К сожалению, группа недвижимости Ъ вынуждена огорчить предпринимателей, надеющихся получить приличный офис в Москве. Опрос фирм-посредников, функционирующих на рынке аренды, подтвердил: несоответствие между спросом на нежилые помещения и специально оборудованные офисы и их предложением все более обостряется. Специалисты фирмы "Триагон", например, пожаловались, что они просто завалены заявками на аренду офисов, которые не удается удовлетворить месяцами.
Приемлемые предложения арендодателей на вторичном рынке можно пересчитать по пальцам. А в большинстве других случаев предлагается либо субаренда, либо другие юридически ненадежные варианты, браться за оформление которых просто нет смысла. В итоге доход фирм-посредников от сделок едва-едва покрывает расходы на проведение рекламной компании. Крупные фирмы заключают в среднем по 5-6 сделок в месяц, а небольшим удается оформить максимум 1-2 договора аренды. Рентабельность операций по заключению договоров аренды весьма высока (как минимум 200%), но немногочисленность предложений не обеспечивает приемлемого дохода. Именно поэтому многие из них, выступавшие до настоящего момента посредниками при аренде офисов, считают разумным переориентироваться на торговлю частными квартирами и комнатами в коммуналках.
Неблагополучно выглядит и первичный рынок аренды нежилых помещений. Здесь предложение также крайне ограничено. Муниципальные нежилые помещения сейчас можно получить в аренду, только участвуя в коммерческих конкурсах, организуемых территориальными агентствами Москомимущества или же, как говорится, "по большому блату" в тех же агентствах. Однако конкурсы проводятся нечасто — в этом году по всей Москве их состоялось всего три. При этом количество выставляемых на каждый конкурс лотов было невелико — от двух до восьми. Конечные ставки арендной платы на коммерческих конкурсах колеблются от 2 тыс. до 30 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год в зависимости от типа помещения. Цена растет по мере приближения к солнцу: дешевле всего подвалы, затем полуподвалы и помещения на первых этажах жилых зданий. Большое влияние на арендную плату оказывают месторасположение помещений, наличие отдельного входа, охраны, количество телефонных линий. На вторичном рынке критерии оценки помещений те же. Для иллюстрации приведем две из тех немногих сделок, которые все же состоялись на прошлой неделе. Офис на первом этаже (общ. пл. 34 м2), расположенный недалеко от метро "Сходненская" с отдельным входом и одной телефонной линией был сдан в аренду за 40 тыс. руб. в год. По той же ставке был арендован оборудованный под офис недавно отремонтированный подвал (общ. пл. 100 м2) в одном из спальных районов. Нетрудно подсчитать, что арендная плата за один квадратный метр этих помещений при примерно одинаковой удаленности от центра различается более чем в два раза.
Более уверенно чувствуют себя лишь те посредники, кто закрепился на рынке аренды под офис частных московских квартир. Этот сегмент рынка недвижимости по-прежнему характеризуется одновременно высокими уровнями спроса и предложения и значительным объемом сделок. У крупных фирм объем заключаемых сделок достигает 150-200 в месяц. При сохраняющейся стабильной активности рынка вовсе не удивительно, что ставки арендной платы остаются тоже стабильными. По однокомнатным квартирам они составляют от $1,7 до $2,8 за 1 м2 общей площади в месяц. По двухкомнатным — от $2 до $3,5 в месяц. Наибольшим разбросом характеризуются ставки аренды трехкомнатных квартир — они могут достигать $11 за 1 м2 общей площади в месяц (для квартир, расположенных в центре).
Среди наиболее показательных сделок по аренде под офис частных московских квартир группа недвижимости выделили сдачу в аренду двух однокомнатных квартир фирмой "Экспресс" ((095) 271-94-43) — на улице Юных Ленинцев за 40 тыс. руб. в месяц и на улице Красного Маяка за $100 в месяц. Двухкомнатная квартира на 2-ой Шипиловской улице обошлась арендаторам в 80 тыс. руб. в месяц, а трехкомнатная на проспекте Вернадского — в $500 в месяц. В числе наиболее дорогих сделок — договор аренды, заключенный фирмой "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90). Трехкомнатная квартира (общ. пл. 100 м2) на улице Серафимовича была сдана в аренду за $1100 в месяц.
В Санкт-Петербурге рынок офисных помещений также характеризуется невысокой активностью. Наблюдатели отмечают, что за последнюю неделю еще сократилось и без того небольшое число сделок на вторичном рынке. Возросло и число отказов от сделок, находившихся уже в стадии оформления. По мнению экспертов Ъ, это снижение активности объясняется нестабильностью политической ситуации. В такие моменты арендаторы не спешат заключать сделки, ожидая, когда положение прояснится. Лучше всего иллюстрирует сложившуюся ситуацию пример, приведенный петербургской фирмой "ЛЭК-estate". На прошлой неделе один из районных узлов связи заключил с фирмой договор, предложив сдать в аренду часть своих площадей, поскольку даже невысокие государственные арендные ставки стали для него весьма обременительной нагрузкой. Несмотря на высокое качество помещения, удобное месторасположение и приемлемую цену желающих арендовать его пока не нашлось. Как отмечают специалисты фирмы, подобные помещения раньше удавалось сдать за несколько дней. И возникшие на этот раз трудности с реализацией можно объяснить лишь внешними причинами, в данном случае обострением политической ситуации.
Неуверенностью арендаторов в завтрашнем дне объясняется и тот факт, что при заключении сделок акцент сместился с количества на качество. Наибольшим спросом пользуются помещения, права собственности на которые бесспорны: переоборудованные частные квартиры, имеющие разрешение властей на соответствующее использование; площади выкупленных предприятий; вторичный рынок нежилого фонда, приватизированного без конкурсных условий. Однако предложение таких помещений ограничено, а арендные ставки — достаточно высоки. На прошлой неделе двухкомнатная приватизированная квартира с отдельным входом (общ. пл. 70 м2), расположенная на первом этаже дома на Захарьевской улице, была арендована у частного лица совместным предприятием на 5 лет за $500 в месяц, что недешево даже по самым высоким московским ставкам аренды.
Чрезвычайно популярной (и, соответственно, прибыльной) становится в северной столице продажа офисных вариантов жилья в собственность с последующим переоборудованием. Как правило, покупателем в таких сделках тоже выступает частное лицо, поскольку это несколько упрощает юридическую процедуру. Две сделки такого рода зарегистрировало агентство "InterОccidental" (тел. (812) 273-43-23). Двухкомнатная крупногабаритная квартира на 1 линии Васильевского острова общей площадью 82 м2 с входом со двора продана за $21 700. В Дзержинском районе (ул. Чехова) трехкомнатная квартира (пл. 71 м2, 1 этаж, вход общий из подъезда) — за $30 тыс. Впрочем, если приложить усилия и потратить время, можно подыскать и более дешевые варианты. К примеру, в настоящее время на рассмотрении в Комитете по управлению городским имуществом находится несколько арендных договоров, по которым крупные предприятия сдают часть своих площадей коммерческим структурам по достаточно низкой ставке: 10-15 тыс. рублей за 1 м2 общей площади в год.
Цена квартиры будет определяться победителем в борьбе за власть
Увы! похоже, прошли те благословенные для журналистов времена, когда на рынке продажи частных квартир каждый день хоть что-нибудь да происходило. А сейчас — стабилизация цен. И все тут. Кому-то скучно. Кому-то грустно. Мы же просто напомним читателю о сохраняющихся уже с начала этого года ценах на частные квартиры в Москве: однокомнатные предлагаются и уходят по $17-20 тыс. (причем практически половина всех однокомнатных реализуется за $19 тыс.), цены на "двушки" застыли на уровне $25-32 тыс. Трехкомнатные уходят медленнее всех других типов квартир и стоят от $30 тыс. до $100 тыс.(за квартиру в центре).
Что еще интереснее — подобная стабильная ситуация сложилась и на рынке продажи квартир в Санкт-Петербурге. Хорошие квартиры в центре города, пригодные для использования под офис, идут по самым высоким ценам — порядка $510 за 1 м2 общей площади. По этим ценам уходит, к примеру, недвижимость, схожая по параметрам со следующей квартирой: трехкомнатная квартира (общ. пл. 100 м2) на 1 этаже жилого дома рядом с гостиницей "Советская" (выставлена за $50 тыс.). Квартира эта появилась в каталогах концерна РОСТ (тел. (812) 275-30-91) только вчера. По прогнозам группы недвижимости, в следующем еженедельном обзоре мы уже сможем написать о факте ее продажи.
В среднем же по Петербургу цены на частные квартиры даже немного снизились по сравнению с началом марта: с $466 до $440 за 1 м2 общей площади. Рублевые цены при этом практически полностью соответствуют своим валютным аналогам в пересчете по текущему курсу доллара — как средняя цена квадратного метра выросла до 260 тыс. рублей, так там и осталась.
Как предполагают специалисты московских и петербургских риэлтерских фирм, подобное оцепенение связано с известным обострением политической обстановки в России. Ни продавцы, ни покупатели еще не определились — чего же можно ждать от дальнейшего развития событий в высших эшелонах власти? Как показали проведенные среди клиентов фирм по продаже недвижимости опросы, в случае победы Ельцина цены на недвижимость будут продолжать плавно расти (никто из опрошенных, правда, не ответил, до какого уровня — Ъ.), а если победит ВС — с недвижимостью произойдет черт знает что (вопрос самому лукавому с целью выяснения его предположений по дальнейшему развитию рынка недвижимости наблюдателям Ъ задать не удалось).
Пришла весна, и распустилось нормотворчество
Как и ожидалось, весна пробудила дремучий (т. е. неподвластный обыкновенному пониманию всех законодательных хитросплетений) земельный рынок. Помимо сезонного роста спроса и предложения, наблюдавшегося на вторичном рынке земли, выросли также и потребности властей к законодательной инициативе, впрочем, вполне обоснованные. Прошедшая неделя в Москве была отмечена особой активностью городских властей, которые выпустили два нормативных акта. Наиболее важным и интересным для московских землепользователей, на взгляд Ъ, стало распоряжение мэра #162 "Об основных принципах и порядке перерегистрации землепользователей на территории города Москвы". Это распоряжение касается в первую очередь тех владельцев строений, кто не заключили договоров аренды земли под ними. Землепользователи, не подавшие до 1 июня в Москомзем или его территориальные подразделения заявок на регистрацию использования земли и заключение договоров аренды, будут облагаться налогом или арендной платой с двойным коэффициентом. Мэр обязал департамент строительства, Регистрационную палату, Москомимущество, бюро технической инвентаризации, префектуры не принимать к оформлению и не выдавать никаких документов юридическим и физическим лицам без отметки Москомзема о приеме заявки на перерегистрацию прав на землю.
Тенденция Правительства Москвы по установлению максимальных (49 лет) сроков аренды земельных участков при перерегистрации, по-видимому, не сохранится. По новому распоряжению, Москомзем при подготовке проектов постановлений правительства Москвы или префектов обязан дифференцированно подходить к установлению сроков аренды. Также очень важным, по мнению заместителя председателя Москомзема Сергея Мельниченко, станет введение поправочных коэффициентов к плате за землю при заключении договоров аренды. Идея состоит в том, чтобы задавить прогрессирующими налогами землепользователей, неэффективно использующих землю. Это, по мнению разработчиков документа, заставит нерадивых землепользователей добровольно отказаться от излишков. При перерегистрации также не исключена возможность "уточнения границ земельных участков в соответствии с планом использования земель" и выдвижения дополнительных условий от префектур.
Второй документ интересен тем, кто земли в пользовании не имеет, но очень хотел бы. В распоряжении мэра #168 "Об уточнении порядка подготовки распорядительных документов по предоставлению земельных участков для строительства в г. Москве" существенно упрощена процедура предоставления земли. В отличии от прежнего порядка, в новом исключена стадия резервирования земельного участка. Документ предусматривает и разграничение сфер ведения правительства Москвы и префектов административных округов, и, соответственно, заявок, которые рассматриваются городской и окружными комиссиями по вопросам земельных отношений. По новому распоряжению мэра инвесторы полностью освобождаются от беготни для получения всех необходимых согласований.
Таким образом если вы хотите, допустим, построить дом, то вам следует в зависимости от места его расположения обратиться в соответствующую районную земельную комиссию. Рабочие группы городской или окружных комиссий по земельным отношениям сначала осуществляют регистрацию заявок, проводят отбор предложений, которые целесообразно использовать для конкурсного определения инвесторов, и организуют предварительную проработку проекта. Если ваше предложение соответствует нуждам города, то оно идет вне конкурса. Затем результаты работы рабочих групп докладываются комиссии, на которой принимается принципиальное решение по подготовке проекта распоряжения первого заместителя премьера правительства Москвы или соответствующего префекта для выделения земельного участка. На его основе, минуя стадию резервирования, заключается договор аренды земли.
Что же касается арендной платы за землю, то в самое ближайшее время она будет повышена как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. По сведениям, полученным из достоверных источников, в Москве она возрастет в среднем в 1,7 раза. В Санкт-Петербурге ожидаются нововведения в ставке арендной платы на уровне районов. 26 марта состоялось совещание в Комитете по земельной реформе мэрии, на котором до сведения районных отделов комитета была доведена новая схема распределения арендных ставок. Арендная плата за участки под жилой застройкой и под производственными предприятиями останется на уровне 1992 г., а стоимость аренды земли для розничной торговли существенно возрастет — от прежних 2,3 тыс. руб. за 1 2, до 5-20 тыс. руб. за 1 2 в зависимости от района, местоположения и ассортимента торговой точки.
По-видимому, эти слухи дошли не только до нас, но и до желающих взять землю в аренду. Возможно, именно в связи с этим по старым ставкам арендной платы Москомземом на прошлой неделе был заключен ряд договоров. Зеленоградский филиал Московского индустриального банка арендовал в микрорайоне 11а для строительства административного здания 1,2 га всего за 216 тыс. руб. в год. А малое предприятие "ЮРЕМ" для строительства продовольственного магазина в том же Зеленограде взяло в аренду 0,48 га за 86 тыс. руб. в год.
Президиум Верховного Совета в перерывах между съездами тоже пытается работать — проект закона об ипотеке был в среду направлен на рассмотрение в комитеты и комиссии. В проекте закона четко сформулированы предмет ипотеки. Заложено может быть практически любое недвижимое имущество, в том числе пустой земельный участок и участок со строением. Закон достаточно велик по объему, и в нем детально расписаны все процедуры ипотечного кредитования — начиная от порядка регистрации залога, которая возложена на комитеты по земельным ресурсам, и заканчивая механизмом изъятия предмета ипотеки в случае неисполнения обязательства. В проекте подробно расписано содержание закладной, а также предусмотрен механизм ее обращения, что позволит организовать вторичный рынок закладных. Вдогонку к этому законопроекту Комитет ВС по социальному развитию села, аграрным вопросам и продовольствию разработал свой проект "О залоге земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, ипотека сельхозземель, к которым относятся земельные участки для ведения фермерского, личного подсобного хозяйства, а также садоводства, по замыслу авторов проекта, будет регламентироваться совершенно другим законом. В соответствии с ним сельхозземли можно будет заложить лишь в государственный Россельхозбанк. Конечно, ни о каком вторичном рынке закладных говорить в этом случае не придется.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ