Специалисты фирмы "SAVVA Real Estate" провели довольно интересные, на наш взгляд, маркетинговые исследования рынка квартир и офисных помещений, где отражены основные тенденции его развития. И сегодня группа недвижимости Ъ решила познакомить своих читателей с их результатами, дополнив картину наиболее занимательными сведениями из числа тех, которыми поделились с нами московские и петербургские риэлтеры.
Помещений под офисы по-прежнему не хватает: кого-то это радует, кого-то огорчает
Вряд ли мы удивим наших читателей тем, что самые юридически надежные на сегодняшний день варианты аренды офисных помещений предлагают специализированные бизнес-центры и высокоразрядные гостиницы. Другое дело, что гостиничный фонд по ряду своих характеристик может удовлетворить далеко не всех желающих. Во-первых, в большинстве случаев бизнес-центры и гостиницы сдают под офис те же самые жилые апартаменты — двух--трехместные номера, которые мало подходят для специализированного использования. Во-вторых, такие номера сдаются совершенно пустыми, то есть всю мебель и элементы обстановки арендатору приходится привозить с собой. В-третьих, ни для кого не секрет, что самые высокие на сегодняшний день ставки арендной платы установлены именно в бизнес-центрах и гостиницах. Например, в "Олимпик-Пента" аренда номера "люкс" обходится в $82 за 1 м2 в месяц. В офисном корпусе Центра международной торговли можно арендовать помещение площадью до 100 м2 по ставке $76 за 1 м2 в месяц. За установку линии спутниковой связи типа "Сателлит" с арендатора взимается единовременная плата $1000. Конечно, довольно высокие ставки арендной платы предполагают надежные юридические гарантии при аренде и высокий уровень обслуживания. К примеру, в менее престижных гостиницах (например, "Эридан") цена 1 м2 общей площади почти в два раза ниже — от $40 до $30 в месяц, но здесь под офис сдаются исключительно спальные номера. Впрочем, на сегодня предприниматели предпочитают в большинстве своем все же доплачивать за качество и близость к центру и арендовать помещения в более престижных и дорогих бизнес-центрах.
Даже при таких высоких ставках аренды гостиницы не способны удовлетворить постоянно растущий спрос на офисы со стороны как российских, так и зарубежных предпринимателей. Специалисты фирмы "SAVVA R. E." отмечают в своем обзоре острую нехватку в Москве помещений такого рода. Например, офисные помещения в ЦМТ оккупированы крупнейшими фирмами вперед на пять лет. Надеяться на получение там места не приходится, поскольку фирмы постоянно изъявляют желание расширять имеющиеся у них площади. Но даже если какая-либо площадь высвобождается, преимуществом при получении права аренды будут пользоваться фирмы, официально аккредитованные в России и прошедшие регистрацию в МВЭС. Неаккредитованные бизнесмены могут рассчитывать лишь на жилые номера. Для этого ему следует подать заявку в дирекцию гостиницы за 3-4 месяца до предполагаемого вселения.
В еще недостроенном здании New Offices For Leases фирмы McDonald`s на улице Огарева предоплата аренды произведена по всем офисным помещениям, находящимся на этажах с первого по десятый по ценам $650-740 за 1 м2 в год. Свободным пока остается только самый дорогой и престижный 11 этаж, стоимость аренды помещений которого составляет $1000 в год за 1 м2.
Учитывая ограниченность предложений специализированных офисов в бизнес-центрах и гостиницах, арендаторы прибегают к менее надежным, но зато не столь дорогим вариантам аренды офисов. С точки зрения юридических гарантий сохраняет свою привлекательность для коммерческих структур муниципальный фонд города. Напомним, что такие объекты продаются в собственность или сдаются в аренду только через коммерческие конкурсы или аукционы. И количество выбрасываемых на рынок помещений напрямую зависит от того, насколько интенсивно работают специалисты городского Фонда имущества и Москомимущества со своими территориальными агентствами. Могущественная подпись всех этих организаций решает судьбу городских нежилых помещений: быть или не быть им выставленными на аукцион. По мнению заместителя генерального директора АО "Альфа-Эстейт" Николая Маркова, сейчас темпы подготовки лотов оставляют желать лучшего. Г-н Марков сообщил, что фирма "Альфа-эстейт" уже довольно давно заключила договор с Фондом имущества на право проведения аукционов муниципальной и федеральной собственности, но пока что им ежемесячно предлагается для реализации не более 3-4 объектов. И несмотря на то что на аукционы выставляются полуразрушенные здания, требующие капитального ремонта или почти полного восстановления, желающих приобрести их под офис более чем достаточно.
Аукционы проводятся только за рубли. При продаже объектов в собственность цены составляют от 500 тыс. руб. до 5 млн руб. за 1 м2 общей площади. Большим спросом пользуется выставляемое на аукцион право аренды отдельно стоящих зданий. При долгосрочной аренде на срок 25-49 лет и среднем уровне арендной платы в 5-6 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год покупатели выплачивают от 5 млн до 700 млн руб. за получение права аренды. Даже если учитывать и эту сумму, 1 м2 обходится в 15-100 тыс. руб. в год, что ниже сложившегося на сегодняшний день уровня цен на помещения в центре Москвы. Например, на прошлой неделе фирмой "Альфа-Эстейт" был проведен аукцион по продаже права аренды отдельно стоящего двухэтажного здания (общ. пл. 680 м2) в Восточном административном округе Москвы. Стоимость права аренды достигла в ходе торгов 5 млн руб. при стартовой цене 1 млн руб. и ставке арендной платы 1,7 млн руб. в год. Специалисты "Альфа-Эстейт" оценили стоимость ремонта здания ориентировочно в 200-250 млн руб. Главная выгода, которую получают арендаторы, победившие на подобном аукционе, состоит в том, что ему гарантировано использование помещения в течении длительного времени — в отличие от договоров аренды, заключаемых им с префектурами в конкурсном порядке на срок от одного до пяти лет.
Оценивая перспективы развития рынка офисных помещений, Николай Марков отметил, что даже продажа или сдача в аренду всех имеющихся в Москве отдельно стоящих зданий и нежилых помещений позволила бы удовлетворить существующий спрос на офисные помещения не более чем на 50%. Впрочем, для этого существует слишком много препятствий. Кроме уже указанного (работники городских имущественных служб просто не справляются с нахлынувшим объемом работ), фирмы-риэлтеры называют еще несколько: нет нормативной документации, необходимой для проведения конкурсов и аукционов; отсутствует инфляционный метод расчета цен; до сих пор не налажена система учета и инвентаризации жилого фонда; и, наконец, зачастую работники территориальных агентств Москомимущества просто не знают, какие помещения есть у них в округе и в чьем ведении они находятся.
Последний из широко распространенных способов арендовать помещение под офис — заключение договоров о совместной деятельности с государственными предприятиями и учреждениями. По данным созданного в центральной префектуре МП "Центроинвест", которое, кроме прочих, выполняет функцию учета и контроля за использованием нежилого фонда, 80% арендаторов округа снимают помещения через договор о совместной деятельности. Здесь фирмы-риэлтеры и предприниматели расходятся в оценках. Арендаторов привлекают низкие арендные ставки, обычно фиксируемые в договорах. Однако риэлтеры в большинстве своем считают такую форму крайне ненадежной, поскольку официально она не имеет юридической силы. Через договор о совместной деятельности в основном сдают помещения государственные учреждения, площади которых тем не менее официально находятся в муниципальной собственности. Поэтому сдавать в аренду эти помещения можно лишь с разрешения территориальных агентств Москомимущества. Незарегистрированные и неутвержденные договоры являются недействительными и при обнаружении властями факта аренды арендатора могут немедленно выселить с занимаемых площадей.
Что же касается вторичного рынка нежилых помещений в Москве, то и на нем не наблюдается обилия предложений. Ставки арендной платы здесь гораздо ниже предлагаемого гостиницами уровня, но выше, чем по договорам о совместной деятельности. По информации, полученной от фирмы "ЮниФьючер", обладающей солидной базой данных по офисам, средняя ставка аренды помещений в центральной части города составляет $300-350 за 1 м2 общей площади в год. Цены при этом сильно варьируются в зависимости от типа помещения. Например, арендная плата за хорошо отремонтированные помещения и отдельно стоящие здания, расположенные на крупных магистралях и имеющие спутниковую связь, может достигать $1000-1200 за 1 м2 общей площади в год. С другой стороны, даже в центре можно арендовать помещение по ставке 50-100 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год, если оно расположено на значительном расстоянии от магистрали или имеет вход со двора. Офисные помещения в спальных районах обходятся арендаторам от 5 тыс. до 20 тыс. руб. за 1 м2 в год. Вот несколько показательных сделок, заключенных фирмой "ЮниФьючер" на прошлой неделе. Первый этаж жилого дома (общ. пл. 195 м2) на проспекте Мира был сдан в аренду по $100 в год за 1 м2 общей площади. Помещение на первом же этаже (общ. пл. 90 м2), но в спальном районе (м. Нагатинская) обошлось арендаторам более чем в два раза дешевле — за $40 в год за 1 м2. А арендная ставка за полуподвал (общ. пл. 130 м2) на улице Льва Толстого составила всего 30 тыс. руб. за 1 м2 в год. Интересный пример сделки прямой аренды представляет помещение на третьем этаже административного здания (общ. пл. 267 м2), которое было арендовано по ставке $300 за 1 м2 в год. В каталоге фирмы есть еще ряд интересных предложений, которые, возможно, будут реализованы уже на следующей неделе. Например, отдельно стоящее двухэтажное здание (общ. пл. 600 м2) на Сущевском валу предлагается в аренду по $350 за 1 м2 в год. По той же ставке предлагается помещение на первом этаже (общ. пл. 370 м2) в кирпичном доме того же района, имеющее одну телефонную линию и два входа. Рядом с домом имеется стоянка автомобилей.
Под офисы могут быть использованы и частные квартиры, предлагаемые в аренду. Но поскольку на этом сегменте рынка за последнюю неделю существенных изменений не произошло, группа недвижимости Ъ решила просто-напросто еще раз напомнить своим читателям о сложившемся здесь уровне цен. По данным фирмы "SAVVA Real Estate", ставки арендной платы за однокомнатные квартиры в центре Москвы составляют $80-100 за 1 м2 общей площади в год. В спальных районах средние цены ровно в два раза ниже — $40-50. Двухкомнатную квартиру в центре можно арендовать под офис за $100-150 за 1 м2 в год, а в спальном районе — за $50-70. На уровне $150-200 за 1 м2 общей площади в год находится арендная плата за трехкомнатные квартиры в центре, а в спальных районах — $70-90 за 1 м2 общей площади в год. В многокомнатных квартирах общей площадью более 150 м2 ставки аренды достигают $ 200-230 за 1 м2 в год.
При приобретении квартир в собственность под офис наибольшим спросом по-прежнему пользуются большие квартиры в центре. Стоимость 1 м2 общей площади в таких квартирах составляет $1100-1300. Например, на прошлой неделе московская фирма "ЮниФьючер" осуществила две сделки по продаже квартир под офис. Пятикомнатная квартира (общ. пл. 135 м2) на Чистых Прудах была продана за $135 тыс., а четырехкомнатная квартира (общ. пл. 160 м2) на Арбате — за $150 тыс. Впрочем, подробнее о продажах московских квартир мы расскажем в следующем разделе.
Москва: на западе и экология получше, и цены повыше
Если начать перечислять все сделки, заключенные московскими фирмами-риэлтерами на этой неделе, то, по самым скромным подсчетам, понадобится вся та полоса, которую вы сейчас читаете. Поэтому мы решили ограничиться публикацией графика средних цен, сложившихся на квартиры в различных районах Москвы (см. график #2). В качестве краткого комментария к графику, на котором, по-нашему мнению, все и так предельно ясно, хочется сказать следующее. Самыми дорогими и престижными по прежнему остаются центр столицы, а также западный и юго-западный районы Москвы. По мнению риэлтеров, это связано с высоким качеством жилых домов в этих районах, а также наиболее приемлемой экологической обстановкой. Именно в связи с этими причинами наименьшие цены зафиксированы в юго-восточном районе Москвы, а также в северной части города.
Однако сегодня основное внимание нам хотелось бы уделить общим тенденциям роста цен на частные квартиры. Ведь с начала года прошло уже три месяца, и у фирм-риэлтеров появилась возможность сделать первые выводы. Вот они: средний рост валютных цен на частные квартиры в Москве за первые три месяца составил 10% (см. график #1). Наибольший рост цен зафиксирован по одно- и многокомнатным квартирам. И это вполне понятно: во-первых, помимо использования под жилые апартаменты, однокомнатные квартиры (рост цен составил 17%) очень активно используются в операциях по расселению, что и обусловливает повышенный спрос на них. Что же касается многокомнатных квартир, то они приобретаются либо очень богатыми людьми, либо для использования под офис. И то, и другое подразумевает, что у клиента деньги есть. Именно поэтому фирмы-риэлтеры могут задрать цену на этот вид недвижимости, что, возможно, и обусловил наибольший рост цен — 21%. Более тривиальная ситуация с двух- и трехкомнатными квартирами, цены на которые подросли на 9 и 11% соответственно. Да и то, пожалуй, скорее по инерции прошлого года и чтобы сохранить хоть какую-нибудь видимости разности цен с однокомнатными квартирами. А то уж как-то совсем неприлично — в каталогах фирм можно найти одно- и двухкомнатные квартиры в одном и том же районе по ценам $19 и $23 тыс. соответственно. Парадокс, господа.
В целом же, по прогнозам крупнейших фирм-риэлтеров, функционирующих на московском рынке недвижимости ("SAVVA Real Estate", Московская центральная буржа недвижимости, БАНСО, РЕСКОМ, "Альфа-эстейт"), в 1993 году произойдет некоторое насыщение рынка типовых квартир, и цены на них в этом году вырастут в дальнейшем незначительно (приблизительно на 20%). Цены на наиболее неблагоустроенное жилье (панельные пятиэтажки, первые этажи, экологически неблагоприятные районы), возможно, стабилизируются или даже немного снизятся.
А потенциальным продавцам квартир в престижных районах Москвы, по-видимому, будет более интересна и приятна следующая информация. К концу 1993 года риэлтеры ожидают повышения цен на этот тип в среднем на 30-40%. Что, как уже не раз отмечалось, делает вложение средств в недвижимость по-прежнему одной из наиболее выгодных областей инвестирования.
Санкт-Петербург: в общем — удорожание, в марте — оцепенение
Крупнейшие фирмы-риэлтеры Санкт-Петербурга, характеризуя ситуация на квартирном рынке в марте, отмечают некоторую толчею цен — при больших колебаниях по отдельным продажам трудно уловить какую-либо отчетливую тенденцию. Создается впечатление, что участники рынка испытывают некоторое замешательство, сходное с тем, что наблюдается на политической арене.
Общими усилиями группы недвижимости Ъ, а также представителей петербургских фирм РОСТ, РОССТРО, VMB, "Дом плюс" и "SAVVA Real Estate S.-Pb." все же удалось создать картину ценовой ситуации на рынке продаж. Цены на однокомнатные квартиры на окраине города колеблются в пределах $11-14 тыс., на двухкомнатные квартиры — $16-18 тыс., трехкомнатные — $23-27 тыс. Что же касается квартир в центральной части города, то здесь разброс цен следующий: однокомнатные стоят $16-18 тыс., двухкомнатные — $25-27 тыс., трехкомнатные — $40-45 тыс. Цены на жилье в отдельных районах Санкт-Петербурга показаны в таблице.
Основной тенденцией прошедшего месяца, по мнению специалистов фирм, стало увеличение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные не в центральной части города. Цены на них в среднем увеличились на $1-1,5 тыс. (средние цены однокомнатных квартир показаны на графике #3). Подобный процесс обусловлен в первую очередь тем, что подавляющее большинство этих квартир скупается для расселения коммуналок в центре. Повышению интереса к проведению операций по расселению квартир способствовало общее увеличение спроса на офисные помещения, в первую очередь со стороны инофирм. Впрочем, по мнению риэлтеров, в связи с обострившейся в стране политической ситуацией можно ожидать, что многие уже заключенные договоры на аренду офисных помещений представительствами иностранных фирм будут разорваны. Следовательно, могут упасть и цены на большие квартиры. И последним звеном цепочки, тянущейся от окончательных итогов съезда народных депутатов, может стать падение спроса и, соответственно, цен на квартиры в спальных районах Санкт-Петербурга.
Несмотря на воздействие разбушевавшейся политической стихии, считают торговцы недвижимостью, им удалось многого достичь. Например, увеличился (по сравнению с прошедшим годом) объем продаж частных квартир за три прошедших месяца. С декабря по январь рост составил 25%, с января по февраль — на 18%, а в марте — на 11% по сравнению с предыдущим месяцем. По мнению специалистов группы недвижимости Ъ, подобными цифрами уже давно не может похвастаться ни одна из известных нам зарубежных национальных ассоциаций риэлтеров.
И еще по одному параметру риэлтер из Санкт-Петербурга может заткнуть за пояс любого другого риэлтера — по их прогнозам, валютные цены на частные квартиры будут продолжать расти, и к концу года, возможно, увеличатся еще на 50%. Дух захватывает! Особенно если подумать, сколько же это будет стоить в во все увеличивающемся рублевом эквиваленте...
Однако все эти размышления — цветочки по сравнению с динамикой роста цен на жилье в новостройках. Здесь можно ограничиться лишь сухим изложением фактов — они говорят сами за себя. На начало января цена 1 м2 общей площади строящегося жилья (срок сдачи в эксплуатацию — II квартал 1993 года) достигла 100 тыс. руб. В марте цена на квартиры в новостройках в Северо-Приморской части С.-Петербурга или же в Сосновой Поляне с планируемом в конце года вводом в эксплуатацию достигла 135 тыс. руб. за 1 м2. Новостройки с более близким сроком сдачи идут уже по 170-200 тыс. руб. за 1 м2. Комментарии, думается, действительно излишни.
Заглядывая вперед, следует вспомнить, как росли цены прошлой осенью. Импульсом тогда послужило удорожание энергоносителей и другие известные причины. Можно представить, что январское повышение цен на топливо, а также параллельные источники инфляции еще не исчерпали себя как стимуляторы дальнейшего роста цен вообще и в том числе — на жилье. Причем инфляция не будет поспевать за ценами жилья, поскольку будет действовать непременная цепочка последствий — от повышения сметной стоимости строительства до роста рыночных цен в условиях дефицита существующего и нового жилья, продолжающихся инфляционных ожиданий и падения курса рубля. Учитывая уже названные причины и нынешнюю политическую обстановку, можно ожидать, что в мае проявится отчетливая картина роста цен, которую не смогут запутать колебания отдельных продаж и аукционов.
Телефоны фирм, данные которых были использованы при подготовке материала: "Альфа-эстейт" — (095) 272-22-78; "SAVVA Real Estate" — (095) 273-05-69; Московская центральная буржа недвижимости — (095) 928-50-69; "ЮниФьючер" — (095) 473-44-28; РОСТ — (812) 355-05-91; РОССТРО — (812) 291-29-07; VMB — (812) 315-49-67; "Дом плюс" — (812) 511-75-55; "SAVVA Real Estate S.-Pb." — (812) 234-47-56.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ