Миллионы евро — это не все, что нужно, чтобы обрадовать себя покупкой исторической недвижимости. «Деньги» ознакомились с тонкостями покупки исторических замков.
Фото: Reuters
Фото: Reuters
В Европе — тысячи объектов исторической недвижимости. В Великобритании, Германии, Франции и Италии — сложившийся зрелый рынок, в Чехии продолжается его становление в посткоммунистических условиях. Есть предложения в Испании, Португалии, Словении. Вместе с замками к исторической недвижимости относятся дворцы, усадьбы, пивоварни, мельницы, монастыри и крепости — всего около 200 тыс. объектов. Консультанты по продаже дорогой недвижимости за рубежом затруднились уточнить цифры, так как все работают на разных рынках, а если их интересы пересекаются географически, на результаты подсчета влияет классификация. Для одних замок — это внушительное, элегантно обветшалое строение с прилегающей землей, внутренняя отделка которого объединяет первоначальный интерьер с современными элементами, стоимостью €1,5–2 млн. В других базах, обозначенных как предложение замков в Европе, есть живописные руины за €130 тыс., в описании которых указано, что это «Knockhall Castle, небольшой трехэтажный замок около 1565 года постройки, требующий реконструкции, с потенциалом жилого дома или отеля».
«Классификации замков в привычном понимании не существует, потому что специфика продукта — его эксклюзивность. Это трофейная недвижимость. Исключительный товар, удовлетворяющий запросам нишевого рынка. Как правило, это настоящие произведения искусства, не имеющие аналогов»,— объясняет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. Продавцы не говорят о замках «ветхий» или «разваливающийся», для них это объекты историко-культурного наследия, фамильные резиденции выдающихся государственных и общественных деятелей, памятники с уникальной историей. Помимо историко-культурного статуса замки идут в комплекте с прилегающей территорией — если без, то чаще всего потому, что наследники продали ее раньше,— площадь которой может измеряться гектарами. То есть собственник получает личный лес, озеро, виноградник или конюшню. Иногда винодельни — действующие.
Что ждет покупателей собственного замка
Средней цены на замки, с одной стороны, не существует — диапазон слишком широкий, чтобы она была показательной. С другой — на уровне общих представлений для покупки замка нужно €2–5 млн. В базе Knight Frank или Savills с таким бюджетом точно можно найти варианты в английской сельской местности, во Франции и Италии. Можно рассмотреть Германию. По словам руководителя отдела зарубежной недвижимости Kalinka Group Светланы Томсон, здесь очень активный рынок и значительный объем предложения: по некоторым оценкам, более 25 тыс. объектов. Самые известные — Вартбург, Лихтенштайн и Гогенцоллерн. «В нашей базе более 100 европейских замков, и за €2 млн, и за 60 млн английских фунтов»,— говорит госпожа Томсон.
Как и на рынке обычной жилой недвижимости, цена замка зависит от двух основных факторов — расположения и состояния. Чем дальше от инфраструктуры мегаполисов и мест притяжения туристов, тем дешевле. «Замок в глубинке, существенно удаленный от цивилизации, может стоить в пределах €1 млн. Замки недалеко от морского побережья фешенебельных курортов — в Провансе во Франции или провинции Лукка в Италии — стоят десятки миллионов евро»,— приводит пример Марина Шалаева. Шотландские замки, расположенные недалеко от крупных городов, с обширной прилегающей территорией, находятся в середине диапазона и стоят €3–4 млн, добавила эксперт. «Состояние объекта существенно, так как последующие вложения в реконструкцию с большой вероятностью нивелируют профит от невысокой стоимости. Поэтому замки в отличном состоянии очень востребованы и, несмотря на особенности цены, присущие редким, эксклюзивным продуктам, на рынке не задерживаются»,— отмечает госпожа Шалаева.
На этом схожесть с рынком традиционной жилой недвижимости заканчивается. Колебания цен не зависят от экономики или спроса, и вы не увидите двузначного падения или роста стоимости, как, например, на жилье в России. По словам директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России Юлии Овчинниковой, на континентальном рынке — Франция, Италия — цены корректируются для большинства объектов в затянувшейся экспозиции. «Это может указывать на то, что они изначально были неправильно оценены. Многое зависит от состояния и общей привлекательности замка, но объекты в хорошем состоянии и в привлекательном месте обычно не меняются в цене»,— рассказала госпожа Овчинникова.
«Большинство продавцов — обеспеченные пожилые люди, которые меняют жилье на меньшее. Они редко торопятся и могут ждать свою цену.
У покупателей, в свою очередь, нет необходимости купить замок поближе к работе или для растущей семьи. Это покупка для души»,— объясняет директор офиса Savills в Эдинбурге Джейми Макнаб, добавляя, что это означает, что на поиск покупателя, готового заплатить цену продавца, может потребоваться год-два. Тем не менее в Шотландии активный рынок: здесь более 2 тыс. замков, около 10 ежегодно продается. «Исключительные обстоятельства 2020 года замедлили рынок в целом, историческая привлекательность, романтика, уединение, связанные с замками, продолжают вызывать интерес. В апреле количество запросов в категории "замки в Шотландии" на сайте Savills увеличилось на 30% по сравнению с предыдущим месяцем»,— отметил господин Макнаб.
На что понадобятся деньги
Фото: Ullstein bild via Getty Images
Фото: Ullstein bild via Getty Images
Перечень расходов помимо стоимости самого замка прозрачен — комиссия риэлтору, которая может включать затраты на оформление, ремонт, если необходимо, и ежегодное содержание. Усредненной оценке поддаются только два параметра. Комиссия агента стандартно достигает 3% от стоимости замка. На содержание принято закладывать 1–3% от цены в год. Окончательные расходы индивидуальны и зависят от исходного и желаемого состояния замка, требований местных властей и их готовности участвовать в восстановлении исторических памятников, если замок к ним относится. Так, один из режимов защиты памятников архитектуры во Франции предусматривает компенсацию государством до 50% стоимости ремонта, если замок открыт для публичных посещений определенное количество дней в году, можно рассчитывать на освобождение от налогов на имущество и тому подобные меры. «В Шотландии тоже действует схема, предусматривающая налоговые льготы для собственников замка, если по соглашению с правительством замок открывают для посетителей. Но на практике это встречается очень редко»,— отмечает Юлия Овчинникова.
Среднюю стоимость ремонта замка не называет никто. Его содержание обходится дорого. Нередко владельцы тянут с ремонтом до последнего не только из-за его стоимости, но и связанных хлопот — на любые работы в памятнике архитектуры нужно разрешение, а выполнять их (в некоторых регионах) могут только аккредитованные компании. Это означает, что замок может долгое время существовать без необходимого ремонта. Консультанты отмечают, что исторические наследники продают родовую собственность в самом крайнем случае, когда нет никакой возможности ее содержать, поэтому замок в хорошем состоянии, не требующий ремонта,— редкость. Средней стоимости за квадратный метр для замков и их ремонта не существует. Расходы вполне могут быть равны стоимости покупки, так же как и превысить ее.
Утро после покупки
Опытные консультанты не станут советовать замок как объект для инвестиций. На трофейной недвижимости не работают привычные алгоритмы, потому что источник ее добавленной стоимости — прошлое, оно уникально для каждого замка. Чтобы зарабатывать здесь, нужно обладать терпением, которым располагает не каждый инвестор.
Традиционный способ заработка на управлении замком — использовать его как event-площадку под семейные торжества, тимбилдинги, ретриты, конференции, тематические вечеринки, презентации. На стоимость аренды и спрос на замок влияет его известность в мире и статус мероприятий, которые уже проходили. «До пандемии на аренду замков в Италии поступало три—пять запросов ежемесячно. Стоимость доходила до €8–10 тыс. в неделю. Минимальный срок аренды тоже семь дней»,— привела пример Светлана Томсон.
По оценке Елены Шигановой, эксперта по доходной недвижимости за рубежом компании Evans, яркий современный тренд — привлекать проектное финансирование или покупать замок под реновацию и последующее использование как центра реабилитации или дома престарелых. «В Германии такие проекты поддерживает государство, доходность по ним достигает 7–12% годовых»,— отметила госпожа Шиганова. По ее словам, цены на аренду могут расти на два-три, иногда пять процентных пунктов в год, но кардинальных изменений не происходит. «Предложение на рынке аренды замков растет, все больше исторических объектов превращается в отели, рестораны или сдаются в аренду целиком. Значительное повышение цен происходит только после глобальной реновации»,— говорит Елена Шиганова. В этом сезоне эксперт не исключает снижения цен из-за общего кризиса путешествий, в сегменте люкс в том числе. «В Европе значимый игрок на этом рынке США, и на него, скорее всего, нельзя рассчитывать до следующего года»,— полагает госпожа Шиганова.
«Получение дохода обычно вторично»,— отмечает Марина Шалаева. По ее словам, в практике компании не было случаев покупки трофейной недвижимости, замков, исключительно в бизнес-целях. «Замки сдают в аренду, чтобы окупить расходы на содержание, уход и поддержание в приличном состоянии. Это целый штат специалистов»,— напомнила эксперт.
Чтобы быть собственником замка, нужны не только деньги, предупреждают опытные продавцы трофейной недвижимости. Угодья будут требовать внимания — значительного с учетом стоимости — в ситуациях, которые трудно спрогнозировать: постоянные арендаторы съезжают, подвалы оказываются затопленными в особенно дождливый год, спонсоры меняют планы, спрос на услуги падает. К покупке рекомендуют готовиться не только финансово, но и эмоционально: пожить в местности, где собираетесь купить замок, а еще лучше арендовать замок. Иначе будет хлопотно обнаружить после покупки, что жить в историческом здании не так удобно, как казалось.