Четыре способа продажи ипотечной квартиры

Благодаря государственному субсидированию сегодня ставки по ипотечному кредитованию достигли исторического минимума, и для большинства россиян ипотека стала наиболее доступным способом по улучшению жилищных условий.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. О том, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, мы выяснили у экспертов.

«Никаких ограничений в данном случае нет — продавать можно, но только с согласия банка. Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. После одобрения банком сделки нужно выбрать один из четырех возможных способов продажи ипотечной квартиры», — пояснила менеджер отдела продаж вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест» Аида Галяутдинова.

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры после досрочного погашения кредита. «Обычно в этом случае берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — рассказала Аида Галяутдинова. Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Такая возможность предусмотрена в гражданском кодексе с 2015 года.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметила эксперт. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.

Второй способ — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. В данном варианте требуется непосредственное участие банка. «Сотрудник банка предоставляет справку с указанием размера оставшегося долга. После чего покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала Аида Галяутдинова.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту и рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила специалист по продаже вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест».

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежам. В этом случае для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Кроме вариантов продажи, не менее интересен и вопрос, выгодно ли продавать квартиру, находящуюся в ипотеке? «Все зависит от условий, на которых была приобретена квартира. Например, совсем недавно в моей практике был случай, когда клиент, продавший квартиру в ЖК „Биосфера“, остался в солидном плюсе, даже несмотря на выплату процентов по ипотеке. Чаще всего так бывает, когда квартира куплена на этапе котлована, и к концу строительства ее стоимость вырастает в среднем на 20 — 30%», — рассказала эксперт.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам эксперта, является снижение рисков мошенничества со стороны продавца, так как кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры специалисты относят увеличение срока продажи. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

«Чаще всего при самостоятельной продаже квартиры с обременением уходит до 30 дней. В случае с нашими клиентами мы можем сократить этот срок до двух недель. ГК „Первый Трест“ принимает на реализацию комнаты, квартиры, в том числе хрущевки, квартиры с обременением и загородные дома в радиусе 30 км от города. Также наши специалисты могут помочь с оформлением необходимого пакета документов при продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний», — отметила Аида Галяутдинова.

Рынки вторичного и первичного жилья сильно взаимосвязаны. Практически каждый при покупке новой квартиры использует продажу вторичного жилья, но большинство оттягивает момент принятия решения о покупке из-за страха возникновения проблем, связанных с продажей старой квартиры. Если и вы давно мечтаете о новом комфортабельном жилье, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой Trade-in.