«Все думали, что онлайн-торговля недвижимостью это некая утопия»

Генеральный директор АО «Российский аукционный дом» Андрей Степаненко о том, как пандемия трансформировала рынок недвижимости, на что взлетел спрос и от чего теперь зависят цены на активы.

— На ваш взгляд, как пандемия повлияла на и без того сложную экономическую ситуацию в России?

— В отношении пандемии и ее влияния Россия находится в более выгодной ситуации, чем другие страны. Сегмент государственного участия в экономике достаточно велик. Мы больше ориентированы на внутренний рынок и внутреннее потребление. Сфера услуг, которая первой пострадала от ограничительных мер, не является для нас экономикообразующей, а изоляция для нас не настолько фатальна, как для других. Таким образом, для России нынешний кризис — не более, чем один из многих. У нас ситуация меняется каждые 3-5 лет. Мы привыкли использовать разные стратегии в зависимости от сегодняшней конъюнктуры. И все это — стратегии развития, но никак не стагнация.

Вот и сейчас я говорю о переменах на рынке — о смещении акцентов, росте тех или иных сегментов, но ни в коем случае, ни об остановке продаж.

— После того, как власти объявили строгие запретительные меры, сложно ли было перейти в онлайн рынку недвижимости?

— До последнего времени все думали, что интернет-торговля недвижимостью это утопия. Что через интернет можно покупать только потребительские товары, да и то, низкого ценового сегмента. И вот, с введением режима ограничения, оказалось, что онлайн-торги — эффективный инструмент для продажи недвижимости. Мы наблюдаем на своей электронной площадке РАД Lot-online реальный взлет продаж. Мы, конечно, быстро перестроились под новые условия работы. В отсутствии возможности организовать полноценные просмотры объектов стали делать видео-показы: ролики, электронные презентации — всю информацию стали предоставлять в режиме онлайн. Смотрите, наши цифры в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, до пандемии. Первое полугодие 2019 года — общий объем сделок — 7,7 млрд. рублей, первое полугодие 2020 — 13 млрд. Количество проданных лотов в первом полугодии 2019 — 501, в 2020 — 3190.

— Как менялся спрос в условиях распространения коронавируса?

— Первая особенность пандемичного рынка — взлет интернет-торговли недвижимостью.

Вторая особенность заключается в том, что наблюдаемый взлет происходит, в первую очередь, в сегменте проблемного имущества. Эта тенденция набирает обороты с последнего кризиса 2014–2015 гг., но сегодня именно «проблемка» диктует на рынке и цены и способы реализации. Я знаю, частным собственникам трудно с этим смириться. Но это факт. В 2015 году доля проблемного имущества в объеме продаж РАД составляла 6%, сегодня, на 1 сентября 2020 года, — 86%. И эта тенденция наблюдается по всей территории РФ. А это значит, что и цены, которые формируются на этом рынке, и способы реализации, которых он придерживается, становятся ориентиром для всего недвижимого имущества. Хочу оговориться, проблемное имущество — это не обязательно активы в банкротстве. Это и собственное имущество банков, доставшееся им в качестве отступного по дефолтным кредитам, и имущество ликвидируемых банков и их должников, и заложенные активы. Эти продажи объединены тем, что выставленная на торги собственность реализуется для погашения задолженностей. И все эти продажи ориентируются на принятую в сегменте банкротства практику аукционов с возможностью понижения цены. Это третья особенность сегодняшнего рынка — он стал массово использовать торги на понижение. Этот способ совершенно незаменим на нестабильном рынке, когда неясно, по какой стоимости выставлять на продажу имущество. Собственники настаивают на докризисной цене, а покупатели ориентируются на актуальную рыночную ситуацию. Свести в одну точку ожидания тех и других могут торги на понижение. Этот способ вообще снимает вопрос о начальной стоимости имущества — она может быть любая. Если она завышена, торги пойдут вниз, если же появится конкуренция, цена начнет расти — в любом случае, имущество, как правило, продается по рыночной стоимости.

Банки первыми оценили этот способ и стали активно пользоваться им для всех своих продаж — и собственного, и заложенного имущества. Вслед за ними к аукционам на понижение стали прибегать корпоративные собственники. А сейчас и частные продавцы начинают назначать для своих объектов условно минимальную цену торгов, в надежде, что она привлечет не одного, а нескольких покупателей.

— Как на ваш взгляд чувствует себя рынок в регионах?

— Заданный тренд работает по всей России. Региональный рынок недвижимости не существует отдельно. Российский аукционный дом — это 15 филиалов и представительств в городах-миллионниках. Поверьте, сегодня региональный рынок составляет достойную конкуренцию как по количеству сделок, так и по выручке двум столицам — Москве и Санкт-Петербургу.

Поволжский филиал с офисом в Самаре ежегодно показывает положительную динамику. Так, сумма проданных активов за 2019 год составила 1 млрд рублей, а в сентябре 2020 года филиал уже превысил этот показатель более чем на 30%. И основная доля проданных активов — в банкротстве.

— Какие активы продают с торгов в Самарской области?

— Это в основном коммерческая недвижимость, находящаяся в залоге у банков «ГАЗБАНК», «Актив-Капитал банк», «Волжский социальный банк» «ФИА-Банк», «Эл-Банк», «Волго-Камский банк», «Волга-кредит банк» и других крупных банков региона, попавших в стадию банкротства. Кроме этого, в торгах квартиры, дома и земельные участки, автомобили, банкоматы и другое имущество, которое можно продать и пополнить конкурсную массу.

Из крупных сделок могу отметить продажу офисов «Газбанка» в Самаре — на Молодогвардейской улице, 224, за 362 млн рублей, и на ул. Агибалова, 70, за 52 млн рублей. С превышением, в процедуре публичного предложения, проданы коммерческие объекты на ул. Урицкого, 19, Вилоновской, 84, Садовой, 200, Коммунистической, 27, Владимирской 1а. А всего Поволжский филиал на сегодняшний день продал более 400 объектов. Отмечу активность самарских инвесторов. Покупатели быстро сориентировались и уловили тренд. В общем, рынок активно развивается, становится высокотехнологичным. Уже никто не сетует на отсутствие интернета и невозможность участвовать в торгах — жизнь показала, что рынок недвижимости к испытаниям удаленкой готов, а недвижимость в России по –прежнему остается твердой валютой.