Жилье с низкой доходностью

Начавшийся в прошлом году кризис вынудил держателей капиталов искать альтернативные направления для инвестиций, самым очевидным из которых стала покупка квартиры. Но далеко не для всех такое вложение в итоге окажется выгодным. Ажиотажный спрос на жилье уже начал стимулировать рост предложения на рынке долгосрочной аренды, что делает сдачу квартиры все менее выгодным занятием. Но отказываться от привычного инструмента большинство потенциальных рантье по-прежнему не готовы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На фоне падения цен на нефть, обвала рубля, снижения доходности банковских вкладов и запуска программы льготного ипотечного кредитования одним из ключевых трендов рынка недвижимости стал рост числа инвестиционных сделок по покупке квартир. Если в 2019-м, по подсчетам компании «Этажи», на их долю приходилось 5–6% всех продаж, то по итогам прошлого года эта доля выросла до 18%. При этом в компании отмечают, что если поначалу инвесторы рассматривали в основном новостройки, то после вымывания в сегменте ликвидного предложения перешли на вторичный рынок.

В Москве, согласно расчетам аналитического центра «Инком-Недвижимость», на первичном рынке к инвестиционным сейчас относятся 40% сделок, а на вторичном — 17%. Год назад эти значения оценивались в 30% и 14% соответственно. Управляющий директор компании МИЭЛЬ Мария Жукова отмечает, что с июня 2020 года и до настоящего момента с прицелом на последующую сдачу в аренду на вторичном рынке Москвы покупается около 30% квартир. Это вдвое выше аналогичного значения 2019 года.

Новая аренда

Резкий рост инвестиционных продаж жилья неминуемо приведет к увеличению объема предложения на рынке аренды. Гендиректор We know Александр Галицын констатирует, что для последующей сдачи в аренду недвижимость покупает примерно половина инвесторов. «Хотя если рост стоимости купленного на первичном рынке актива после получения разрешения на ввод в эксплуатацию составит более 50%, часть потенциальных рантье может «выйти в кэш»: в этом случае перепродажа квартиры — более доходная инвестиционная стратегия, чем сдача в аренду»,— поясняет он.

Тем не менее замдиректора департамента аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова отмечает, что в Москве за минувший год объем предложения жилья в аренду уже вырос на 18%. Часть объектов ушла на рынок из-за отъезда из города арендаторов, но многие и вышли на рынок. Рост предложения, по мнению эксперта, продолжится и к 2022 году общий прирост экспозиции найма может составить 20%. Руководитель департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова тоже прогнозирует рост предложения жилья в аренду к концу года. «С одной стороны, часть нынешних арендаторов переедут в свои квартиры, купленные в строящихся домах, с другой — часть тех, кто вложил свои сбережения и не планирует продажу, решат сдать их в аренду»,— рассуждает она.

Этот эффект на рынке будет ощущаться в долгосрочной перспективе: руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что ажиотажный спрос обычно не сразу влияет на рынок аренды. «В основном покупают квартиры на стадии строительства, наиболее дешевые варианты — на котловане, до момента их массового появления в базах объявлений пройдет не менее двух лет»,— рассуждает он. Александр Галицын тоже ждет, что объем нового предложения на рынке аренды будет расти в перспективе следующих трех-пяти лет.

Рост конкуренции

В отличие от цен на новостройки и вторичку, ставки долгосрочной аренды, согласно данным ЦИАН, сейчас практически не растут, а по итогам прошлого года в большинстве городов-миллионников они даже продемонстрировали отрицательную динамику. Алексей Попов поясняет, что сегмент аренды напрямую зависит от ситуации в экономике, поэтому не получится стимулировать его нерыночными мерами поддержки, такими как, например, программа льготного ипотечного кредитования. Возврат к росту цен до восстановления рынка труда, по мнению эксперта, маловероятен. «Некоторые арендодатели и сейчас пытаются повышать расценки, мотивируя тем, что недвижимость дорожает, но на фоне слабого спроса со стороны арендаторов это редко завершается заключением сделки»,— рассказывает он.

В таких условиях увеличение объема предложения — фактор, который будет сдерживать рост цен на аренду и в текущем году, поясняет Ольга Павлинова. С этим соглашается и господин Галицын — правда, с оговоркой, что динамика ставок будет также зависеть и от инфляции, роста или снижения доходов населения. Хотя заметного снижения ставок госпожа Павлинова не ждет: при покупке жилья для сдачи собственники рассчитывают свою потенциальную доходность и редко готовы решительно менять ее в сторону снижения. «Это чисто психологический фактор, но надо учитывать и то, что ежегодно растут затраты собственников на содержание жилого помещения, существует риск появления системы контроля за уплатой налогов от сдачи жилья»,— говорит она.

Самая высокая конкуренция собственников будет наблюдаться в сегменте массового жилья. Оксана Полякова рассказывает, что 80% экспозиции жилья в аренду в Москве сейчас — объекты классов эконом и комфорт. К ним же относится и большинство приобретаемых квартир для сдачи в аренду. «Улучшенные характеристики экономичных объектов в новостройках на окраинах города способны привлечь внимание арендаторов, но не повысить цену»,— говорит эксперт. Первые три года после сдачи дома в эксплуатацию жилье в нем сдается в среднем на 10% дешевле.

Рост цен на недвижимость и стагнация ставок аренды ведут к снижению доходности для инвесторов. Согласно расчетам Оксаны Поляковой, если в 2019 году окупить типовую однушку можно было в среднем на 16 лет, а доходность оценивалась в 6,2%, то сейчас эти показатели выросли до 19,5 года и 5% соответственно. В компании МИЭЛЬ доходность от сдачи средней однокомнатной квартиры у метро за 9 млн руб. оценивают в 3,5% годовых, учитывая арендную ставку 30 тыс. руб., выплату налога со стороны собственника как самозанятого (4%) и вложение 1 млн руб. в обновление ремонта, мебель и технику.

Впрочем, к оценке доходности существуют разные подходы. Например, Ольга Павлинова интегрирует в формулу среднюю стоимость ипотечного кредита: «Если в январе 2020 года при первоначальном взносе 15% и ставке 9,7% годовых средний срок окупаемости однокомнатной квартиры, сдаваемой в аренду в крупных городах России, был 27 лет, то в январе 2021-го при ставке 6,5% срок сократился до 17,8 года». Но, как показывает практика, покупка инвестиционной арендной квартиры в кредит не такой распространенный случай. Согласно данным опроса ЦИАН, за счет сдачи недвижимости выплачивают ипотеку только 16% московских рантье.

Консервативные инвесторы

Несмотря на очевидно растущие издержки и снижающуюся доходность, ждать резкого падения интереса инвесторов к покупке жилья не стоит. Согласно данным ЦИАН, среднему московскому рантье сейчас 39 лет, он сдает квартиру всего четыре года, и получаемые средства формируют 25% его дохода. 30% собственников купили жилье самостоятельно, а 27% в перспективе планируют купить еще квартиры для сдачи в аренду. Попрощаться с арендным бизнесом думают только 3% рантье, но большинство из них (66%) действительно называют в качестве причины низкую доходность и выбор другого финансового инструмента.

Алексей Попов поясняет, что сдача квартиры в аренду — пассивное вложение, которое априори не предполагает высокой доходности. Инвесторы, которые хотят получить более высокие доходы от недвижимости, по его мнению, могут обратить свое внимание на посуточную аренду или инвестиции в нежилые помещения. «Но там нужно и тратить свое личное время, и нести повышенные риски, в отличие от почти гарантированных платежей от долгосрочных арендаторов квартир»,— поясняет он. Александр Галицын соглашается, что рост цен на недвижимость и снижение доходов населения должны сделать арендный бизнес менее доходным. «Но большинство частных инвесторов живут в парадигме "все равно аренда будет дорожать"»,— уверен он.

Тем, кто по-прежнему готов вкладываться в жилье, Оксана Полякова напоминает, что доходность аренды тем выше, чем ниже цена приобретенного для этих целей объекта и его арендной ставки. «Жилье экономкласса в пешей доступности от удаленной станции метро или МЦК быстро найдет арендатора и начнет приносить прибыль»,— говорит она. При этом, по мнению эксперта, выгоднее рассматривать предложения на вторичном рынке, в современных домах с хорошим состоянием коммуникаций и входной двери. «Жилье в новостройках требует больших затрат на приведение его в пригодное для проживания состояние»,— напоминает госпожа Полякова.

Александра Мерцалова