судья Федерального арбитражного суда Московского округа
"Продажа прав в России затруднена"
— Обеспечены ли ипотечные ценные бумаги недвижимостью?
— О таком обеспечении речи не идет. Происходит разделение: недвижимость находится в залоге у эмитента ипотечных ценных бумаг, а владельцы этих бумаг получают право залога на ипотечное покрытие. Покрытие состоит в основном из принадлежащих эмитенту прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. В результате получается залог прав.
— Надежно ли ипотечное покрытие, можно ли его "накачать воздухом"?
— Сомнений много. Например, требования, обеспеченные ипотекой, могут удостоверяться закладной. Для включения этих требований в ипотечное покрытие закон разрешает представить копию закладной. А закладная (самостоятельная ценная бумага) может обращаться отдельно, возникнут два правообладателя. Закон требует, чтобы одна закладная включалась в состав только одного ипотечного покрытия, но копия позволяет ограничение обходить. Другой фактор риска — признание недействительным обязательства, обеспеченного ипотекой, которое входит в ипотечное покрытие. В этом случае покрытие не прекратится, но размер его уменьшится. Потом в состав одного ипотечного покрытия могут входить сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие. Выстраивается лесенка "права на права на права", хотя в основании лежит одно и то же имущество. Боюсь, это позволит искусственно раздуть массу и выпускать на американский манер ценные бумаги, за которыми реально ничего не стоит.
— Вырисовывается пирамида?
— Да, очень похоже.
— Заемщики погашают кредит периодическими платежами, объем требований и, соответственно, размер ипотечного покрытия постоянно уменьшается. Куда идут деньги?
— Согласно тексту закона, в состав ипотечного покрытия деньги попадают только в случае с сертификатами. Это денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также в связи с обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, входящим в ипотечное покрытие. В разделе об облигациях о деньгах ничего не сказано. Если кредит погашен и обязательства, учтенные в ипотечном покрытии, прекратились полностью или частично, владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от эмитента досрочного погашения облигаций при наличии предусмотренных законом обстоятельств. А платежи по кредитному договору, очевидно, получает эмитент облигаций — это его доход.
— Каков правовой статус эмитента облигаций?
— Что такое банк, понятно, но закон предусматривает еще ипотечного агента с весьма непростым статусом. По закону агент не имеет своих сотрудников — управлением и бухучетом должны заниматься нанятые сторонние организации. Получается, что по любому вопросу те же владельцы облигаций должны идти не к самому агенту, а к управляющей компании.
— Закон предусматривает еще наличие спецдепозитария, который учитывает и хранит имущество, составляющее ипотечное покрытие.
— С хранением возможны проблемы. Иногда в ипотечном покрытии может появляться недвижимое имущество. Как спецдепозитарий обеспечит его физическую сохранность, неизвестно. Закон не говорит также, что должен делать депозитарий с денежными средствами и бездокументарными государственными ценными бумагами (откуда они берутся в ипотечном покрытии, понять вообще нельзя).
— Получит ли распространение ипотечный сертификат участия?
— Оборот будет затруднен отсутствием у сертификата номинальной стоимости (об этом прямо говорит закон). На бирже он котироваться тоже не будет — это не эмиссионная ценная бумага. Сертификат удостоверяет право общей долевой собственности на ипотечное покрытие, значит, при продаже сертификата всякий раз придется выяснять размер ипотечного покрытия — только так можно определить примерную цену. Потребуется масса документов.
— Сертификат, удостоверяющий долю в праве собственности на ипотечное покрытие, приобретается у доверительного управляющего, который сам собственником не является. Может ли возникнуть право собственности у владельцев сертификатов?
— В силу закона право собственности возникает. Только на что? Опять же на права требования, а не на имущество, залогом которого обеспечен возврат кредита. Более того, раз ипотечное покрытие находится в собственности владельцев сертификатов, то весь риск переходит на них.
— Как суды будут рассматривать подобные споры?
— Я пока с трудом себе представляю, закон должен поработать. Надеюсь, это будет не скоро, особенно в отношении сертификатов. В принципе владельцы облигаций могут предъявить иски к эмитенту (и только к нему), если он действует, потребовав выплаты денег и обращения взыскания на заложенное ипотечное покрытие.
— Владельцев облигаций одного выпуска может быть множество. Всех придется привлекать к участию в деле?
— Может быть и так. В любом случае надо будет выяснять все обстоятельства: из чего состоит ипотечное покрытие, кому принадлежат облигации, оплачены ли они. Доказывать придется многое. Вынести решение о взыскании денег возможно, но надо будет обращать взыскание на заложенное ипотечное покрытие.
— Как обратить взыскание на заложенные права?
— Права подлежат продаже, но в России это сложно, особенно в регионах. Судебные приставы обычно не считают такое имущество ликвидным. В целом законодательство о залоге прав в России развито слабо — действует лишь маленькая главка закона "О залоге" 1992 года. Гражданский кодекс и закон об ипотеке регулируют только залог вещей, поэтому обращение взыскания на ипотечное покрытие, состоящее из прав по ним, может привести к неожиданным результатам. В законе об ипотечных ценных бумагах порядок тоже не определен, поэтому сложно сказать, как пойдет судебная практика.
— В закон об ипотечных ценных бумагах изменения надо вносить уже сейчас?
— Да, необходимо более четко регламентировать залог прав и порядок обращения на них взыскания. Похоже, закон писали экономисты, отсюда неопределенность в ряде существенных вопросов. Юристам желательно поработать над этим законом еще до начала его реальной работы, определив все-таки, о чем в нем идет речь.
Интервью взяла ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА