|
Работа в квадрате |
Помощь специалиста
По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, практически 90% сделок с коммерческой недвижимостью в Москве проходит с обязательным участием профессиональных консультантов. В подавляющем большинстве случаев команда риэлтеров, специализирующихся в сфере коммерческой недвижимости, представляет интересы владельца офисного комплекса. Примерно в четверти случаев консультанты есть как у собственника здания, так и у потенциального арендатора. Гораздо реже встречается ситуация, когда консультант представляет интересы исключительно арендатора и напрямую ведет переговоры с владельцем бизнес-центра. Прибегать или нет к услугам профессиональных риэлтеров — вопрос сугубо личный, который зависит прежде всего от тех средств, которые компания готова потратить на аренду помещений. В случае, если требуется небольшой офис категории В (о категориях А и B см. ниже), консультанты могут и не понадобиться; в другой ситуации без услуг профессиональных риэлтеров не обойтись.
Впрочем, в одном консультант поможет совершенно точно. Прежде чем вступать в договорные отношения с владельцем здания, необходимо провести тщательное маркетинговое исследование, а также собрать как можно больше информации о предлагаемом офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. Это нужно для того, чтобы не потерять вложенные средства и потраченное время и не попасть в ситуацию, при которой вам придется искать новое место.
Риэлтеры утверждают, что без проблем снять офис можно только в том случае, если не спешить и стараться быть разборчивым. Подбирая помещение, не мешает поинтересоваться наличием телефонных линий, коммутируемых кабелей для интернета, охраняемой автостоянки, уборкой помещений и прилегающих территорий. И это только очевидные вопросы. Существует и немало подводных камней, весьма неожиданных для неопытного съемщика. В каждом бизнесе есть целый набор профессиональных понятий и терминов, которые необходимо знать, чтобы не совершить серьезную ошибку. Консультанты компании ABN Realty составили своеобразный словарь арендатора, который помогает неспециалистам разобраться в основах этого дела.
Ключевые моменты
Итак, арендная ставка. В Москве в подавляющем большинстве случаев она исчисляется в долларах США, иногда в евро. Оплачивается стоимость найма в рублях по курсу ЦБ и не включает налоги. В последние годы на рынке стало достаточно распространенным понятие временного залога. Это сумма в размере одной ежемесячной арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику здания для резервирования помещения на период две-четыре недели. За это время стороны обязуются заключить договор найма. Если все документы будут подписаны, то сумма залога зачтется в сумме арендных платежей. Если же стороны не заключат арендный договор по вине нанимателя помещения, то залог не возвращается и является компенсацией упущенной выгоды для собственника здания.
В случае, если у собственника здания отсутствует полный пакет правоустанавливающих документов (например, здание еще не принято госкомиссией, но в нем уже можно проводить внутреннюю отделку), можно заключить предварительный договор аренды, который теряет силу после того, как собственник получит все необходимые документы.
Не надо забывать и о страховом депозите. Это сумма в размере одного-двух, реже трех месяцев аренды, которую наниматель выплачивает собственнику офисных площадей при подписании договора. Эта сумма должна оставаться на расчетном счете владельца бизнес-центра в течение всего срока аренды и служит для погашения невыполненных обязательств. Страховой депозит, как и в случае с обычным наймом квартиры, возвращается по окончании договора аренды или перечисляется в счет последних месяцев присутствия компании в офисе.
Еще одна статья затрат — комиссия. Эти деньги получает консультант за риэлтерские услуги. Сумма обычно составляет 70-100% суммы договора аренды за месяц и выплачивается собственником здания; значительно реже эти расходы компенсирует арендатор.
Безусловно, для потенциального нанимателя коммерческой недвижимости не последнюю роль при выборе объекта играет и срок аренды. Сегодня стандартные договоры аренды заключаются на срок от одного до пяти лет. В новых бизнес-центрах минимальный срок аренды — три года. После этого договор может быть расторгнут — правда, предупреждать об этом нужно за три-шесть месяцев.
Когда потенциальный арендатор помещения в современном бизнес-центре рассматривает коммерческое предложение (составленное по определенным правилам описание объекта, которое должно включать в себя размер офиса, месторасположение здания, общую характеристику комплекса и его отделку, коммерческие условия: ставка, порядок оплаты и т. д.), нельзя забывать о том, какие дополнительные расходы будет нести наниматель после въезда.
Во-первых, нельзя забывать о таком маркетинговом приеме повышения арендной ставки, используемом собственниками зданий, как коэффициент общих площадей. Зачастую к оплате площади арендуемого блока прибавляется оплата по общей арендной ставке площади общего пользования: коридоров, лестничных клеток, лифтовых холлов.
Также следует учитывать, что к стоимости аренды будут прибавлены операционные расходы. Это затраты на эксплуатацию здания (управление офисным комплексом, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования), а также на коммунальные платежи, которые также не включаются в стоимость аренды (отопление, водоснабжение, электроэнергия). Средняя ставка операционных расходов, по оценке компании ABN Realty, $50-90 за кв. м в год. Эти средства либо прибавляются к арендной плате, либо перечисляются арендатором по отдельному договору.
Необходимо учитывать и такую составляющую, как внутренняя отделка здания (отделка мест общего пользования осуществляется собственником). Но собственник должен компенсировать эти затраты арендатору, либо снизив стоимость арендной платы (не более чем на $150-200), либо полностью освободив арендатора от платежей на один-два месяца.
Специалисты компании ABN Realty разработали российскую методику классификации офисных зданий, исходя из экономических параметров бизнес-центра. Знакомство с методикой определения класса здания лучше провести до начала поиска офисных площадей, чтобы максимально четко поставить задачу профессиональным консультантам. Офисные комплексы подразделяются на два основных класса — А и В. Главный коммерческий параметр, различающий эти классы,— месторасположение. Класс А: здание должно располагаться внутри Третьего транспортного кольца или на первой линии Ленинградского, Ленинского, Кутузовского проспектов в пределах 6 км от Третьего кольца. Расположение офисных комплексов класса В не нормируется.
Следующий показатель — вид строительства. А — исключительно новое строительство, класс В — полная реконструкция. Еще одна отличительная строительная черта офисных комплексов А — обязательное наличие лифтов в зданиях, превышающих четыре этажа, с расстоянием до потолка не менее 2,9 м.
Инженерные параметры офисных комплексов класса А и В также различаются. В первом случае система кондиционирования и вентиляции должна быть двух- или четырехтрубной; кроме того, в помещениях должен быть предусмотрен контролируемый микроклимат. В зданиях класса В допускается использование сплит-систем или приточно-вытяжной вентиляции. Система бесперебойного электропитания в зданиях класса А должна поддерживать все системы комплекса; в центрах класса В она поддерживает отдельные аварийные системы и лифты. Также для офисных центров обоих классов обязательно наличие оптико-волоконной связи и интегрированной системы безопасности.
Наконец, последняя группа параметров, различающих два типа зданий,— это эксплуатационные характеристики. В офисных центрах класса А управлением здания занимается профессиональная управляющая компания, в зданиях типа В — внутренняя служба эксплуатации.
Есть еще ряд специфических признаков, характеризующих основные типы офисных центров. Впрочем, это сугубо технические моменты, и говорить о них стоит с профессиональными риэлтерами, которые в состоянии адекватно оценить класс здания и соответствие предлагаемой стоимости аренды рыночным критериям.
Таким образом, по оценке специалистов компании ABN Realty, основные факторы, влияющие на арендную ставку, таковы: месторасположение — 65%, внешний вид здания — 12%, дизайн и функциональность помещений общего пользования — 10%, качество отделки и кондиционирования — 6%, дополнительные услуги внутри здания (общепит, банк, торговые точки) — 3%, парковка (одно место на каждые 100 м арендуемой площади) — 3%, профессиональное управление комплексом — 1%.