В Москве есть офисы мирового класса, просто они уже все заняты — давно и надолго
Наблюдения группы недвижимости Ъ за состоянием офисного рынка позволяют условно разделить его на несколько сегментов, различающихся как по уровню предлагаемых помещений, так и по ценам. Самые дорогие и престижные офисы (и, что немаловажно, комфортабельные) предлагают специализированные бизнес-центры и высококлассные гостиницы. Несколько ниже по уровню (но и дешевле) — нежилые помещения муниципального фонда города. Наибольшим разнообразием предложений (но вовсе не количеством) отличается вторичный офисный рынок (к этому сегменту мы отнесли помещения, сдаваемые различными организациями в субаренду). И, наконец, совершенно отдельный разговор должен вестись об аренде под офисы частных московских квартир. Естественно, что осветить весь этот спектр в рамках отводимого нам объема нереально. Поэтому сегодня группа недвижимости Ъ решила поподробнее остановиться лишь на одном из сегментов офисного рынка. И для начала предложить вашему вниманию обзор ценовой ситуации на рынке офисов, предлагаемых специализированными бизнес-центрами и гостиницами.
Результаты исследования, проведенного группой недвижимости Ъ, подтвердил и опрос проведенный среди фирм-риэлтеров ("Альфа-эстейт", S. I. Realty). Их мнение таково: спрос на офисы в Москве еще длительное время будет превышать предложение. По данным московских фирм, сегодня Москве требуется дополнительно около 13 млн м2 офисных площадей.
Учитывая создавшуюся ситуацию, московские бизнес-центры намерены расширять имеющиеся у них офисные площади. Например, в Американском деловом центре, расположенном в здании гостиницы "Славянская", около 2000 м2 общей площади уже сданы в аренду ведущим иностранным компаниям. Годовая арендная плата здесь одна из самых высоких в Москве — $1184 за 1 м2 в год. При увеличении срока арендного договора до пяти лет арендная ставка снижается до $915 в год. В ближайших планах компании — завершение реконструкции и сдача в аренду под офисы еще нескольких этажей, оборудованных по мировым стандартам.
Для иностранной компании снять офис в Центре международной торговли в Москве (офисный корпус гостиницы "Международная") по-прежнему сложно. Это связано с тем, что крупнейшие компании, ранее арендовавшие практически все офисные помещения в этом комплексе, постоянно продлевают срок аренды. Расценки в центре за последние шесть месяцев совершенно не изменились и составляют $76 за 1 м2 в месяц за стандартные помещения (площадью от 30 до 100 м2) без мебели. За установку спутниковой связи — дополнительная единовременная выплата $1000. По желанию клиента (конечно, за дополнительную плату) бизнес-центр предоставляет необходимую мебель и офисное оборудование. Стоимость аренды жилого номера под офис также составляет $76 за 1 м2 в месяц с включением одной внутригородской телефонной линии и предоставлением всех услуг для жилого номера. Дополнительные услуги оплачиваются в том же размере, что и за нежилое офисное помещение.
Офисный корпус гостиницы "Пульман-Ирис", как и ЦМТ, имеет стопроцентную заполняемость. Иностранные компании, арендующие здесь помещение под офис, платят арендную плату в размере $500 за 1 м2 в год плюс 15% от общей стоимости — за коммунальные услуги.
Еще один бизнес-центр, расположенный в гостинице "Метрополь", ориентирован на кратковременную аренду. В каждом офисном помещении (общ. пл. 8 м2) установлен компьютер, подключенный к местной компьютерной сети, а также спутниковая и внутригородская телефонная связь. Воспользоваться всем этим бизнесмен может, заплатив $200 в день. С увеличением срока аренды до одного года скидка при аренде офиса доходит до 50%.
В более отдаленных от центра, но высококлассных гостиницах цены на аренду спального номера значительно ниже. Например, "Рус-Отель" при 60% заполняемости сдает своим клиентам жилые номера под офис за арендную плату $20 в день. Все дополнительные услуги — опять же за отдельную плату. Например, пользование городским телефоном — $30 в месяц, аренда автомобиля — $60 в день.
Небольшой, но дорогой "Park Hotel Laguna" на Ленинском проспекте также предлагает в аренду жилые гостиничные номера. Средняя заполняемость гостиницы — 70%. Шесть из двадцати двух номеров арендованы российскими и иностранными компаниями. Стоимость аренды одного номера-"люкс" (общ. пл. 170 м2) здесь составляет $300 в день. Для сравнения: стоимость жилого номера-"люкс" — $350 в сутки. А арендная плата за аренду номера-"полулюкс" (общ. пл. 70 м2) составляет $200 в день. Стоимость жилого номера-"полулюкс" составляет $230 в сутки. Есть в гостинице и небольшие комнаты (общей площадью 15 м2), которые могут сдаваться в аренду за $100 в день. Администрация гостиницы довольно охотно сдает номера под офис, так как это обеспечивает стопроцентную заполняемость номера в течение года.
О том, как складывается ситуация на других сегментах офисного рынка, группа недвижимости Ъ расскажет в следующих еженедельных обзорах.
Большие квартиры снова повышаются в цене.
Раз уж речь зашла об офисных помещениях, то и в недельном обзоре рынка купли-продаж частных квартир группа недвижимости Ъ решила коснуться ситуации с московскими большими (более чем 3 комнаты) квартирами, которые практически в 60% случаях используются под офисные помещения. Если попытаться описать эту ситуацию в одном предложении, то получиться, что "предложение больших квартир увеличилось, однако качество их значительно упало". Ценовая ситуация отображена на представленном графике.
И хотя, по мнению Ъ, цифры говорят сами за себя, небольшое пояснение к графику все же дать необходимо.
Во-первых, в нем даны средние цены по многокомнатным квартирам. Если же разделить их на две группы: первый и непервый этаж, то ситуация резко измениться. К примеру, цена качественных квартир на первом этаже в центре с выходом на улицу сегодня может составить порядка $1200-1500 за 1 м2. Та же ситуация и с квартирами в наиболее "офисных" зонах ("Динамо", "Речной вокзал", "Университет", "Юго-Западная", "Сокольники"). Средняя цена квартир на первом этаже здесь достигла до $1000 за 1 м2. Взлет же цен на большие квартиры в зоне "Кунцево--Фили" объясняется престижностью и высоким качеством расположенных здесь квартир, которые в большинстве своем используются под личные апартаменты.
Во-вторых, резко ухудшилось качество выставляемых на продажу больших квартир. При этом практически в полтора раза увеличилось их количество. По имеющимся данным, это связано с тем, что в конце прошлого года большинство фирм-риэлтеров сбрасывало деньги (дабы избежать налогообложения прибыли) в покупку недвижимости — главным образом дешевых одно- и двухкомнатных квартир. И большая часть приобретенной недвижимости пошла на операции по расселению коммунальных квартир. Где-то к середине марта эти операции были благополучно завершены и квартиры выставлены на продажу. Итог — каталоги фирм забиты большими квартирами. Причем порядка 70% из них относятся к разряду труднореализуемых, то есть расположены за пределами Садового кольца и не на первых этажах жилых домов.
Таким образом, несмотря на кажущееся изобилие предложения больших квартир в Москве, процент их реализации составляет лишь 15-20% (для сравнения — процент реализации однокомнатных квартир составляет 80-90%). Ряд фирм уже принял ответные меры по снижению цен на большие расселенные коммунальные квартиры. К примеру, фирма "S.I.Realty" объявила о распродаже подобных квартир практически по демпинговым ценам — $800-850 за 1 м2. По имеющимся сведениям, уже за первую неделю распродажи было продано 6 из 12 выставленных квартир. Похоже, что о начале подобных акций подумывают и другие крупные фирмы-риэлтеры.
Исходя из сложившейся ситуации, можно сделать некоторые прогнозы. Хорошие большие квартиры под офисы на первых этажах будут продолжать дорожать — средняя цена 1 м2 к концу апреля, по мнению специалистов, может возрасти до $1275. А вот что касается периферийных квартир, то за этот же период они могут соответственно упасть до $750 за 1 м2. То есть точно как в повседневной жизни: богатые богатеют, бедные беднеют.
Богатые плачут не только по большим квартирам, но и по большим участкам
Как правило в таких случаях наблюдается банальная тенденция — в условиях ограниченности предлагаемого товара цена на него увеличивается. Однако из-за сложности классификации загородных домов и ярко выраженной индивидуальности отследить динамику цен на них за такой незначительный период весьма затруднительно. Поэтому мы приведем данные о том, как изменились цены с декабря прошлого года. Опрос фирм-риэлтеров показывает, что цены на дома, которые мы условимся причислять к группе коттеджей (все коммуникации — туалет в доме, 40 км зона от МКАД), выросли за это время в среднем в полтора раза и начинаются теперь от планки в $50-60 тыс. в малопрестижных районах ближайшего Подмосковья. Фирмой "Транстрейд", например, был продан кирпичный двухэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 320 м2 (в 20 км от МКАД по Ярославскому шоссе) за $60 тыс. Такая небольшая цена обусловлена тем, что дом был продан без внутренней отделки и имеет небольшой приусадебный участок — 9 соток.
Цены на дачи (дома с туалетом на улице), расположенные только в престижных местах Московской области, повысилась почти на столько же, на сколько увеличилась цена земли — по Рублево-Успенскому шоссе, например, за три месяца цены на землю выросли практически в 2,5-3 раза. В тоже время по другим направлениям валютные цены на дачи и садовые дома остались практически неизменными.
Впрочем, не надо торопиться и покупать готовый дом. Если вы хотите иметь недвижимость, полностью отвечающую вашим прихотям, то гораздо дешевле построить дом самому. Видимо, эта мысль посетила не только нас. В последнее время покупатели стремятся купить большой неосвоенный земельный участок в престижном месте для собственного строительства.
Кроме того, прослеживается тенденция увеличения желаемого размера земельного участка. Если еще осенью клиентам было вполне достаточно участка в 15 соток, то сейчас аппетиты заметно увеличились, и особым спросом пользуются большие участки минимум в 20-24 сотки. Тот же "Транстрейд" ((095) 287-00-12) на прошедшей неделе продал два соседних земельных участка по 15 соток (одному покупателю) в 15 км по Рублево-Успенскому шоссе за $70 тыс. Участок находится около леса, он газифицирован, электрифицирован и к нему подведена вода. Фирма "Транстрейд" представила характерные цены предложений на имеющиеся в ее каталоге участки в самых престижных районах Подмосковья — по Рублево-Успенскому, Можайскому и Ленинградскому направлениям (см. таблицу).
В то же время, как мы уже говорили, по другим направлениям участки покупаются весьма неохотно. Об этом говорят итоги распродажи недвижимости, которую провела фирма "АлеКо"((095) 176-35-80). С 10 марта "АлеКо" продала два участка, которые находятся в 29 км от МКАД на юге Московской области. Участки площадью 15 соток были проданы по цене $280 и $320 долларов за сотку — в зависимости от местоположения участка относительно дороги.
Увеличились арендные ставки на землю в Санкт-Петербурге
Комитет по земельным ресурсам Санкт-Петербурга утвердил временный порядок определения размера и ставок арендной платы за земельные участки в городе. Эти изменения не коснутся только земель, занятых промышленными предприятиями. Арендные ставки на землю, принадлежащую остальным учреждениям, увеличатся в 2 раза — за исключением объектов мелкой торговли (палатки и киоски). Для их владельцев она увеличится в 8 раз. Плата за землю, занятую гаражами, установлена в размете 3% от земельного налога. Коренные изменения внесены в размер ставок арендной платы за земельные участки, на которых находятся торговые фирмы, рынки, универмаги, магазины, банки, гостиницы, биржи, офисы и другие коммерческие учреждения (см. таблицу). Максимальная ставка ежегодной арендной платы для подобных учреждений в городе будет равняется 270 руб. за 1 м2 (под ресторанами в Дзержинском районе), а минимальная — 2 руб. за 1 м2 (под магазинами в Зеленогорске). Новые арендные ставки существенно повышены для предприятий, которые сейчас считаются наиболее прибыльными. В отдельную категорию можно выделить земли под ларьками. Арендная плата за нее поистине является самой "дорогой" и колеблется от 102 руб. до 18 тыс. руб. за 1 м2. Причем арендная плата взимается не только с территории непосредственно под ларьком, но и с санитарно-защитной зоны: она определена двухметровым участком по периметру ларька.
Как отмечают эксперты, ставки арендной платы за землю в Санкт-Петербурге сегодня не отвечают ценовой ситуации на рынке земли, и даже после этого повышения они просто мизерны.
В Москве же арендные ставки пока остаются без изменений, и московские арендаторы могут некоторое время наслаждаться старыми ценами. Новые ставки, по имеющимся у Ъ сведениям, могут быть утверждены в мае. Помимо ставок арендной платы в столице будут изменены границы оценочных зон.
Однако тенденция повышения платы за землю не закончится повышением арендных ставок в Москве и Санкт-Петербурге. По сведениям, полученными Ъ из заслуживающих доверия источников, в статье 8 закона "О республиканском бюджете России на 1993 год", который был принят 25 марта на сессии ВС, но еще не подписан президентом, говорится о повышении земельного налога в 7 раз по отношению к февралю 1992 г. Однако на бюджете землепользователей, считают эксперты, такое повышения не скажется. Например, в Московской области — до мартовского повышения — он составлял 79 руб. за 1 га пашни в год. Соответственно, сейчас за тот же гектар землепользователь будет вынужден уплатить 553 рубля за год. Бешеные деньги, господа!
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ