Закон об ипотеке 1998 года принимался в борьбе за иностранные деньги. Грянул дефолт, денег не дали, ипотека не заработала. В 2002 году закон изменили, но массовой ипотеки не получилось. Теперь понадеялись на рефинансирование ипотечных кредитов, для чего в конце 2003 года приняли закон об ипотечных ценных бумагах. Но о защите прав их владельцев подумали в последнюю очередь.
Фигура из трех бумаг
В России сумма выданных банками жилищных кредитов приближается к 30 млрд руб. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, поэтому банк заинтересован в привлечении денег на финансовом рынке. С этой целью Америка и Европа выпускают ипотечные ценные бумаги (см. справку). В России ориентировались в основном на американскую модель, плохо согласующуюся с понятием собственности, принятым в странах континентальной Европы. Поэтому закон об ипотечных ценных бумагах удивил и российских, и немецких юристов.Закон вводит два вида ипотечных ценных бумаг — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Но всего ипотечных ценных бумаг три: есть еще закладная, предусмотренная законом об ипотеке 1998 года. Закладная удостоверяет права по кредитному договору и залоговое право на недвижимость. В случае невозврата кредита владелец закладной вправе обратить взыскание на объект недвижимости и получить деньги от его реализации.
Две новые ипотечные ценные бумаги с недвижимостью как таковой не связаны. Они удостоверяют права на ипотечное покрытие, формируемое в основном из ипотечных кредитов. Права по кредитам (в том числе удостоверенные закладными) объединяются в пул, под залог которого кредитная организация либо специализированный ипотечный агент вправе выпустить облигации. Другой вариант — сделать ипотечное покрытие общей собственностью инвесторов, удостоверив долю каждого ипотечным сертификатом участия (ценной бумагой без номинала).
Пять облигационных рисков
Облигации с ипотечным покрытием похожи на обычные корпоративные — это такие же эмиссионные ценные бумаги, имеющие номинальную стоимость и фиксированный процент. Отличие в том, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия, что по идее должно сделать их очень надежными.О надежности, однако, пока говорить сложно. Во-первых, закон разрешает, чтобы покрытие, состоящее из ипотечных кредитов, составляло только 80% стоимости облигаций. Во-вторых, объем ипотечного покрытия со временем уменьшается: заемщики возвращают кредиты и сокращают размер требований, лежащих в его основе. Деньги поступают при этом к эмитенту и спецдепозитарием не учитываются. Пополнять ипотечное покрытие закон не обязывает. В-третьих, закон не говорит, как обратить взыскание на ипотечное покрытие и получить деньги от его реализации, если эмитент вдруг не заплатит по облигациям. В-четвертых, при банкротстве эмитента ипотечное покрытие попадет в общую конкурсную массу, и владельцы облигаций никакого приоритета перед другими кредиторами не получат (в Германии и других европейских странах ипотечное покрытие из конкурсной массы исключается). В-пятых, в состав одного ипотечного покрытия по закону можно включить ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие. Иными словами, в покрытие могут войти не только закладные, связанные с недвижимостью, но и ценные бумаги, удостоверяющие вторичные права.
Два понятия собственности
Ипотечные сертификаты участия позаимствованы из американской системы. Там существует доверительная собственность — траст, означающий наличие двух собственников, между которыми распределяются полномочия. В странах континентальной Европы, включая Россию, сложилось иное понятие собственности, при котором подобное расщепление невозможно. И в России, и в той же Германии траст отсутствует. Есть доверительное управление имуществом, при котором собственник сохраняет свое право в полном объеме, а доверительный управляющий исполняет обязанности по договору.Ипотечные сертификаты участия привлекли разработчиков закона тем, что владельцы сертификатов становятся собственниками ипотечного покрытия и берут на себя все риски по ипотечным кредитам. Но чтобы включить сертификаты в закон, траст попросту назвали доверительным управлением (по терминологии Гражданского кодекса). И получилось нечто.
Передать имущество в доверительное управление может только собственник. Ипотечные кредиты, входящие в покрытие, первоначально находятся на балансе банка. Банк мог бы учредить доверительное управление, но оставаться владельцем ипотечного покрытия он не собирается — ему, наоборот, нужно переложить все риски на инвесторов. Поэтому банк не учреждает доверительное управление, а иным образом (каким, закон не определяет) передает ипотечное покрытие управляющей компании для совершения дальнейших действий.
По закону инвесторы приобретают сертификаты, удостоверяющие долю в праве собственности на ипотечное покрытие, у самого доверительного управляющего. И одновременно с приобретением сертификатов инвесторы это самое доверительное управление учреждают. Получается, во-первых, что первична уже не собственность, как должно быть, а доверительное управление (на начальном этапе непонятно кем учрежденное). Во-вторых, управляющая компания сама не является собственником, но продает от своего имени сертификаты на долю в праве собственности.
Заметим, что ипотечные сертификаты участия имеют успех только на родине: в США их доля в рефинансировании составляет 55%, а в странах континентальной Европы только 1% от общей стоимости выданных жилищных кредитов. В России сертификатами в первую очередь заинтересовались банки, увидев в них механизм рефинансирования еще и кредитов на покупку бытовой техники, автомобилей (около $3 млрд). Депутат Госдумы Владимир Тарачев недавно внес законопроект, предусматривающий создание кредитного покрытия и выпуск сертификатов участия типа ипотечных, но проект отклонили. Все вдруг заметили, что отсутствуют правовые основания и порядок передачи кредитного покрытия от банка к управляющей компании, что титул собственника приобретается у несобственника. При принятии закона об ипотечных ценных бумагах на эти проблемы закрывали глаза — очевидно, под влиянием политического лозунга о массовой ипотеке. Теперь, однако, инвесторам придется осторожничать. Ипотечного бума не будет, но это даже к лучшему: не будет скачка цен на жилье, чреватого финансовым кризисом.
ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА