Петербургский рынок офисной недвижимости в 2020 году не демонстрирует резких колебаний: нет ни резкого снижения ставок, ни пугающего числа пустующих офисов. При этом в третьем квартале значительно вырос спрос на офисы класса А. В 2021 году девелоперы ответят на этот спрос весьма привлекательным как для арендаторов, так и для инвесторов предложением.
Фото: компания "Аквилон"
Фото: компания "Аквилон"
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, после некоторого снижения спроса во втором квартале, в июле — сентябре петербургский рынок офисной недвижимости возобновил свою активность. Вопреки весенним прогнозам, массового оттока арендаторов не наблюдалось: по итогам третьего квартала уровень вакантности составил 6,7%, увеличившись за год всего на 1,6 п.п. При этом в классе А в июле-сентябре он даже снизился на 1,2 п.п. (до 3,3%).
Фото: Предоставлено "Аквилон"
Фото: Предоставлено "Аквилон"
В тренде роста
«Офисный рынок оказался более устойчивым, чем аналитики ожидали в начале пандемии, — комментирует руководитель отдела продаж группы «Аквилон» Егор Фёдоров. — В отличие от ритейла и торговых комплексов, где была затяжная пауза, бизнес-центры не прекращали свою работу, поэтому у них не было большого проседания по доходам. Ротация арендаторов, конечно, присутствует, но уровень вакансии остается низким: спрос на качественные площади в бизнес-центрах сохраняется».
Оценив состояние рынка, компания не стала пересматривать собственные планы и в третьем квартале объявила старт продаж нового проекта «Аквилон LINKS» — бизнес-центра класса А в Адмиралтейском районе. Ввод в эксплуатацию намечен на четвертый квартал следующего года.
Группа «Аквилон» работает в сфере девелопмента с 2003 года, на ее счету более 100 объектов недвижимости общей площадью порядка 2 млн кв. м — это жилые дома, детские сады и школы, многофункциональные торгово-развлекательные центры, офисные и гостиничные комплексы. «Аквилон LINKS» — первый проект офисной недвижимости группы в Санкт-Петербурге (сегодня у компании в стадии реализации девять проектов жилой недвижимости и один проект апартаментов бизнес-класса), но Северная столица — не единственный город, в котором «Аквилон» ведет свой бизнес: компания строит также в Москве, Архангельске, Северодвинске. А один из проектов офисной недвижимости, входящих в ее портфель (МФК «Дельта» в Архангельске), удостоен Премии PROESTATE & CRE Federal Awards 2018 в номинации «Лучший региональный бизнес-центр класса А». Станет ли и «Аквилон LINKS» лучшим в своем классе — покажет время, но предпосылки к тому имеются вполне весомые.
Фото: компания "Аквилон"
Фото: компания "Аквилон"
Всё близко
«Аквилон LINKS»* — это 12-этажное здание общей площадью 10,7 тыс. кв. м по адресу: Московский пр., д. 83, лит. H. Неоклассическая архитектура бизнес-центра гармонирует с узнаваемой застройкой Московского проспекта в стиле сталинского классицизма. Предусмотрены элементы, стилистически напоминающие колонны, и подсветка в ночное время.
Бизнес-центр расположен в пешей доступности от станций метро «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». Не будет преувеличением сказать, что это отличное место для бизнес-центра. В первую очередь за счет локации в двух минутах от Московского проспекта: рядом останавливаются трамваи, автобусы и маршрутные такси. До центра (и Московского вокзала) — 10 минут на колесах, до Пулково — 25 минут. Впрочем, отсюда удобно ехать в любое место: рядом выезды на ЗСД и КАД.
В округе масса заведений общественного питания, супермаркетов, аптек, банковских отделений и пр.
«Важно, что эта часть Адмиралтейского района — уже состоявшаяся бизнес-локация, — уверен Егор Федоров. — Окружающая застройка сформирована объектами жилья и коммерции высокого класса, в том числе нашими жилыми комплексами бизнес-класса — Promenade и „ARTквартал.Аквилон”».
Впрочем, локация — далеко не единственное преимущество нового БЦ.
Фото: компания "Аквилон"
Фото: компания "Аквилон"
Для кого строите?
По данным экспертов, одним из ключевых драйверов спроса на высококлассную офисную недвижимость остаются компании нефтегазового сектора (29%) и IT-кластера (28%). Неудивительно, что их мнением об организации офисного пространства всерьез интересуются эксперты рынка. Так, на прошедшей online в конце ноября третьей конференции «Гигабайты офисов» топ-менеджеры ключевых игроков ИТ-индустрии рассказали о том, что трансформация офисного пространства началась задолго до пандемии, но эпидемиологическая ситуация стала триггером темы создания функционального и современного офиса. По данным ABD Architects, сейчас в офисах ИТ-компаний доминируют зоны open space — на них приходится порядка 62% всего офисного пространства. Переговорные занимают 8,69%, архивы, гардеробные, хранение, серверные аккумулируют 5,11% площади. Зоны коллаборации занимают 4,02%, конференц-залы — 1,01%, а игровые помещения — 0,71%.
Хотя будущие конфигурации офисов зависят от определенных задач конкретных компаний, главными принципами организации пространств специалисты назвали технологичность, функциональность, энергоэффективность и безопасность — в том числе в отношении здоровья сотрудников.
Фото: предоставлено "Аквилон"
Фото: предоставлено "Аквилон"
Функций должно быть много
Основные характеристики «Аквилон LINKS» — это функциональные планировки помещений с упором на адаптивные форматы, современная инженерия с возможностями для цифрового управления недвижимостью и энергоэффективные технологии.
«Мы понимаем, насколько высокие требования к качеству помещений сегодня предъявляют владельцы бизнеса и арендаторы, — признает Егор Фёдоров. — В последнее время, например, появился запрос на гибкие форматы помещений с возможностью увеличения социального дистанцирования между сотрудниками. Мы провели тщательный анализ рынка и перспектив его развития, что позволило разработать высокотехнологичный объект „Аквилон LINKS”. Концепция бизнес-центра подразумевает создание единой коммуникационной среды для эффективного развития бизнеса. Качественные инженерные системы, цифровые решения и полифункциональное пространство обеспечат резидентам высокий уровень комфорта в решении бизнес-задач самого разного типа».
В проекте деловые зоны сосуществуют с общественными пространствами, офисные помещения представлены разными форматами, в том числе serviced offices, managed offices* и коворкинги.
Фото: предоставлено "Аквилон"
Фото: предоставлено "Аквилон"
Разнообразие и комфорт
На одной площадке «Аквилон LINKS» будут сосуществовать офисный кластер с разнообразной линейкой лотов (13,2–885,4 кв. м), зоны под коворкинги и лектории для проведения презентаций и обучающих семинаров, помещения в формате open space.* Есть возможность объединить несколько этажей под одного оператора. Для резидентов оборудуют наземный паркинг и благоустроят общественные зоны отдыха. На первом этаже разместятся ресепшн, лаундж-зона и кафе (стратегия компании предусматривает, что коммерческие помещения будут продаваться конечным пользователям и инвесторам), а последние три этажа займет главный офис Группы «Аквилон». Уж если самого девелопера устраивают условия, — почему остальным не воспользоваться?
Особенность пространства БЦ — его адаптивность под требования будущих владельцев. Офисы продаются с отделкой shell&core*, которая дает возможность осуществить индивидуальную перепланировку помещения на этапе строительства. Можно также заказать качественную отделку с учетом корпоративных нужд, сэкономив время и расходы на ремонт.
Фото: предоставлено "Аквилон"
Фото: предоставлено "Аквилон"
Тихо, безопасно, выгодно
«Аквилон» применяет в строительстве энергоэффективные технологии по собственному стандарту качества Э4. Например, технология Termo-S (собственная разработка компании) позволит на 40% снизить теплопотери здания за счет улучшенного утепления стен и кровли. Энергоэффективными будут и лифты KONE с функцией рекуперации электроэнергии, и окна — с селективным покрытием и аргоновым наполнением, и системы поддержки микроклимата — с «умными» датчиками считывания температуры окружающей среды. В офисах установят приборы для автоматического учета и отправки показаний электроэнергии в управляющую компанию.
«Покупатели офисных площадей хорошо разбираются в инженерной начинке, — уверен Егор Федоров. — Такие системы, как коллекторная разводка отопления, приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией тепла, система кондиционирования „чиллер-фанкойл”, которые мы предусмотрели в „Аквилон LINKS” — обязательные требования для офисов класса А». В каждом офисе установят «умную» систему inOFFICE, которая позволит резиденту управлять недвижимостью через мобильное приложение: оплачивать эксплуатационные расходы, управлять системой климат-контроля, взаимодействовать с охраной и видеонаблюдением.
В «Аквилон LINKS» будет улучшенная звукоизоляция: дополнительный слой в перегородках между офисами и между офисами и коридором, сдвоенные перегородки между офисами и санузлами, дополнительный «техноэласт акустик» в стяжке пола и другое.
Отдельный комплекс мер направлен на обеспечение безопасности. Офисы оснастят «умными» системами контроля и управления доступом, программами учета рабочего времени. На территории будет работать профессиональная круглосуточная охрана с системой охранного телевидения, предусмотрены возможности для видео- и фотоверификации персонала. Для посетителей бизнес-центра оборудуют подземный и наземный паркинги.
Планы на послезавтра
По словам замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Виктории Горячевой, качественные помещения с привлекательными коммерческими условиями быстро находят арендаторов: компании, успешно прошедшие ограничения пандемии, готовы улучшать свои условия. Так что офисы в «Аквилон LINKS», безусловно, будут востребованы арендаторами — как драйверами рынка, так и представительствами государственных и транснациональных корпораций.
Стоит также добавить, что Московский проспект сегодня является одной из наиболее востребованных локаций офисной недвижимости, у Московских ворот активно формируется бизнес-кластер, и присутствие здесь выгодно не только потенциальным арендаторам, но и инвесторам.
«В России для инвестиций чаще всего выбирают недвижимость, это понятный и надежный актив, — подводит итог Егор Федоров. — Поэтому среди инвесторов востребованы бизнес-центры, коворкинги, апартаменты — это объекты, генерирующие постоянный доход. По наших прогнозам, с учетом низкой вакансии в Санкт-Петербурге и при существующем дефиците качественной офисной недвижимости ставки аренды в нашем новом бизнес-центре будут расти в перспективе двух лет».
ООО "Аквилон Инвест Истейт"
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф
*связи
*открытое пространство
*под отделку