В минувшую пятницу вице-премьер Владимир Яковлев заявил, что этой весной правительство внесет в Госдуму около 30 законопроектов, связанных с задачей развития в стране системы ипотечного кредитования. В пятницу же генеральный совет партии "Единая Россия" принял решение о создании специальной комиссии под руководством депутата Георгия Бооса по развитию рынка доступного жилья. Однако при нынешних темпах жилищного строительства массовая ипотека приведет к еще большему росту цен на жилье и не выполнит своей задачи.
Жилищная проблема в стране выражается следующими цифрами. По данным Госстроя и Центра анализа рынков недвижимости, приведенных на одном из последних совещаний комиссии по вопросам местного самоуправления под руководством Владимира Яковлева, за год всего 1,2% российского населения приобретают жилье за счет собственных средств. Еще 0,3% российских семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом чуть ли не 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Сегодня в расчете на душу населения строится 0,24 кв. м нового жилья (36 млн кв. м) в год. Чтобы удовлетворить спрос и избавиться от ветхого и аварийного жилья (оно составляет 3,2% жилого фонда), необходимо строить ежегодно около 1 кв. м на каждого жителя страны. То есть вчетверо больше.
Здесь и кроется корень проблемы. Потенциальный спрос на жилье в четыре, а то и в пять раз выше нынешнего предложения. Однако сейчас денег у населения нет, а ипотечные кредиты получить не так просто. Нужен весьма приличный легальный ежемесячный доход (от $800-1000), от которого прямо зависит размер предоставляемого кредита. Проценты высоки — 10-15% годовых, и процедура оформления не так-то проста. Банки не дают ипотечные кредиты на начальной стадии строительства — ведь предмета залога не существует. В итоге ипотека на 90% используется при покупке жилья во вторичном фонде. Если же в условиях такого превышения спроса над предложением сделать ипотечные кредиты доступными для всего населения, то цены на недвижимость, которые и так растут по 20% в год, взлетят еще выше. И доступность жилья и ипотеки опять понизится.
Получается, что прежде чем добиваться массовой доступности ипотеки, нужно существенно увеличить объемы жилищного строительства. Так что быстро обеспечить граждан доступным жильем не получится. Пока Госстрой рассматривает возможность довести ввод нового жилья хотя бы до уровня 1996 года — 70-80 млн кв. м (по оценке Госстроя, цены начнут падать уже после увеличения ввода нового жилья на 30-40%).
Чтобы простимулировать строительные компании, надо удешевить для них кредитование, упростить процедуру предоставления земельных участков, снять различные административные барьеры, возможно, наладить софинансирование проектов государством. Надо избавиться от неэффективных схем, которые повышают цену строительства. Например, очень часто местные власти предоставляют земельные участки под застройку в обмен на квартиры в строящемся доме. Если они начнут выкупать эти квартиры, пусть даже по льготным расценкам, то это удешевит строительство жилья. Есть инфраструктурные проблемы: участки под застройку с подведенными к ним трубами и сетями когда-нибудь закончатся. При застройке новых районов приходится подводить или строить всю инфраструктуру — тепло-, водо- и электроснабжение.
Решение этих вопросов на самом деле связано с решением общих экономических проблем в стране. Например, для удешевления кредитов нужно снижать риски в банковской системе. Чтобы власти покупали квартиры для очередников, надо, чтобы в бюджетах были деньги и т. д.
Постепенное развитие ипотеки также способствует увеличению объемов жилищного строительства. Поэтому Госстрой разрабатывает меры по стимулированию выдачи банками ипотечных кредитов. Собственно, 30 законопроектов и поправок в действующие законопроекты, о которых в пятницу говорил Владимир Яковлев, и должны содержать все стимулы для жилищного строительства и развития ипотеки. Если американскую экономику когда-то вытащило развитие автомобилестроения, то не исключено, что развитие российской экономики ускорит решение жилищных проблем.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК