опасения не оправдались.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Количество открытых счетов эскроу в Самарской области за минувшие восемь месяцев увеличилось в два раза — до 5904. Общая сумма кредитных договоров, заключенных со строительными организациями, использующими эскроу-счета, в регионе, по данным Банка России, превышает 22 млрд руб. Средняя ставка в ПФО — 2,21%. Летом прошлого года ЦБ РФ публиковал данные о 2001 счете эскроу, открытом в Самарской области для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Остатки средств на счетах составляли 4,7 млрд руб. «В Самарской области есть уже практика полного завершения проектов с использованием счетов эскроу. На 1 июня в регионе „раскрыты“ 335 таких счетов, с которых перечислено 851,7 млн руб.», — отметила тогда управляющий отделением по Самарской области Волго-Вятского ГУ Банка России Марина Мясникова.
Первого июля 2019 года законодательство установило новые правила финансирования долевого строительства. Так, согласно поправкам, компании больше не могут строить объекты на средства дольщиков. Реализовать проект можно теперь только на собственные деньги или средства банка из утвержденного перечня. Деньги дольщиков в период возведения объекта хранятся на счетах эскроу. Воспользоваться средствами покупателя девелопер сможет только после того, как исполнит взятые на себя обязательства — завершит строительные работы и сдаст объект в эксплуатацию.
Новые условия работы распространились на проекты, которые к моменту вступления закона в силу были готовы меньше чем на 30% и имели менее 10% договоров долевого участия. Объекты с высокой степенью строительной готовности и большим количеством привлеченных дольщиков девелоперы могли достраивать по старым правилам — если получили заключение о соответствии проекта установленным правительством критериям.
По замыслу законодателей, изменения в Федеральном законе, в первую очередь, призваны защитить деньги граждан от риска оказаться обманутыми дольщиками. Еще в ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план полного отказа от такого метода финансирования строительства жилья. Тогда эта проблема стояла действительно остро: в 72 из 85 регионов были зарегистрированы проблемные дома, в общей сложности числилось более 800 недостроев. Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь–сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.
Девелоперам проектное финансирование позволяет вести строительство вне зависимости от темпов продаж жилья. К тому же растет уровень доверия покупателей — они знают, что между ними и продавцом появился надежный посредник в лице банка.
По словам заместителя регионального директора по развитию малого и среднего бизнеса ОО «Самарский» Елены Козеевой, процедура открытия эскроу-счета достаточно проста: после подписания договоров долевого участия (ДДУ) по каждому из них в банке открывается счет, на который и зачисляются денежные средства приобретающего жилье. «Если стройка остановится, покупателю возвращается вся внесенная сумма. При возникновении другого форс-мажора — переноса сроков строительства и сдачи — предусмотрено продление договора, но только при условии согласия двух сторон. Немаловажный факт, что средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Сумма страхового возмещения составляет 100%, но не более 10 млн рублей. Учитывая среднюю стоимость договора ДДУ, покупатель не теряет свои деньги», — поясняет Елена Козеева. В случае эскроу-финансирования ПСБ предлагает участникам проекта комплексное сотрудничество: банковское сопровождение, контроль целевого использования средств, транзакционное обслуживание, специальные условия по размещению средств для дополнительного дохода и зарплатный проект.
Перед реализацией реформы аналитики ожидали роста цен на квадратные метры и череду банкротств игроков строительного рынка. Однако новый опыт показал, что ситуация на строительном рынке с переходом на проектное финансирование стала стабильнее. В условиях ограничительных мер, связанных с пандемией, именно механизм финансирования строительной отрасли банками позволил продолжать стройки, даже несмотря на падение спроса.
Опасения, что переход на проектное финансирование в долевом строительстве увеличит издержки застройщиков, также не оправдались. Если ранее банки кредитовали строительные компании под 12-15% годовых, то сейчас средняя ставка находится на уровне 4-5% годовых. Кроме этого, девелоперы, которые уже перешли на проектное финансирование, получили конкурентное преимущество, поскольку могут свободно работать и не зависеть от реализации квартир — при прежних «правилах игры» это было обязательным условием финансирования стройки.
По данным Банка России, отказы в проектном финансировании вызваны тем, что застройщики не предоставляют банкам все необходимые документы. В то же время в Министерстве строительства России уверены, что разработанные рекомендации по оптимальному взаимодействию уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов уже в скором времени помогут увеличить процент строительных компаний, работающих по новой схеме. «Консультанты ПСБ помогут разобраться в пакете документов, помогут их заполнить и проверят перед отправкой. Застройщики получают со стороны банка компетентную оценку, ведь в процессе рассмотрения заявки и на последующих этапах в работу будут вовлечены не только кредитный менеджер, но и аналитики, эксперты по строительству, профильные юристы и андеррайтеры. Банк располагает компетентными сотрудниками, которые будут соответствовать уровню игроков строительного рынка, понимать нюансы и детали. Важно, чтобы и штатная численность таких экспертов была достаточной для обеспечения оперативности и качества рассмотрения проекта, тем более что крупные застройщики приходят в банки с большим капиталом и опытом крупных сделок», — отметила Елена Козеева.
В целом по России объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, по данным на 1 января 2021 года, превысил 1,19 трлн руб. 126,7 млрд руб. по завершенным проектам строительства уже перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов на строительство объектов. Общий лимит действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками, за год вырос в три раза и на 1 января составил более 2,72 трлн рублей.
Проектное финансирование в Самарской области. Данные по состоянию на 1 февраля 2021 года.
По данным cbr.ru