|
Уловки перепланировки |
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
Перепланировка итогов приватизации
Перепланировки квартир вошли в моду в середине 1990-х годов — после прошедшей приватизации. Люди, уставшие от типовых панельных квартир, дали волю фантазии и начали перестраивать свои жилища согласно личным представлениям об идеале. В документах под перепланировкой принято понимать "ремонт, при котором происходит снос или возведение стен, а также перенос коммуникаций". Конституция РФ дает собственнику квартиры право распоряжаться ею по своему усмотрению и провозглашает, что жилище неприкосновенно. Воодушевленные такой свободой действий хозяева приватизированного имущества долбили в стенах ниши, сносили перегородки, закладывали вентиляционные шахты, объединяли балконы с комнатами, устанавливали джакузи посреди спальни — в общем, не всегда думали о том, что построенные еще в советское время квартиры на джакузи не рассчитаны: и пол может не выдержать тяжести, и электроэнергии гидромассажные ванны потребляют больше расчетной нагрузки. Правила эксплуатации жилого фонда, гласящие, что перепланировку можно проводить только с разрешения соответствующих органов, носили рекомендательный характер и на деле гражданами не соблюдались. В результате нередки были случаи, когда у соседей снизу начинал течь потолок, отваливаться штукатурка, а стены покрывались трещинами.
Само собой, больше всего перепланировкой квартир занимались в столице, где у людей по сравнению со всей Россией более высокий достаток. И Москва первой вступила в борьбу с доморощенными строителями. В 1999 году Мосгордума приняла городской закон "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории Москвы". Стоит отметить, что этот закон на первый взгляд описывал не так уж много действий, которые запрещалось производить в квартире. Запреты касались в основном тех мероприятий, которые могли изменить архитектурный облик здания (например, кардинального переустройства балконов или пристройки мансарды). Остальные запреты определялись фразой: "Не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий". Понятно, что во всем этом ворохе нормативных документов могли разобраться только специалисты-строители, и главная цель московского закона была в том, что он запрещал делать что-либо в своей квартире без их ведома.
Однако чтобы получить разрешение специальной межведомственной комиссии, созданной при каждой районной управе, гражданину самому предстояло проделать серьезную работу по разработке проекта задуманной им перепланировки и собрать кучу справок из бюро технической инвентаризации (БТИ), пожарной инспекции, санэпидемстанции, милиции и других структур. Кроме того, нужно было получить письменное согласие соседей. Весь процесс сбора документов и получения разрешения (или отказа) занимал месяцев восемь-девять. Понятно, что, ссылаясь на конституционное право, владельцы квартир предпочитали не связываться с бюрократией и продолжали перестраивать квартиры без разрешений. А на рынке появились фирмы, готовые за $2-6 тыс. в зависимости от сложности работ согласовать в соответствующих инстанциях задним числом любую перепланировку.
Батареи просят тепла
 |
 |
В общем, московские власти не стали мириться с таким положением дел. Мэр Лужков потребовал от чиновников направлять все дела напрямую в прокуратуру, заявив, что подобные перепланировки в жилом фонде связаны с опасностью обрушения, а Мосгордума ужесточила старый закон поправками. Михаил Москвин-Тарханов, юрист, депутат Мосгордумы: Мы не учли в прошлый раз, что жители начнут увеличивать площадь квартир за счет балконов, выносить туда батареи, которые в 30-градусный мороз просто лопаются. Также в тот раз мы не написали, что нельзя закладывать кирпичами вентиляционные шахты.
Законом в новой редакции запрещается "объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен" и переносить на лоджии и балконы батареи отопления. Также запрещено объединять квартиры по вертикали с разборкой межэтажных перекрытий; увеличивать площадь туалетов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры; устраивать проемы в несущих стенах; производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия сверх проектной нормы, то есть сносить несущие стены.
Если же кто-то захочет сделать у себя в квартире перепланировку, то должен будет предложить корректное техническое решение. Александр Стражников: Если жилец все же решит перенести батареи на лоджию, то пусть он за свои деньги пересчитает всю нагрузку на отопительную систему дома, и, если она не пострадает, я возражать не буду.
Что касается того, "что еще нельзя, а что можно", то, по словам главного жилищного инспектора, в ближайшее время будет принято специальное постановление столичного правительства. Согласно закону, это постановление должно определить, можно ли и в каких случаях стеклить балконы и лоджии, устанавливать козырьки и наружные технические средства (например, кондиционеры). Скорее всего, все эти действия также придется согласовывать с районным архитектором.
Позаботились законодатели и о соблюдении режима работ. Теперь ремонт нельзя делать в воскресные и выходные дни, а также по праздникам. В будни начинать шуметь можно не раньше 9.00, а заканчивать необходимо не позднее 19.00. Стройматериалы и отходы нельзя возить в пассажирских лифтах. При проведении перепланировочных работ нельзя захламлять "эвакуационные пути и другие места общественного пользования".
Принцип одного окна
Между тем чиновники обещают, что теперь получить разрешение на перепланировку квартиры будет гораздо проще. Александр Стражников: Все будет проходить в режиме "одного окна", которое находится в районной управе. Гражданину теперь не надо будет собирать справки у надзорных органов. А вся процедура выдачи межведомственной комиссией разрешения на реализацию строительных фантазий жильцов займет один месяц.
Для получения разрешения нужно будет подать заявление в районную управу. В заявлении должен быть описан перечень мероприятий по переустройству квартиры, режим и продолжительность ремонтных работ. К этой бумаге должно быть приложено согласие управляющего жилого дома (или собственника дома). Само собой, заявитель должен представить в управу документы, подтверждающие его права на занимаемое помещение. Помимо этих документов необходимо будет взять в БТИ копии поэтажных планов и экспликации помещений, подлежащих переустройству, и на этих планах нарисовать, что, собственно, вы хотите сделать.
Если переустройство затрагивает несущие стены, тогда необходимо разработать проект с участием архитектора. Услуги районного специалиста может предложить управа, но можно нанять и частного — все зависит от количества денег, с которым заказчик готов расстаться. Разброс цен на такую документацию достаточно велик — от $1 тыс. до $10 тыс. Что касается согласия жильцов, то его можно теперь заменить страховым полисом гражданской ответственности перед третьими лицами.
Главное — дружить с соседом
Впрочем, остановят ли нововведения граждан, замысливших переустройство своей квартиры без согласования,— это большой вопрос. Дело в том, что собственник квартиры имеет полное право не пускать к себе в дом инспекторов. Для того чтобы попасть в жилище, необходимо решение суда, которому, в свою очередь, нужны доказательства нарушения закона. А чтобы собрать доказательства, нужно попасть в квартиру. Получается замкнутый круг, который может разомкнуться только в том случае, если нанесен ущерб третьим лицам, то есть соседям. Здесь уже нарушившему закон хозяину придется отвечать, что называется, по полной программе. Михаил Москвин-Тарханов: При грамотно составленном иске собственник незаконно перестроенной квартиры может проиграть дело и лишиться своего жилища. Квартира будет продана с публичных торгов, а деньги за удержанием судебных издержек возвращены ее бывшему владельцу. Продать квартиру с молотка позволяет статья 293 Гражданского кодекса РФ, к которой и отсылает наш закон. Но это самая крайняя мера, которая на моей памяти не применялась и, надеюсь, не будет применяться. Скорее всего, хозяина заставят заплатить штраф и обяжут привести все в прежний вид за свой счет, а еще оплатить ремонт соседям.
Если у соседей потолок не обвалился, то всплыть факт незаконной перепланировки может при продаже квартиры другому собственнику, а также при дарении и оформлении завещания. В этом случае необходимо будет либо восстановить квартиру согласно плану БТИ, либо узаконить перепланировку задним числом. Как уже говорилось выше, этим занимаются в Москве множество коммерческих фирм. Сотрудник одной из них на условиях анонимности рассказал корреспонденту "Денег", что согласовать можно практически любую перепланировку. Возможен и такой вариант, что новый хозяин просто возьмет на себя обязательства по восстановлению квартиры в соответствии с планом БТИ.
В общем, хозяевам с бурной фантазией, не желающим тратить время и деньги на разработку проекта перепланировки и его согласования, можно посоветовать воплощать свои мечты в жизнь, не задевая интересы соседей. А законопослушным гражданам бояться в целом нечего — кроме потери времени и денег.