Дешевая ипотека разогнала цены на жилье. Согласно исследованию аналитиков SberIndex и сервиса «ДомКлик», в июле-августе новостройки в Москве подорожали на 10%, в Подмосковье — на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, по данным ДОМ.РФ, в августе россияне взяли рекордный объем жилищных кредитов — 375 млрд руб. Драйвером в обоих случаях, как признают авторы исследований, выступила госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Она должна завершиться к ноябрю, но власти обещали подумать о ее пролонгации. Выгодно ли россиянам пользоваться жилищным кредитованием в текущих условиях? И стоит ли продлевать госпрограмму? Разбирался Григорий Колганов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Это напоминает сатирический монолог про раков, которые вчера большие, но по пять, а сегодня маленькие, но по три. Власти опустили общедоступные ставки по ипотеке до небывалых значений, но тем самым стимулировали стремительный рост цен на жилье.
Покупатель в лучшем случае ничего не выигрывает, ведь подорожавшие квадратные метры съедают всю выгоду от низких ставок, размышляет руководитель аналитического центра компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Кредиты становятся более доступными, но это оборачивается ростом стоимости жилья. Льготная ипотека — это своеобразный допинг, нерыночный механизм. То есть, по сути дела, деньги налогоплательщиков идут на увеличение прибыли застройщиков. Сначала надо наращивать объемы строительства жилья, а потом делать более доступной ипотеку».
Впрочем, у руководителя лаборатории SberIndex Николая Корженевского другие расчеты: если взять средний ипотечный платеж в Москве до запуска госпрограммы, то есть по ставке примерно в 9%, то на льготных условиях покупатель выигрывает весьма ощутимо: «Предположим, что раньше при покупке квартиры на первичном рынке ваш ежемесячный платеж составлял бы, скажем, 65 тыс. руб. Если вы берете кредит под 6,5%, то ваш ежемесячный платеж упал бы примерно до 47 тыс. руб. в месяц. То есть общее падение ставок составляет примерно четверть, удорожание недвижимости — порядка 10%.
Соответственно, 15% — это тот эффективный результат по стоимости заимствований, который вы имеете».
По прогнозу ДОМ.РФ, в этом году россияне возьмут в ипотеку рекордные 3 трлн руб. Причем, две трети этого объема выдадут в рамках госпрограммы. Правда, срок ее действия истекает 1 ноября. Но власти еще летом заявляли, что подумают над продлением. Стоит ли это делать, учитывая, как стремительно благодаря льготной ипотеке выросли цены на новостройки? Аналитик БКС Егор Дахтлер полагает, что в дальнейшем столь впечатляющими темпами квадратные метры дорожать не будут: «В текущей ситуации реализовался отложенный спрос, а также часть спроса будущих периодов. Это тот эффект, который мы видели в 2014-2015 годах, когда при снижении курса рубля население понесло деньги в недвижимость. После этого рынок недвижимости значительно просел. Именно это и доказывает, что это реализация спроса будущих периодов».
Но с момента последней девальвации в жизни девелоперов произошли значительные изменения: их обязали работать через эскроу-счета, что привело к увеличению себестоимости квадратного метра. Так что отступать по цене продавцам, возможно, и некуда. Но даже не это главное, отмечает владелец агентства недвижимости АИМ Илья Менжунов. Он полагает, что окончание госпрограммы на спрос существенно не повлияет, а значит, не остановит и роста стоимости жилья: «Многие застройщики используют достаточно высококачественные импортные материалы.
А так как они закупаются в евро и долларах, хочешь-не хочешь, а все равно они в любом случае будут пытаться удержать свою маржу.
Дикого ажиотажа не будет, но стабильный спрос в любом случае сохранится, соответственно, и рост цен тоже. Он может быть просто не таким большим, как прежде, но все равно будет».
Программа льготной ипотеки изначально задумывалась, как мера поддержки строительной отрасли. И она сейчас, видимо, собирает сливки: можно не увеличивать объемы ввода жилья и получать достойную прибыль за счет разогнанной стоимости квадратного метра.
Как ипотека обновила исторический максимум
Против продления программы льготной ипотеки выступал Минфин, называя такой шаг финансовой пирамидой для бюджета. Кроме того, пролонгация несет риски «кредитного пузыря», поскольку заемщики, переоценив свои возможности, могут набрать непосильных долгов.