генеральный директор управляющей компании "Менеджмент-Консалтинг"
"Нам хочется, чтобы инвесторов было немного и с большими деньгами"
— Какие выгоды заставляют участников рынка — управляющие компании, девелоперов, инвесторов — заниматься организацией ПИФов, инвестирующих в недвижимость?
— Управляющие получают актив, с которого они имеют комиссию. И этот актив растет. Растет он по двум причинам: одна причина — это доходность, потому что недвижимость продается сейчас неплохо. А вторая причина — привлечение новых средств. В настоящее время этот бизнес и объемнее, и перспективнее, чем открытые и интервальные фонды.
Инвесторов мы делим для себя на две категории. Инвесторы-учредители, кто вносит при первичном размещении собственные средства и тут же их реализует с нашей помощью в строительство. В наших проектах это, как правило, девелопер, и он получает более или менее ясный для него и для его партнеров инструмент привлечения денег.
Для других инвесторов — это новый финансовый инструмент. Например, сложно продать несколько квартир какому-нибудь небольшому пенсионному фонду. Да он и не купит. Но пенсионная реформа привлечет большое количество денег. На финансовый рынок будут приходить большие деньги и от страхования. Плюс инвестфонды разных категорий. Плюс какое-то количество трейдерских компаний, которые имеют две цели: разместить деньги, получить деньги назад и приобрести для себя жилье. И для всех этих категорий инвесторов есть налоговая преференция.
— Так на каких инвесторов вы сейчас рассчитываете в первую очередь? И на что вообще может рассчитывать клиент такого фонда?
— Мы, как фонд, не продаем квартиры в розницу. Мы имеем какое-то количество риэлтеров, которым мы по цессии передали право на квартиры, и они их продают. Мы знаем места застройки, какие дома строят, какая категория домов, какие права собственников, какие риски и так далее. Поэтому мы можем сказать гражданам, как только начнем с ними заниматься,— можете купить пай, заработать, а можете купить квартиру. И то и другое нас устраивает.
В пай вы даете деньги для того, чтобы мы их инвестировали в другую недвижимость, а покупая квартиру, вы создаете нам ликвидность, покупаете то, что у нас есть на балансе. Хочу подчеркнуть, что в ближайший год с физическими лицами с малыми деньгами мы работать не собираемся. Если речь идет о юрлицах, то у нас нет ограничений. С юридическим лицом проще разговаривать, потому что у него есть соответствующие службы и технология взаимоотношений в режиме собраний будет проще. С точки зрения целесообразности нам, конечно, хочется, чтобы инвесторов было немного и с большими деньгами.
— Каков, с вашей точки зрения, минимальный размер фонда для недвижимости?
— Мы считаем, с точки зрения издержек и нормального развития этого бизнеса — это не меньше $20 млн. Если исходить из комиссии, то это получится около $300 тыс. в год. Не такие уж большие деньги. А эти деньги тратятся на специальную технологию продаж, на презентации, на перемещения инвесторов к объектам, на организацию собраний и, вообще говоря, на PR отрасли.
— Какие риски несете вы, как управляющая компания, и участники фонда?
— Мы, безусловно, несем репутационный риск. Если мы достаточно долго создаем некую конструкцию, тратим на нее деньги, и вдруг она не получается. Может быть, как управляющие, мы свои деньги вернем, но потери имиджа могут быть самые серьезные.
Для инвестора существует несколько рисков: риск недополучения доходности и риск ликвидности. Хотя я думаю, что риска потери денег нет. Есть жилой объект, и существует возможность продать его, достроить, доинвестировать. Существует системный риск падения цен на недвижимость. Но это будет либо большой финансовый кризис в стране, либо неверно выбранный регион. Но в целом недвижимость будет пользоваться колоссальным спросом много лет. Американцы занимались программами недорогого жилищного строительства 40 с лишним лет. Но у нас все процессы происходят и дольше, и сложнее.
— Каковы ваши действия по уменьшению риска?
— Инвестора-учредителя мы тщательно исследуем, анализируем, изучаем его опыт, финансовый и строительный, в том числе и негативный. Когда мы начинаем общаться на тему включения объектов недвижимости и инвестирования в них, то мы смотрим все документы, которые касаются прав на застройку, документы, которые характеризуют собственно процесс строительства, как работают с подрядчиками и так далее. Что касается ликвидности, то мы даем поручение на продажу и одновременно разговариваем с потенциальными покупателями, оценивая спрос на подобную недвижимость. У нас всегда есть некое понимание, что такой-то объект появится в понятный для нас срок и продастся в понятный срок. Делаем своеобразную предэкспертизу. И думаю, что мы будем лучше разбираться в вопросе, чем инвестор со стороны. Вообще говоря, мы рассчитываем, что будет некое сообщество пайщиков, которое и будет высказывать требования к стандартам рисков, к местам застройки и ко многому другому. Никто не исключает, что собрание может принять решение направлять деньги другому девелоперу и в другие объекты.
— В связи с этим встает вопрос раскрытия информации.
— Мы готовим сейчас пакет документов по этому вопросу, в котором описывается процедура, какие объекты сейчас в фонде. Главная тема — это конкретные юридические отношения. Мы завели специальную службу по недвижимости, которая фиксирует права на застройку, передачу прав на продажу-покупку и связывает с реальными местами, где продаются квартиры, где строится недвижимость, где живет девелопер. То есть для нас совсем неинтересно, чтобы девелопер пропал или с ним что-нибудь случилось. Мы считаем, что там все должно быть максимально светло и ясно, и прежде всего нам. И в равной с нами степени — инвестору со стороны.
Интервью взял ДМИТРИЙ Ъ-ЛАДЫГИН