По информации, полученной из территориальных агентств Москомимущества, на прошлой неделе были введены в действие дополнения к Постановлению правительства Москвы #520. Напомним, что оно определяет порядок проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду и продаже в собственность нежилых помещений. Базовая ставка аренды, применяемая для расчета арендной платы, теперь установлена на уровне 45,4 тыс. руб. за 1 м2 в год (до настоящего времени она составляла 14,5 тыс. руб.). Это новшество, естественно, привело к увеличению муниципальных ставок аренды нежилых помещений. При этом порядок расчетов остался прежним. Годовая арендная плата высчитывается путем умножения базовой ставки на различные коэффициенты (процент износа, качество строительного материала, тип здания, территориальная зона, тип деятельности и другие) и последующего деления на 10. Таким образом, изменение базовой ставки автоматически увеличивает муниципальные ставки в три раза. Теперь они колеблются от 2000 до 6000 руб. за 1 м2 в год в зависимости от местоположения и качества арендуемого помещения. Помещения на первом этаже, расположенные вблизи станций метро и крупных магистралей (Ленинский проспект, проспект Вернадского), будут стоить 4000-6000 руб. за 1 м2 в год. В отдаленных от центра районах Москвы (например, в Северном Бутово) ставка арендной платы несколько ниже: она составит 2000-4500 руб. за 1 м2 в год. В таких же пределах будет колебаться плата за аренду подвального помещения в престижных районах. Заметим, что приведенный выше уровень арендной платы рассчитан без учета вида деятельности арендатора. Коэффициент вида деятельности, согласно постановлению, колеблется от 0,2 до 2. Соответственно этому будет меняться и окончательная величина арендной платы.
Второе дополнение к постановлению касается введения нового минимального значения эксплуатационных расходов за нежилые помещения. Они установлены на уровне 1016,84 руб. за 1 м2 в год против прежних 338 руб. за 1 м2. Такое повышение повлияет на арендные ставки за помещения с большим процентом износа. Дело в том, что если по расчетам муниципальная ставка оказывается меньше величины эксплуатационных расходов (что возможно в случае значительного износа здания), то годовая арендная плата устанавливается, согласно постановлению, на уровне эксплуатационных расходов. То есть теперь минимальная ставка аренды помещений в старых домах, составляющих значительную часть муниципального фонда города, будет равна 1016 руб. за 1 м2 в год.
По мнению экспертов Ъ, принятые дополнения к постановлению повлияют на увеличение арендных ставок в двух направлениях. Во-первых, рассчитанные по постановлению муниципальные ставки используются в качестве стартовых при проведении территориальными агентствами конкурсов на право аренды нежилых помещений. Трехкратное их увеличение, соответственно, повлияет и на конечные арендные ставки. Во-вторых, при перерегистрации ранее заключенных договоров аренды также используются муниципальные арендные ставки. То есть средняя арендная ставка муниципальных помещений в Москве возрастет в три раза.
Наблюдатели отмечают, что резкий скачок муниципальных ставок окажет свое влияние и на вторичный рынок нежилых помещений. Однако масштабы влияния сейчас предугадать сложно из-за значительного временного зазора.
Цена трехкомнатных квартир — наиболее объективный показатель стоимости личных апартаментов.
Для сегодняшнего обзора рынка продажи частных квартир в Москве мы избрали трехкомнатные квартиры. По нескольким причинам. Во-первых, понятно, что подобные квартиры покупаются исключительно под собственные апартаменты. Использование в каких-либо коммерческих операциях (например, под расселение коммунальных квартир), навряд ли возможно. Во-вторых, по мнению экспертов Ъ, именно этот тип квартир дает самое наглядное представление о реальной рыночной стоимости жилья в различных районах Москвы. Какова она — прекрасно видно из приводимого графика. Также очевидно, что в силу приведенных причин процент заключаемых сделок с трехкомнатными квартирами наиболее низок — всего лишь пять-десять процентов от общего числа сделок фирм-риэлтеров.
Наиболее велик и разброс цен по этому типу квартир. К примеру, на прошлой неделе Московская центральная буржа недвижимости (тел. (095) 928-05-69) реализовала трехкомнатную квартиру общей площадью 56 м2 на Обводном шоссе (метро "Молодежная") за $33 тыс. А трехкомнатная общей площадью 71 м2 практически в том же районе (метро "Филевский парк") была выставлена на продажу фирмой "Транстрейд" (тел. (095) 216-90-72) уже за $70 тыс. Как отмечают специалисты фирм, подобный разброс цен продажи говорит только об одном: цена трехкомнатных квартир определяется их и качеством, и размерами. Поэтому совершенно неудивительно практически двухкратная разница в ценах продажи. Ведь "трешка" на Обводном шоссе расположена на первом этаже старого пятиэтажного дома, а площадь кухни составляет лишь 6 м2. В то время как "трешка", предлагаемая к продаже "Транстрейдом", расположена на седьмом этаже нового кирпичного дома. Плюс кухня в девять метров и жилая площадь 51 м2. Так что думайте сами и выбирайте сами, господа.
Кстати, раз уж мы заговорили о больших квартирах и фирме "Транстрейд". Прошедшая неделя была отмечена для нее еще одним знаменательным событием — завершено первое расселение коммунальной квартиры. Причем, по оценкам специалистов, очень интересной для использования под офис. А может, и для жилых апартаментов. Речь идет о семикомнатной квартире общей площадью 170 м2 на Чистопрудном бульваре. Да и цена вполне соответствует средней цене на квартире подобного класса в центре Москвы — $170 тыс.
Сбербанк компенсирует затраты на покупку участка
Прошедшая неделя, по мнению наблюдателей, характеризовалась активными действиями на земельном рынке Москвы и области. Городские власти выставили на конкурс семь земельных участков в центре и на окраинах столицы, которые, по мнению экспертов, представляют значительный коммерческий интерес (Ъ подробно писал об этом 29 и 30 апреля). Победителем станет тот, кто предложит максимальную сумму за приобретение права долгосрочной аренды участка. Об этом, вероятно, станет известно 28 мая, когда состоится заседание городской конкурсной комиссии.
В Московской области дела обстоят попроще — конкурсов не устраивается. Однако, как отмечают наблюдатели, с наступлением хорошей погоды инвестиционная активность граждан значительно увеличилась. Продавцы земли не заставили себя долго ждать и выставили участки, разнообразные как по ценам, так и по местоположению. Выбрать есть из чего.
Если говорить о самых престижных местах, то это Рублево-Успенка (Западное направление). Цены там зафиксировались на уровне $2000-3000 за сотку в зависимости от местоположения участка и его размеров в целом. Например, фирма "Транстрейд" ((095) 287-00-12) продала в этом районе участок в 15 соток всего за $30 тыс. Это стандартный участок, который имеет водоснабжение, подведенный газ и электроэнергию. Вообще, запад — самое дорогое направление. Здесь даже на расстоянии 35-50 км от Москвы цены на пятнадцатисоточные участки редко опускаются ниже $5000. В радиусе же 50-70 км достойные участки по 15-20 соток в лесном массиве с хорошим подъездом, электричеством и водой стоят не менее $3000.
На севере области наиболее престижным и популярным местом, как мы уже неоднократно отмечали, стал район озера Круглое (20 км от МКАД). Судя по продажам фирмы "Агра"((095) 577-27-17) цены здесь пока сохраняются на уровне $1000 за сотку. По этой цене продаются участки в 0,15 га в массиве для индивидуальной коттеджной застройки в 400 м от озера. Между тем, тоже в тридцатикилометровой зоне от МКАД на север, но далеко от крупных водоемов участки стоят уже по $400-600 за сотку.
На цену участков, расположенных в радиусе 40-70 км от Москвы, наибольшее влияние оказывает расстояние до железнодорожной станции. По мнению экспертов, конкурентноспособным считается участок максимум в трех километрах от станции. Характерным примером может послужить продажа участков по 10 и 12 соток фирмой "Интер" ((095) 171-86-43). Предлагаемые участки окружены лесом, одной стороной примыкают к каналу и находятся в 61 км от МКАД недалеко от Дмитрова. Участки здесь стоят 100 тыс. рублей за сотку. Кроме того, в стоимость участка входит подведение электричества и воды. По мнению наблюдателей, участки, предлагаемые "Интером", пользуются спросом по двум причинам. Во-первых, они расположены на расстоянии 1 км от станции Орудьево. Во-вторых, чтобы привлечь широкий круг покупателей, фирма решила помогать своим клиентам, купившим участок, оформить кредит в Сбербанке. Долгосрочный кредит выдается для строительства садового дома на сумму до 2 млн руб. и на срок до 8 лет под 100% годовых. Учитывая, что уровень инфляции составляет те же 100%, но в квартал, этот кредит можно рассматривать как своеобразный подарок.
Если говорить о восточном направлении, то цены здесь, даже в непосредственной близости от Москвы, невысоки. Например, в 12 км от МКАД (рядом с поселком Малаховка) фирмой "Транстрейд" продаются участки на опушке леса. Земельный участок площадью 0,15 га стоит $12 тыс. Как положено, имеется полный набор коммуникаций — газ, вода, электричество.
Тем временем земельный рынок Санкт-Петербурга никак не выйдет из зимней спячки — проходят лишь единичные сделки. Однако администрация Ломоносовского района приняла решение о выделении 2500 га под малоэтажную застройку. Среди инвесторов, претендующих на участки, числятся крупные предприятия города и девелоперская фирма VMB. По договору с местными властями она получит под застройку 97 га, отдавая за это около 30% предполагаемых коттеджей.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ