финансовое планирование
Крупнейшие московские строительные компании одна за другой объявляют о своих планах по размещению облигационных займов. Вслед первопроходцами — группой компаний ПИК и ЗАО "Интеко" на рынок заемного капитала готовятся далеко не самые публичные компании, которые контролируют свыше 30% строительного рынка Москвы — АО "Главмосстрой" и ЗАО "Строительно управление — 155". Пользуясь хорошей конъюктурой фондового рынка, компании выпускают облигации, чтобы реструктуризировать свой кредитный портфель и погасить дорогостоящие банковские кредиты.Строительство взаймы
Первой из крупных игроков столичного рынка жилищного строительства о своем обращении к облигационным займам объявила в конце 2001 года Группа компаний ПИК (ОАО "Первая ипотечная компания"), которая управляет ОАО "Домостроительный комбинат #2" и ЗАО "Жилстройиндустрия". В 2002 году ПИК разместила два краткосрочных облигационных займа по 100 млн руб., а также выпустила третий облигационный выпуск объемом 500 млн руб. и сроком обращения один год. Сформирован, таким образом, кредитную историю, в июле 2003 года ПИК смогла выпустить четвертый облигационный займ на 750 млн руб. сроком обращения два года. Однако даже несмотря на своевременное погашение облигаций и стабильную выплату купонных доходов, облигационный займ обходится группе ПИК в 13,5% годовых, что ставит ее в, так называемый третий эшелон надежности. При этом, согласно официальным данным компании, входящие в группу, ежегодно строят более 500 тыс. кв м жилья в Москве (всего в Москве в 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 4,2 млн кв м жилья) и обеспечивают около 19% инвестиций в строительство жилья в Москве. Для сравнения — облигации компании "КамАЗ-финанс" размещаются с доходностью 10,9%, а облигации практически всех металлургических предприятий России приносят доход не выше 9%.Второй пример выхода строителей на рынок свободного заемного капитала — это ЗАО "Интеко" (в него входят, в частности, ОАО "Домостроительный комбинат # 3", ОАО "Осколцемент", ЗАО "Белгородский цемент" — Ъ). Практически за один день андеррайтер выпуска ИБГ НИКойл в режиме переговорных сделок разместил облигаций на сумму 1,2 млрд руб. при доходности в 11,25% годовых. Вслед за достаточно успешным для столичной строительной отрасли размещением облигаций, "Интеко" объявило о планах занять на рынке свободного капитала еще как минимум 3 млрд руб.
Также о своем желании продолжить облигационные программы говорят и в группе компаний ПИК. "Решат вопрос о выпуске облигационных займов после анализа того, на каких условиях привлекут деньги коллеги" и в крупнейшей строительной компании Москвы — "Домостроительный комбинат #1". Таким образом, уже к концу 2004 году в оборот могут быть выпущены облигации крупнейших строительных холдингов России, которые ежегодно строят более 3 млн кв м жилья и вкладывают в свои объекты свыше $1,8 млрд. Общая сумма облигационных заимствований стройкомпаний может превысить 6 млрд руб.
Управляемая себестоимость
Экспертов по-прежнему уверенно заявляют о том, что продолжающийся рост цен на недвижимость определяется, в первую очередь тем, что спрос на жилье превышает предложение. Для резкого увеличения реального производства жилья необходимо расширять и совершенствовать производственную базу всей технологической цепочки стройиндустрии (начиная от карьеров и производства башенных кранов и заканчивая развитием домостроительных комбинатов). Для этого в первую очередь необходимы дешевые, длинные и значительные инвестиции, которых на данный момент нет.Сегодня строительство практически 90% жилья в России финансируется из двух основных источников — кредитных займов, которые предоставляют строительным компаниям банки (при этом банки не предоставляют строительным компаниям длинные займы — на срок свыше одного года, при этом процентная ставка также является достаточно высокой — с реднем по отрасли 17-20% годовых), а также инвестиционных средств, которые вкладывают в конкретные проекты на условиях соинвестирования девелоперские компании. Весь строительный бизнес зависит от привлеченного капитала гораздо серьезнее, чем предприятия большинства других отраслей экономики. Де-факто вся работа строительной компании ведется в кредит: заемные средства привлекается еще на этапе проведения аукциона на право застройки того или иного участка, проводимого мэрией Москвы, а наибольшие инвестиции в возведение объекта вкладываются на этапе "нулевого цикла" — еще на стадии строительства фундамента. Таким образом, значительную часть прибыли строители вынуждены отдавать девелоперским компаниям, которые кредитуются в банках, скупают на стадии фундамента жилье и с приличной маржой продают его будущим жильцам. По оценке экспертов, в результате такого сотрудничества с инвесторам строители теряют до 30% от стоимости возводимого жилья, однако при этом в большинстве случаев избегают процедуры привлечения заемного капитала. Так вице-президент "Главмосстроя" Владимир Воронин не скрывает того, что "московские стройкомпании всерьез опасаются недружественного поглощения и предпочитают не влезать в долги к крупным кредитным учреждениям".
По мнению начальника управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игоря Фроловского, "решение проблемы нехватки собственных средств в строительной отрасли может быть только одним — выход компаний на фондовый рынок с облигационными займами". Господин Фроловский уверен, что именно фондовый рынок в ближайшие годы будет одним из основных механизмов инвестиций для расширение производства жилья. Стройиндустрии выгодно создать конкуренцию между разными инструментами привлечения финансирования — покупкой реэлторами или инвесторами прав на недвижимость на этапе строительства, банковские кредиты, а также облигации.
Представители строительных компаний соглашаются с мнением финансовых консультантов "в принципе", однако вместе с этим признают тот факт, что "они не готовы самостоятельно занимать на свободном рынке ресурсы в таком объеме, чтобы всерьез расчитывать на эти средства при строительстве крупных объектов". Так ЗАО "СУ-155" расчитывает занять 1,5 млрд руб. на три года. Однако по расчетам экспертов этих денег хватит лишь на строительство всего трех с половиной стандартных панельных многоэтажек при себестоимости $500 за 1 кв м. Поэтому такой займ при всей существенности его размера трудно назвать серьезно влияющим на показатели работы СУ-155. В компании признают, что основная цель выпуска облигационных займов — реструктуризация кредитного портфеля, погашение наиболее дорогостоящих кредитов и использование средств для земельных аукционов. Та же ситуация и ЗАО "Интеко", которое в 2004 году планирует построить свыше 1 млн кв м жилья. В реализацию этой программы компании потребуется вложить или привлечь не менее $500 млн, поэтому даже займ в 1,2 млрд руб. выглядит не очень серьезным в бюджете концерна.
Строительные компании не готовы самостоятельно привлекать займы от 4-5 млрд руб. и выше, чтобы не подвергать свой бизнес излишнему риску в случае возникновения проблем с реализацией готового жилья и падением спроса. Строители признают, что им легче делить ответственность с соинвестором, чтобы, в любом случае, обезопасить свой бизнес, пусть и за счет удорожания конечной продукции.
Непрозрачные должники
Фондовые аналитики оценивают перспективы облигационных займов строительных компаний скептически. Они считают, что нынешний спрос на недвижимость может в любой момент смениться падением цен, что приведет к падению финансовых показателей строительных компаний, которые не имеют ликвидных производственных активов и собственных средств, как, например, металлургические и телекоммуникационные комании.По мнению аналитиков в течении нескольких лет среди механизмов привлечения финансирования основным останется покупка прав на жилье на начальном этапе строительства. Господин Фроловский считает, что в Москве уже в ближайшее время появятся ценные бумаги обеспеченные правами на определенный объем квадратных метров (например жилищные сертификаты, облигации с правом получать квадратные метры, паи ПИФов). В Банке Москвы уверены, что для секъютеризации прав на квадратные метры уже созрели главные предпосылки — сформирован сегмент инвесторов, которые уже сегодня владеют частью прав на квадратные метры через договоры переуступки прав-требований. По оценкам риэлторов, около 20-30% прав на строящееся жилье в Москве находятся в собственности средних и мелких инвесторов (в том числе и частных лиц), которые покупались с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, с учетом того, что в 2003 году было введено в эксплуатацию около 4,2 млн квадратных метров и средней цены 1400 $ за метр уже сформировался пул инвесторов с капиталом в $1-2 млрд. Многие из них перейдут на секъютеризированные права, так как ценные бумаги намного легче продать.
До внедрения в жизнь этой модели обеспечения займов, ожидать снижения стоимости жилья из-за удешевления привлеченных средств не приходится. Часть аналитиков уверена, что намечающийся на 2004 год массовый выпуск облигаций строителями никак не повлияет на цены на жилье. "Цена определяется исключительно спросом. Если бы строители хотели бы снизить цены, они могли бы давно это сделать", — заявил Ъ представителей крупной риэлторской компании. В свою очередь строители объясняют, что "себестоимость жилья зависит, в первую очередь от цен на стройматериалы и услуги сторонних организаций, но никак не от стоимости привлеченных средств". Впрочем, практически опрошенные Ъ участники строительного рынка считают, что выход стройкомпаний на свободный рынок капиталов, безусловно, поможет зафиксировать цены на жилье.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН, ЮЛИЯ ЧАЙКИНА