Челябинск по-прежнему остается городом «панелек», однако многие его жители уже осознали, что могут жить в более комфортных условиях, и стали обращать внимание на загородные малоэтажные проекты комплексной застройки. Последние стали востребованной альтернативой самостоятельному возведению частных домов. На таких проектах малоэтажных жилых комплексов повышенной комфортности специализируется группа компаний «ARK DEVELOPMENT». По словам ее генерального директора Андрея Курбацких, работа в этом сегменте для застройщика имеет ряд особенностей. Добавляется сезонность, вопросы поиска квалифицированных кадров, да и работа с банками строится не так, как при возведении многоэтажек. Зато продукт получается качественным и позволяет создать добавленную стоимость.
— Андрей Васильевич, в чем специфика строительного бизнеса, чем он отличается от других отраслей?
— Во-первых, строительный бизнес отличается тем, что это не какой-то непрерывный отлаженный процесс на одном конкретном месте, как, например, у промышленных предприятий. У нас каждый очередной объект – это новый участок, новые задачи, не похожие на то, что было ранее, и мы реализуем их с нуля. Каждое здание, будь то жилой дом, театр или что-то другое, – это наследие, которое застройщик оставляет после себя.
— Какие основные трудности сегодня приходится преодолевать застройщикам?
— В нашей работе есть вещи, которые зависят только от нас, и в наших силах самостоятельно решить эти задачи, что мы и делаем – создаем хороший продукт, интересный покупателю, привлекаем подрядчиков, строим, продаем. Есть внешние, постоянно возникающие вопросы, которые появляются у всех застройщиков, например, подключение к сетям. Иногда можно подключиться только к одному источнику, одной компании, и ты зависишь от того, есть ли у нее мощности рядом, как быстро она сможет обеспечить подключение.
Что касается законодательства, то здесь стоит отметить работу с эскроу-счетами. Мы, в частности, столкнулись с тем, что банки не очень охотно идут на открытие этих счетов для проектов малоэтажной застройки. Им проще открыть один счет на 250 квартир, чем целый ряд – на дома по 12 – 20 квартир. Да и для застройщика есть разница – проходить одни и те же процедуры, условно говоря, ради миллиарда или 100 миллионов.
— В таком случае как вы привлекаете кредитные средства?
— В целом, да, мы используем проектное финансирование. Наш основной партнер – Альфа-Банк. Он пошел нам навстречу и предложил удобные условия. Объекты первой очереди в жилом комплексе Город L-Town мы строим на кредитные средства и собственные средства и будем продавать покупателям уже готовые квартиры и таунхаусы. Эскроу-счета планируем использовать в дальнейшем, когда будем строить дома побольше.
— Как вы выбираете банк? Что для вас важно в работе с ним?
— Главное – партнерские отношения, заинтересованность банка в совместном развитии проекта, готовность слышать клиента. Конечно, нам также важны выгодные условия обслуживания, приемлемые ставки по кредитам, сервис и связь с банком 24/7. Все это есть в Альфа-Банке.
— Привлекаете ли вы инвесторов?
— Работа только началась, и на сегодняшний день основным инвестором являемся мы сами. Но мы понимаем, что взялись за очень масштабный проект, и у нас нет задачи замкнуть все на себе, гораздо важнее, чтобы как можно быстрее появились эти интересные объекты. Поэтому да, мы начали поиск инвесторов.
— Всегда ли строительные проекты выгодны? Бывают ли ситуации, когда они не окупаются?
— Если говорить о рынке в целом, то такое случается. Чтобы этого избежать, нужно правильно все спрогнозировать: определить себестоимость, рыночную цену, покупательский спрос. Сложнее всего это делать, когда выводишь на рынок новый по типологии проект. Мы, когда начали строить малоэтажные объекты, столкнулись с определенными трудностями. Дома небольшие, но на деле оказалось, что есть достаточно много моментов, требующих финансовых вложений. Это был важный опыт. На первой очереди мы научились более точно прогнозировать, какие результаты получим в итоге.
— Из чего складывается цена готового объекта недвижимости? Как создать добавочную стоимость, которая позволит застройщику не только окупить вложения, но и заработать?
— Цена зависит от множества факторов, один из них – средний размер оплаты труда. От того, сколько получают жители города, зависит приемлемый для них платеж по ипотеке. Что касается стоимости жилья в конкретных объектах, то она во многом зависит от типа дома. Например, малоэтажные дома, которые возводим мы, строить дороже, чем панельные, и даже чем монолитные. Здесь много составляющих, например, месяц аренды башенного крана стоит 400 тысяч рублей, а автомобильного, который применяется в малоэтажном строительстве, — 250 тысяч. При этом башенный в несколько раз производительнее и в итоге обходится дешевле. Или другой пример – крыша. Мы делаем ту же плоскую наплавляемую кровлю, как в монолитно-каркасном домостроении. Но если здание высотное, ее стоимость делится на большое количество этажей, в итоге на конечной цене жилья это отражается меньше. Также на цену влияет, какие материалы используются для фасада, детской площадки, какие устанавливаются двери, окна, и многое другое.
Добавочная стоимость создается за счет концепции проекта. Она зависит от локации, от того, насколько комфортная среда создана, удобно ли подходить к домам, интересно ли гулять на территории, близко ли школы, детские сады, магазины. То есть от того уровня комфорта, который получит покупатель. Продаются не квадратные метры, а ощущения и стиль жизни. Чтобы их создать, нужно сделать много, в том числе позаботиться о благоустройстве улиц. Нужны детские площадки, скверы, бульвары, и здесь тоже важна инициатива от застройщика, его готовность вложить дополнительные деньги в создание городской среды. Внутри квартиры тоже можно создать уют уже на этапе застройки, например, за счет удобной планировки. Мы стараемся сразу проектировать будущий быт жильцов – чтобы они сразу после входа попадали в открытое пространство, чтобы было удобно выйти на террасу, была возможность комфортно расставить мебель и так далее.
— Есть ли в вашем бизнесе сезонность?
— В нашем сегменте она ощущается сильнее, чем в панельном домостроении. Когда мы строили «панельки» работали и в -20, предварительно вставив окна с одной стороны, чтобы не было продуваемости и работники не заболели. Потом закрыли контуры, нагнали тепло и занялись отделкой еще до подключения отопления. А здесь мы делаем штукатурные фасады, качество которых от холодов может пострадать, и изготовление которых предусматривает высыхание в течение некоторого времени. А ведь еще есть благоустройство и насаждения: мы стараемся сдавать объекты в таком состоянии, чтобы люди сразу получали комфортную благоустроенную территорию, а это можно сделать только в сезон.
— Испытываете ли проблемы с кадрами?
— Мы в L-Town строим дома из кирпича, а искать на челябинском рынке, традиционно заточенном под «панельки» достаточное количество хороших каменщиков довольно сложно. В этом году добавились ограничения, связанные с пандемией, в результате которых люди не могли покинуть свою страну, и часть сотрудников, которые работают на благоустройстве территории у наших подрядчиков, не приехали.
— Насчет «панелек». Если этот формат так распространен в Челябинске, почему он вам неинтересен? Тем более, вы сказали, что у вашей компании есть опыт их возведения.
— Да, у нас были панельные дома, но их мы строили на тех участках, где что-либо другое просто невозможно было возвести. Во-первых, хочется создавать что-то действительно хорошее, качественное, что будет нравиться людям. Тяжело строить то, что самим не нравится. Во-вторых, в этом сегменте высокая конкуренция. Если в среднем классе можно создавать все те преимущества, о которых я уже сказал, то в «панельках» всего этого нет, и приходится конкурировать ценой. Из-за того, что у нас их так много, и застройщики держат цены на минимуме, в Челябинске такая низкая стоимость квадратного метра. Для загородных локаций, с которыми мы работаем, такой формат тем более не подходит, там все располагает к тому, чтобы строить жилье среднего класса или выше.
— Что вы посоветуете начинающим застройщикам, которые только выходят на рынок с первыми проектами?
— Я посоветую очень большое внимание уделять концепции. У нас этим часто пренебрегают, пропуская стадию эскизного проекта и выполняя сразу все одним этапом – проектировщику, который делает рабочие чертежи, предлагается сразу предусмотреть, как будут стоять дома, где будут проезды, какими будут квартиры. Таким образом сложно сделать качественный продукт. На западе проектирование включает до шести этапов, наши проекты проходят как минимум три, причем проект генплана зданий часто выполняет специализированная компания. Это позволяет в итоге создать детально проработанный и качественный продукт.