вице-президент ОАО "Главмосстрой"
"Облигационные займы — это защита от поглощения"
— С чем, на ваш взгляд, связан стремительный выход строительных компаний на облигационный рынок?
— Сейчас деньги на рынке слишком дешевые, и строительные холдинги поспешили объявить о начале программ по привлечению займов. В условиях роста спроса на жилье невозможно просто перекредитоваться в банке: это несерьезно и к тому же слишком дорого.
— "Главмосстрой" планирует в этом году выпустить облигационный заем на 2 млрд рублей. На что вы собираетесь направить привлеченные средства?
— Во-первых, мы реструктуризируем свой кредитный портфель. Сегодня у "Главмосстроя", как, впрочем, и у большинства крупных строительных компаний Москвы, он выглядит примерно следующим образом: около 70% средств, которые вкладываются в строительство,— заемные, еще 10% — средства инвесторов, остальные деньги — собственные вложения компании. Поэтому часть средств, которые мы получим от размещения облигаций, пойдет на погашение более дорогих кредитных банковских линий. Остальное будет направлено непосредственно на реализацию новых проектов.
В частности, после изменения в 2004 году правительством Москвы порядка отчислений в так называемый социальный фонд денежные расходы застройщиков увеличились в разы. Раньше мы отдавали городу квартирами 30% жилой площади дома, сейчас же проводятся денежные аукционы, на которых приходится бороться за победу, что приводит к увеличению платежей. Например, ряд компаний за право построить жилой комплекс в центре Москвы платят практически 60% его стоимости, причем не после ввода объекта в эксплуатацию, а сразу после проведения аукциона. Естественно, такие серьезные инвестиционные вложения на первом этапе работы требуют более дешевого обслуживания, и облигационные займы, на мой взгляд, являются лучшим на сегодняшний день инструментом.
— На каких условиях вы собираетесь привлекать средства?
— Мы собираемся привлечь средства на три года. Хотелось бы, конечно, получить минимальный процент — порядка 11% годовых и ниже. Существующие правила предоставления банковских кредитов и кредитных линий не позволяют нам привлекать дешевые деньги на длительные сроки. Сегодня срок окупаемости вложений строительных компаний начинается от двух лет. Поэтому работать исключительно на однолетних банковских кредитах становится невыгодно. Кроме того, облигационные займы — это еще и защита от недружественных поглощений. Понятно, что, работая с Банком Москвы, мы ничем не рискуем, однако, занимая деньги у более агрессивных кредитных учреждений, мы становимся заложниками и тем самым гораздо серьезнее зависим от конъюнктуры рынка.
— Следует ли в результате снижения стоимости привлекаемых средств ожидать удешевления жилья?
— Нет, учитывая, что сроки строительства достаточно большие: за это время успевают подействовать рыночные факторы, повышающие цену строительства и в конечном счете цену квадратного метра жилья. Все-таки стоимость финансовых средств в строительном бизнесе не является определяющей в себестоимости готовой продукции. Гораздо больше, например, влияет цена строительных материалов. А она растет быстрее, чем индексы жилья. Так, по нашим оценкам, в 2004 году стоимость металла повысится на 70% (с начала года цена арматуры уже выросла на 32%), а стоимость цемента — на 30%. Поэтому все сэкономленные на процентах за обслуживание кредитов деньги съедаются другими факторами. С большей вероятностью можно сказать, что привлеченные средства от облигационного займа позволят несколько замедлить рост цен на жилье. Это произойдет быстрее, если к облигационным инструментам обратятся не единичные игроки на столичном рынке, а 10-15 крупнейших компаний, которые строят более 65% жилья в Москве.
— Рискуют ли, на ваш взгляд, строительные компании, занимая средства в условиях переменчивого спроса на строящееся сегодня жилье?
— В 2003 году средняя цена жилья в Москве выросла почти в полтора раза, достигнув $1590 за 1 кв. м, а в наиболее дорогих районах Москвы цены уже достигли отметки в $10 тыс. за 1 кв. м. В нынешнем году мы ожидаем продолжения роста еще на 40-45%. Наиболее стандартные объяснения происходящего — дорогая нефть, быстрый рост доходов населения и числа жителей Москвы, которых, по неофициальным оценкам, уже около 13-15 млн человек. Если так будет продолжаться, то рост, который мы фиксировали в 2003 году, может сохраняться еще долго. И естественно, он только увеличится в том случае, если в полной мере заработает ипотечный рынок. Что касается ликвидности заимствований строительного сектора, то, учитывая все вышесказанное, она мне кажется достаточно высокой. Естественно, мы не можем состязаться с теми процентными ставками, которые получили "Газпром" или правительство Москвы, нефтяные и телекоммуникационные компании, но что касается, например, металлургов, угольщиков, пищевых отраслей, то мы вполне конкурентоспособны.
— Будут ли интересны застройщикам облигационные выпуски, построенные по схеме секьюритизации прав на инвестиционные контракты, например облигации с правом на квадратные метры или жилищные сертификаты?
— Безусловно, такая схема заимствований будет весьма привлекательна для таких компаний, как наша. Выгодна она будет и инвестору, который на выходе получит жилищные сертификаты со своей рыночной стоимостью, доходность по которым в условиях роста цен может в разы перекрыть доходность от других операций на финансовом рынке. Естественно, что для реализации этой схемы нужно в первую очередь отработать нормативную базу и тщательно все просчитать.
Интервью взял РИНАТ Ъ-ГИЗАТУЛИН