финансовый директор ЗАО "Строительное управление #155"
"Дешевые деньги не снизят цены на квартиры"
— С чем связано резкое изменение системы финансирования столичного строительного сектора? До 2003 года строительные компании предпочитали кредитоваться в банках, а сейчас практически все крупнейшие игроки на рынке решили воспользоваться таким механизмом привлечения средств, как размещение облигационных займов.
— На самом деле только в 2003 году мы осознали тот факт, что финансирование заемными средствами открывает новые возможности для строителей. В прошлом году мы впервые реализовали несколько проектов по финансированию строительства с привлечением кредитных ресурсов. Даже те результаты, которые мы получили в условиях достаточно дорогостоящих кредитов, подтвердили, что использование заемных ресурсов позволяет повысить рентабельность продаж. Логично, что следующий шаг — это выход на облигационный рынок. Сейчас мы делаем первые шаги на рынок корпоративных заимствований и собираемся выйти на облигационный рынок и разместить бумаги на 1,5 млрд рублей со сроком погашения три года.
— Следует ли ожидать понижения стоимости жилья из-за того, что привлекаемые средства становятся дешевле?
— Ситуация на рынке в ближайшее время не изменится. Это связано с тем, что спрос на жилье значительно превышает предложение рынка. Слишком много людей желает приобрести квартиру или улучшить свои жилищные условия. Еще одним фактором, поддерживающим цены на недвижимость, как уже было сказано раньше, является то, что вложения в недвижимость дают доходность выше, чем вложения в банковские депозиты. Есть еще ряд факторов, влияющих на цены на недвижимость, в частности, это и цены на нефть, и падение курса доллара. Динамика всех этих факторов позволяет нам сделать вывод о том, что цены сохранятся на существующем уровне и продолжат плавный рост.
— Не слишком ли рискуют строительные компании, выходя на облигационный рынок в условиях переменчивого спроса на строящееся сегодня жилье? Что произойдет, если тенденция к росту рынка недвижимости изменится?
— К счастью, Москва — это город, в котором уровень благосостояния горожан постоянно повышается, соответственно, повышаются и требования к условиям проживания. Тем более что, пользуясь достаточно серьезным ростом рынка недвижимости, строительные компании создают себе запас прочности, вкладывая деньги в развитие. Например, СУ-155 сумела собрать средства и разработала новую серию домов И-155. Эта серия имеет улучшенную планировку и на сегодняшний день является одной из наиболее популярных серий на рынке панельного домостроения. Дома серии И-155 признаны правительством Москвы одними из лучших и включены в программу городского заказа на ближайшие годы. Для возведения новой серии потребовалось произвести новые строительные материалы. Для этих целей был реконструирован Домодедовский завод железобетонных изделий, проектная мощность которого составляет 450-500 тыс. кв. м панелей в год. СУ-155 также реконструирует и развивает и другие промышленные предприятия, например, завод башенных кранов в городе Кохма, заказы на продукцию которого уже сформированы на несколько лет вперед, Белостолбовский кирпичный завод и многие другие производства. Развитие собственной производственной базы позволяет управлять себестоимостью на каждом из этапов, начиная с добычи инертных материалов (песок, щебень.—Ъ) и заканчивая реализацией недвижимости конечным покупателям. Такой подход снижает риски компании и позволяет реагировать на колебания рынка так, чтобы не нести ощутимых потерь. И так поступает не только наш холдинг, но и практически все крупнейшие застройщики в Москве: деньги не выводятся, а, наоборот, вкладываются в собственный бизнес, чтобы в случае падения цен диверсифицировать риски и продержаться до следующего изменения конъюнктуры.
— Ряд московских банков, например Банк Москвы, разрабатывают проект выпуска облигационных займов, которые будут обеспечены "конкретными квадратными метрами". Не опасны ли для инвесторов такие проекты?
— Я не склонен рассматривать такие способы заимствования и обеспечения облигаций, как "пирамидный проект". Во-первых, такие бумаги будут иметь под собой обеспечение в виде квадратных метров. Во-вторых, аналогичные, по сути, инструменты используются рынком уже давно (например, ряд металлургических предприятий в качестве обеспечения своих облигационных займов использует имущество — основные средства). К тому же, насколько нам известно, этот инструмент находится на стадии проработки рисков как самих строительных компаний, так и держателей бумаг. Думаю, в результате консультаций и переговоров будет создан хороший надежный инструмент инвестирования.
— Как строительные компании планируют развивать финансовое направление своей деятельности?
— Мы научились пользоваться различными финансовыми инструментами, надеюсь, что теперь мы станем постоянными участниками финансового рынка. Если говорить о перспективных инструментах, то это, конечно, ипотечное кредитование; его уже давно ждут на строительном рынке. В перспективе можно говорить и об IPO, но это проект не сегодняшнего и даже не завтрашнего дня: строительным холдингам еще предстоит стать полностью прозрачными, а это зависит не только от акционеров строительных организаций, но и от множества внешних факторов.
Интервью записал РИНАТ Ъ-ГИЗАТУЛИН