начальник управления федеральных программ ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
"Агентство не может выпускать ипотечные ценные бумаги"
— Вы работаете в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тогда как по закону ипотечный агент не может иметь штата сотрудников. Как это объяснить?
— АИЖК — не ипотечный агент. Агент задуман по американскому образцу как "бумажная" организация, обособляющая ипотечное покрытие и выпускающая облигации. Таких агентов в России пока нет.
— Если АИЖК не банк и не агент, то как тогда вы планируете выпускать ипотечные ценные бумаги?
— АИЖК организует систему рефинансирования, создает инфраструктуру (она есть уже в 60 регионах). У первичных кредиторов мы выкупаем закладные и формируем из них ипотечное покрытие. Сами мы по закону не можем выпускать ипотечные ценные бумаги, поэтому планируем либо выпуск облигаций через ипотечного агента, созданного АИЖК, либо выпуск ипотечных сертификатов участия с привлечением управляющей компании.
— Госгарантии предоставляются только по облигациям АИЖК. А если эмитентом будет другая структура?
— АИЖК, получив госгарантии, может само выступить гарантом по обязательствам спецагента.
— Это будут уже не государственные, а корпоративные гарантии...
— Да, но они будут обеспечены госгарантиями.
— По какой цене партнеры АИЖК покупают закладные?
— Стандартная схема: закладные у банка выкупает региональный оператор, который затем продает их нам. Банк получает полностью сумму кредита, проценты в цене не учитываются. Маржа банка и регионального оператора составляет 2%, которые включаются в конечную процентную ставку.
— То есть закладная продается по номиналу, а проценты делятся между всеми участниками системы. Сколько должно отойти владельцам облигаций?
— Сейчас нельзя сказать точно. Облигации будут выпускаться на срок до десяти лет, скорее на шесть-семь лет. Ориентир по длинным бумагам — ОФЗ, однако доходность по ним (около 7% годовых в рублях) сегодня ниже уровня инфляции.
— Чтобы конкурировать с ОФЗ, какую доходность надо предложить?
— Мы не конкурируем с ОФЗ, поскольку рассчитываем на другую группу инвесторов. Ипотечные ценные бумаги будут интересны государственным и негосударственным пенсионным фондам, страховым, инвестиционным компаниям. Важна также ликвидность ипотечных ценных бумаг, чтобы привлечь инвесторов, играющих на курсовой разнице. В Казахстане, например, практикуют плавающую процентную ставку как по облигациям, так и по самим ипотечным кредитам. Для инвесторов это удобно.
— А для заемщиков — сегодня 15%, завтра 25%?
— Проблема психологическая, поскольку сейчас стабильна тенденция к снижению процентных ставок.
— По закону покрытие, состоящее из ипотечных кредитов, обеспечивает облигации только на 80%...
— 80% должны гарантировать стабильность ипотечного покрытия, но на практике у эмитентов возникнет проблема, как реализовать такое покрытие для конечного погашения облигаций. Мы считаем, что для спецагентов достаточно было бы ввести нормативы ликвидности, аналогичные банковским.
— Наличие в одном ипотечном покрытии сертификатов участия в другом ипотечном покрытии снижает надежность?
— Это один из механизмов рефинансирования, и если другое ипотечное покрытие обладает сходными характеристиками, то на надежность бумаг это никак не влияет.
— Часто права по кредитам удостоверяются закладной, а по закону в ипотечном покрытии может учитываться ее копия. Это допустимо?
— Копия позволяет подтвердить права требования в случае формирования ипотечного покрытия из кредитов, выданных в разных регионах.
— Что происходит с периодическими платежами, они включаются в ипотечное покрытие?
— Они должны перечисляться инвесторам.
— Но не полностью. Это же доход эмитента, который впоследствии делится с инвестором.
— Да, до 20% ипотечного покрытия могут составлять деньги, и это позволяет эмитенту аккумулировать свою прибыль и накапливать средства для платежей по облигациям.
— Закон предусматривает такую обязанность?
— Закон требует полноты и своевременности исполнения обязательств по ипотечным ценным бумагам, что и должны обеспечивать платежи. В законе описана также методика расчетов, но она не учитывает возможности досрочного погашения кредитов и специфики погашения облигаций.
— Предположим, недобросовестный эмитент получил деньги, но инвесторам их не выплатил и объявил себя банкротом. Такой риск есть?
— Риск мошенничества есть всегда. Но по ипотечным ценным бумагам он крайне низок: деятельность эмитента контролируется спецдепозитарием, а основу ипотечного покрытия составляют ипотечные кредиты.
— Но если деньги получены, то обязательство, удостоверенное закладной, прекратилось, ипотечное покрытие опустело...
— Это возможно только в течение короткого времени. Если по ипотечному покрытию поступает большой объем денег, то эмитент либо покупает на них новые ипотечные кредиты, либо досрочно гасит бумаги.
— Но в законе это прямо не написано.
— Это вытекает из норм закона.
— Как определить цену ипотечных сертификатов участия, если у них нет номинальной стоимости?
— Исходя из стоимости имущества, составляющего ипотечное покрытие, плюс ожидаемой доходности по кредитам. Для продажи на вторичном рынке информацию и документы легко можно будет получить в управляющей компании. Конечно, многое будет зависеть от ликвидности рынка.
— Какие ценные бумаги получат большее распространение?
— При выпуске ипотечных облигаций есть технические проблемы: платежи по кредитам и по облигациям не совпадают во времени. Сертификаты участия — более сложный инструмент для инвестора в плане расчета платежей. Что будет востребовано, покажет рынок.
Интервью взяла ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА