|
Качество в малом количестве |
 |
| Фото: ИТАР-ТАСС |
Ударный год
2003 год, по оценке экспертов, стал лучшим в истории столичного рынка коммерческой недвижимости. Именно в прошедшем году московские девелоперы показали самые быстрые темпы строительства и реконструкции офисных комплексов, более чем на 15% превысив показатели 2002 года. По данным британской компании Knight Frank, общая площадь офисных помещений в столице составляет 7 млн кв. м (в том числе 2,9 млн кв. м, которые можно отнести к классам А и В), при этом в 2003 году в Москве было введено в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В. Суммарная площадь новых офисных помещений высшего класса, появившихся на рынке, обошла показатель 2002 года на 47%, достигнув рекордного для России значения.
Напомним, что к офисным комплексам класса А относят вновь построенные или полностью реконструированные здания с управляемым микроклиматом в помещениях, с поддержанием постоянной температуры с помощью интегрированной системы вентиляции. В таком комплексе также установлена современная система безопасности, а само здание управляется по всем международным стандартам. В нем должно быть определенное количество машиномест на подземной стоянке, а все помещения должны быть устроены рационально и эргономично.
В свою очередь, офисные комплексы класса В — это реконструированные здания, оснащенные системой предварительного охлаждения проточного воздуха или сплит-системами кондиционирования. В зданиях класса В сделан косметический ремонт по западным стандартам, имеется круглосуточной охрана, хорошая служба эксплуатации здания и достаточное число мест на наземной автомобильной стоянке.
Из 450 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2003 году, около 260 тыс. кв. м (то есть 58%) приходится на помещения класса А. Как и в последние несколько лет, 40% офисных зданий были возведены в зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Тем не менее самой динамично развивающейся территорией Москвы риэлтеры признали район Павелецкой площади, где до середины 2005 года будет введено в строй более 180 тыс. кв. м офисных помещений. К числу наиболее значимых реализованных проектов специалисты компании Nobble Gibbons относят строительство офисного центра на Новинском бульваре (здесь было сдано порядка 37 тыс. кв. м офисных площадей), башни на Павелецкой площади (33,8 тыс. кв. м), а также возведение второй очереди Центра международной торговли на Краснопресненской набережной (26 тыс. кв. м).
В свою очередь, ключевыми сделками 2003 года на рынке аренды офисных комплексов сотрудники Knight Frank называют следующие: компания "НИКойл-Страхование" арендовала 18,5 тыс. кв. м в бизнес-центре "Черри-Тауэр", Внешторгбанк — более 7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А "Чайка Плаза-VII" на Новослободской улице, а компания "Российские коммунальные системы" взяла в аренду целый дом площадью более 5 тыс. кв. м в офисном комплексе класса А "Дом на Савинской". Еще восемь крупнейших московских компаний арендовали в общей сложности более чем 45 тыс. кв. м офисных площадей.
Крупнейшими проектами на рынке стали строительство компанией ТНК-BP офисно-торгового центра на Арбате площадью более 47 тыс. кв. м, а также возведение ЛУКОЙЛом собственного офисного комплекса класса А на Чистопрудном бульваре, куда будет переведен ряд структурных подразделений компании. Всего ЛУКОЙЛ планирует занять там свыше 38 тыс. кв. м помещений.
Совокупный объем сделок, заключенных в 2003 году по всем классам помещений, составил 700 тыс. кв. м.
Из всего объема сделок по аренде офисных помещений 70% пришлось на российские компании и только 30% — на иностранные. Фактически в течение нескольких лет на офисном рынке наблюдается уверенный рост доли отечественных заказчиков, соответственно, уменьшается присутствие зарубежных. Прогноз, по которому в 2003 году доля международных компаний в общем объеме сделок вернется к показателю 2001 года и составит 45%, не оправдался в первую очередь из-за того, что большая часть иностранных представительств, планировавших увеличить собственные площади, не получила соответствующего одобрения в своих штаб-квартирах. Виной всему неблагополучные глобальные экономические условия, которые привели к повсеместному внедрению программ по минимизации затрат на содержание дополнительных офисов и филиалов.
Спрос на помещения класса В в 2003 году оставался стабильно высоким — в первую очередь из-за небольшого предложения помещений высшего класса. По-прежнему самыми активными участниками на рынке качественных офисных помещений остаются нефтяные и газовые компании, а также банки. При этом рост числа сделок сдерживается не только ограниченным предложением. Дело в том, что владельцы новых офисных зданий предпочитают сдавать в аренду помещения, площадь которых превышает 500 кв. м, тогда как большая часть спроса приходится на блоки от 50 до 400 кв. м. А помещения класса А на вторичном рынке практически не появляются.
Спрос на класс
По оценке Knight Frank, всего в 2004 году на рынок офисных помещений поступит более 750 тыс. кв. м новых и реконструированных зданий класса А и В. При этом в компании Noble Gibbons ожидают, что в эксплуатацию будет введено порядка 300 тыс. кв. м новых площадей класса А. Самыми значимыми проектами текущего года эксперты называют башню на набережной (первое из зданий высшего офисного класса в центре "Москва-Сити"; первая очередь — 17 тыс. кв. м), комплекс "Балчуг-Сити" (15,2 тыс. кв. м), бизнес-центр на Большой Ордынке (30 тыс. кв. м). Также планируется, что будет построено более 150 тыс. кв. м офисных площадей класса В. Отличием текущего года станет то, что больше половины офисных центров будут строиться внутри Садового кольца.
Безусловно, главным событием 2004 года на рынке коммерческой недвижимости станет запуск проекта "Сити", российского аналога лондонского комплекса Canary Wharf. Впрочем, московский объект в отличие от британского возводится силами нескольких инвесторов. Первая очередь офисно-торгового комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м (девелопером здесь выступает турецкий концерн Enka) будет завершена в третьем квартале этого года. Кстати, два потенциальных арендатора уже намерены занять по крайней мере 9,5 тыс. кв. м помещений в этом здании.
Несмотря на большую площадь объектов, которые будут построены в 2004 году, спрос на офисные помещения, по информации компании John Lang LaSalle, по-прежнему будет превышать предложение на 7-10%. Отсюда рост арендных ставок и цен выкупа офисных помещений. За 2003 год арендные ставки на офисные площади в центре Москвы выросли в среднем на 9%, а базовая арендная цена метра площади составляет сейчас около $620 в год. Фактические арендные ставки отличаются от этого показателя (в среднем плюс-минус 15%) и серьезно зависят от так называемых внешних факторов — консультанты называют это принципом "как договоришься". В 2004 году ставки, по оценке Noble Gibbons, будут расти прежними темпами, хотя цены, по которым будут заключаться договоры аренды, несколько снизятся из-за постоянно растущего предложения. Доля свободных помещений класса А в Москве по-прежнему минимальна — не более 5%. Еще меньше помещений, относящихся к так называемым переходным классам А1 и А2. Доля не сданных в аренду помещений класса В сохранится на уровне 15%, однако большая часть этих офисов, по оценке специалистов, соответствует классу В2, то есть ниже качеством.
Сегмент рынка помещений класса В по-прежнему характеризуется широким диапазоном арендных ставок. Владельцы просят от $350 до $500 за метр площади в год (включая операционные расходы), если здание расположено внутри или в непосредственной близости от Садового кольца. В случае, когда бизнес-центр удален от центра, арендные ставки смещаются к диапазону $250-450 в год.
Прошлый год отмечен появлением на столичном рынке ряда новых игроков помимо уже знакомых московским девелоперам инвестиционных фондов из США и стран Европы и Среднего Востока. Именно в 2003 году на рынок вышли частные российские компании, рассматривающие недвижимость как инвестиционный актив. По информации Noble Gibbons, на открытом рынке в 2003 году было заключено пять подобных сделок, а также ряд сделок по помещениям, которые не выставлялись на открытые торги и продавались по знакомству. Так, региональная нефтедобывающая компания "ЛУКОЙЛ-Пермь" приобрела сразу два офисных комплекса класса А (бизнес-центр Ericsson и здание "Самсунг-центра"). Действительно, на сегодняшний день доходность от вложений в офисную недвижимость наиболее высокого класса оценивается в 13% в год, что вполне соответствует доходности по банковским депозитам.
Эксперты прогнозируют, что значительное количество вводимых в эксплуатацию помещений высокого класса и набирающая силу тенденция к переезду компаний в более качественные бизнес-центры приведут к тому, что доля свободных помещений в комплексах класса А вновь уменьшится, а площадей класса В на рынке станет еще больше.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН