Новая реальность, наступившая в эпоху пандемии, вынудила взглянуть иначе на собственные активы и рыночные тенденции в целых сферах бизнеса. Сектор недвижимости не стал исключением, хотя и оказался пока в числе стойко держащих удар COVID-19. О том, как компании, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, смогли адаптироваться к беспрецедентному кризису во всей мировой экономике и с какими новыми навыками готовы выйти из пандемии, в интервью «Деньгам» рассказал вице-президент Газпромбанка, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Газпромбанк-Инвест» Владимир Ксендзовский.
Вице-президент Газпромбанка, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Газпромбанк-Инвест» Владимир Ксендзовский
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
Вице-президент Газпромбанка, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Газпромбанк-Инвест» Владимир Ксендзовский
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
— «Газпромбанк-Инвест» на рынке более 15 лет, и нынешний кризис, безусловно, не первый, можно ли уже сказать, что его масштабы не сопоставимы с предыдущими как с точки зрения его структуры, так и потенциальных последствий?
— В целом к середине года ситуацию без преувеличения уже можно было оценивать как беспрецедентную. Введение режима самоизоляции и мораторий на строительные работы в Москве фактически остановил продажи жилых проектов, заполняемость гостиничного фонда упала на 60%, вакантность стрит-ритейла превысила 10%, массовое закрытие торгово-развлекательных центров поставило под удар целую индустрию. И все это в достаточно сжатые сроки. Однако в отличие от масштабных кризисов прошлых лет, вызванных во многом макроэкономическими и политическими рисками, в этот раз внешний фон был более благоприятным. Снижение ключевой ставки ЦБ до исторических минимумов, повышение доступности частного и субсидирование корпоративного кредитования, на наш взгляд, позволили сгладить последствия первой волны. К тому же на фоне социальной дистанции мы увидели всплеск и стабильное развитие определенных сегментов: онлайн-торговли, доставки, логистики.
— Из-за пандемии появились такие еще несколько лет назад ограниченно востребованные форматы труда, как, например, массовая «удаленка». Как на вашем бизнесе сказался переход на такой формат работы?
— Как и всем компаниям, нам было непросто.
Но команда смогла адаптироваться к новым условиям, и сейчас мы видим определенные выгоды от возможностей использования всех современных каналов коммуникаций.
Большинство процессов в компании строго регламентированы, поэтому перенос процедур в онлайн занял немного времени. К тому же наша корпоративная культура всегда поддерживала высокий уровень социальной ответственности, поэтому мы регулярно тестировали наших сотрудников и при малейшем риске сами возвращали удаленный формат работы. Это позволило сохранить работоспособность коллектива на протяжении всего года.
— Какие сектора недвижимости по итогам первой волны пандемии оказались наиболее пострадавшими, а какие, наоборот, вышли из этой ситуации с относительно небольшими потерями?
— В разных сегментах мы наблюдали разнонаправленные тренды. Например, для многих торговых форматов вынужденный простой оказался фактически губительным, но все же не для всех. Так, крупные федеральные сети, остающиеся в большинстве ТРЦ якорными арендаторами, продемонстрировали в отдельных направлениях в период самоизоляции даже рост выручки на фоне запуска собственной доставки. При этом анализ ситуации с торговыми центрами достаточно быстро показал гибкость и способность к восстановлению тех из них, где значительная доля была отдана под развлекательную составляющую. Все-таки человек стремится к социализации и при первой возможности пытается разнообразить свой досуг, особенно это заметно на примере семей с детьми. После снятия карантина уже к концу лета у многих крупных городских торговых центров трафик восстановился более чем на 60%. О чем это говорит? Как минимум, об относительно здоровой ситуации и в этом сегменте, и в целом на рынке.
Гораздо большие опасения у инвесторов вызывают сектора, которые испытывают сегодня максимальное давление. В том же офисном сегменте падение было не так заметно, как, например, в торговой недвижимости. Но это во многом связано с жесткостью контрактных обязательств крупных арендаторов, и наши аналитики считают, что определенный рост вакантности мы еще можем увидеть на протяжении всего 2021 года.
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
— Как вы считаете, возможен ли в нынешней ситуации массовый перенос сроков ввода новых объектов коммерческой недвижимости?
— Перенос сроков ввода — явление, постоянно сопровождающее рынок. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Не думаю, что стоит в ближайшее время ожидать массовых переносов. Однако, следуя опыту прежних кризисов, можно предположить, что количество подобных событий в ближайшие год-полтора будет расти.
— Как вы оцениваете состояние рынка жилой недвижимости? У этого сектора все же появился такой серьезный фактор поддержки, как программа льготной ипотеки.
— Если говорить про Московский регион, то год к году снижение объемов реализации к концу второго квартала составило около 30%. При этом, несмотря на мораторий, темпы строительства мы, например, старались сохранить не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, и в Твери. Безусловно, введение льготной ипотеки очень поддержало рынок и подстегнуло быстрый отскок: уже осенью в наших регионах присутствия можно было наблюдать максимальные исторические значения продаж. Если говорить о росте цен реальных сделок, то в целом за год он составил рекордные 23%, в том числе за счет выхода новых проектов по новым ценам и высокого спроса на них.
Продление льготной программы, на наш взгляд, было своевременным. Правда, экспертное сообщество расходится во мнениях: многие полагают, что разумнее было бы продлить программу сразу до конца 2021 года. Это позволило бы избежать дальнейших резких колебаний цен и всплесков спроса и, в частности, улучшить качество планирования в рамках девелоперских проектов.
— Планы по наращиванию объемов жилищного строительства все амбициознее, цены продолжают расти. Учитывая эти факторы, как бы вы оценили перспективы девелоперов?
— Сегодня мы достаточно активны на земельном рынке. У нас есть свои земли под застройку и в Москве, и Санкт-Петербурге, где в этом году началось строительство нового элитного проекта. Учитывая акционерную принадлежность и доступ к финансированию, нас все чаще приглашают финансовым партнером на разных стадиях в крупные девелоперские проекты. За год мы внимательно рассматриваем до тридцати площадок под застройку. Могу сказать уверенно, что в период пандемии в Московском регионе на рынке земли активность не снижалась, а только росла.
На каждый стоящий участок с градостроительной документацией есть два-три претендента, что говорит о сверхвысокой конкуренции.
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
Фото: предоставлены «Газпромбанк-Инвест»
Это все естественное следствие роста конечного спроса, стимулируемого в том числе льготной ипотекой.
— Какие еще интересные тенденции в эпоху пандемии вы фиксируете? Как меняется поведение потребителей на этом фоне?
— Очевидно, что этот непростой год привел к переоценке ценностей и трансформации требований к качеству жизни. Безопасность для всей семьи и комфорт совместного проживания стали для покупателей ключевыми параметрами выбора. С одной стороны, это, безусловно, найдет свое отражение в объектах на стадии проектирования, которые выйдут на рынок в 2021 году. С другой, многие городские жители в качестве основной или дополнительной недвижимости со второй половины 2020 года уже стали активно приобретать дома в загородных поселках Подмосковья. На этом фоне, например, темпы продаж в наших премиальных загородных проектах выросли более чем в два раза, в проектах бизнес-класса — более чем в три. Отсутствие международного транспортного сообщения и вторая волна пандемии, видимо, поддержат эту тенденцию на весь 2021 год.
— Да, но при этом переезд жителей крупных мегаполисов за город тормозится множеством факторов: в первую очередь отсутствием необходимой инфраструктуры. Как вы считаете, можно ли все же ожидать в ближайшие годы массовой деурбанизации и миграции населения в пригороды или это пока скорее эмоциональное решение, связанное в первую очередь с фактором пандемии?
— Пока речь идет не про деурбанизацию, а скорее про приобретение второго жилья за городом. А вот ответ на вопрос, станет ли это жилье основным, действительно во многом зависит от качества инфраструктуры. Причем речь идет не только об усилиях девелоперов, но и о работе органов местного самоуправления, а также о стратегии регионального развития. Могу предположить, что в регионах нашего присутствия эта тенденция может приобрести в том числе массовый характер.
— Год уже фактически заканчивается, как бы вы оценили его итоги непосредственно для вашей компании, с учетом обрушившихся испытаний на рынок недвижимости?
— Можно сказать, что мы успешно справились с вызовом и даже извлекли определенную выгоду. Главная заслуга в этом принадлежит стратегии диверсификации инвестиций, которой мы придерживались последние десять лет. В нашем портфеле сегодня есть проекты почти во всех секторах жилой и коммерческой недвижимости, за исключением, пожалуй, офисных. И практически во всех из них по итогам года мы имеем значительное продвижение и плановые финансовые показатели. Стабильности добавила также наша сосредоточенность на крупнейших рынках недвижимости страны — Московском регионе и Санкт-Петербурге.
— Чего бы вы пожелали всем в грядущем году?
— Мы смотрим вперед и надеемся, что, несмотря на пандемию, все сложности этого года останутся в нем. Сегодняшние новости об итогах разработки вакцин вселяют осторожный, но все-таки оптимизм. Уверен, что наличие долгосрочных планов корпоративного развития позитивно сказывается на уверенности команды, но по-прежнему главное, конечно же,— это здоровье каждого, здоровье родных и близких. Чего от души хочется всем нам пожелать в наступающем году!