Несмотря на то, что московскому рынку недвижимости уже почти два года, фирмы-риэлтеры до сих пор мучаются с покупателями и продавцами, которые "на глаз" прикидывают стоимость недвижимости и назначают цену, что называется, "от фонаря". Естественно, что винить их в этом никто не собирается, поскольку и сами риэлтеры, определяя стоимость квартиры, пользуются своей собственной экспертной оценкой, которая, как правило, основывается на принципе "дешевле куплю — дороже продам".
Однако некоторые московские фирмы, специализирующиеся на торговле недвижимостью, пытаются подойти к оценке квартир на основе различных факторных методик. С одной из таких разработок группа недвижимости Ъ решила познакомить читателей.
Как сообщил корреспонденту Ъ генеральный директор фирмы БАНСО Андрей Никитин, все фирмы-риэлтеры при работе с клиентами теряют массу времени, объясняя покупателям или продавцам, сколько может стоить квартира, которую они продают или покупают. Естественно, что клиенты часто не доверяют оценке риэлтера, подозревая его в личной заинтересованности.
Для того чтобы облегчить работу своим сотрудникам, еще год назад руководство БАНСО решило создать научно обоснованную систему оценки привлекательности различных частей Москвы. Для этого компания заказала международному центру учебных и исследовательских программ Фонда культуры разработку оценочной карты города. Итог годичной работы специалистов Фонда был в эксклюзивном порядке предоставлен г-ном Никитиным Ъ.
Новизна предлагаемого исследования заключается в трех его основных особенностях. Во-первых, были использованы социологические методы изучения не столько функциональных процессов в городе, сколько городского сознания людей, которое влияет на поведение жителей города на разных территориях. Во-вторых, была сделана оригинальная "нарезка" территории Москвы на 127 частей, различающихся между собой по качеству жизни. И в-третьих, в данном исследовании была сделана, по мнению наблюдателей, первая попытка создания системы сводных, суммарных оценок различных территорий Москвы.
Эти оценки включают в себя суждения представителей разных социальных групп о шести компонентах ценности территории различных частей Москвы. Первым и наиболее важным показателем являлась сравнительная эстетическая привлекательность и престижность различных частей Москвы. Не менее важной, по мнению специалистов Фонда, являлось и мнение жителей города о зонах экологического и визуального дискомфорта, а также их представления о наиболее криминогенных зонах Москвы. Четвертым компонентом, влияющим на ценность определенной территории, стали суждения жителей о качестве снабжения торговых точек товарами повседневного спроса в различных районах. Пятым аспектом стало мнение москвичей о тех районах, жители которых испытывают наибольшие трудности с транспортом. И, наконец, шестой показатель, учитывавшийся в проводимых исследованиях, — мнение об особенностях социального состава различных частей территории Москвы.
В результате корреляции всех факторов выводился единый знаменатель для всех 127 зон. При этом он складывался из различных по степени важности упоминаний при опросе респондентов: одному упоминанию в позитивном контексте придавался коэффициент +1, одному упоминанию в негативном контексте — -1. Соответственно при суммировании оценок и выводился общий знаменатель.
Телефон фирмы БАНСО: (095) 148-08-06.
Материал подготовлен на основе данных, предоставленных юридическим объединением БАНСО