В последнее время одним из самых модных направлений на рынке коллективных инвестиций стало создание паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости. Пока этот рынок находится лишь в самом начале развития, однако многие эксперты ждут от него в ближайшем будущем взрывного роста.
Чуть больше года назад, в октябре 2002 года, Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) завершила создание нормативной базы, регулирующей рынок паевых инвестиционных фондов. Среди прочих появились и документы, впервые описывающие правила создания паевых фондов недвижимости.
Первый такой ПИФ — Первый инвестиционный фонд недвижимости (УК "Конкордия Эссет Менеджмент") — появился спустя полгода. А на сегодняшний день на рынке работают уже три фонда недвижимости и еще два осуществляют первичное размещение паев. К концу текущего года их суммарные активы могут приблизиться к отметке $100 млн.
В следующем году управляющие компании, уже создавшие ПИФы недвижимости, собираются создавать новые фонды этого типа. При этом в настоящее время на регистрации в ФКЦБ находятся документы ряда компаний, создающих такие ПИФы, в частности УК "Тройка Диалог" и УК "Свиньин и партнеры". Ряд других компаний, например "НИКойл" и "Альфа-капитал", пристально рассматривают возможности создания таких фондов. По оценке заместителя гендиректора УК "Креативные инвестиционные технологии" Дмитрия Ширяева, через год "в случае наступления большей определенности с вопросами налогообложения рынок может вырасти до нескольких десятков миллиардов рублей". Исходя же из размеров этого рынка в США, можно оценить потенциальный объем российского рынка ПИФов недвижимости не менее чем в $3-5 млрд.
Действительно, недвижимость в России, особенно в Москве, растет в цене уже не первый год. И это не может не привлекать инвесторов. Финансовый рынок сейчас не может освоить все деньги, выплескивающиеся на него, и значительная их часть перетекает на рынок недвижимости. Так что ПИФы недвижимости стали точкой совпадения интересов девелоперов и финансистов.
И для первых, и для вторых речь идет о существенном расширении бизнеса. При этом девелоперы привлекают новые источники финансирования своих проектов. "Механизм закрытого фонда, с одной стороны, удобен для привлечения инвестиций, что делает этот инструмент привлекательным для застройщиков,— отмечает член ФКЦБ Алексей Шаронов.— А с другой стороны, уровень защиты интересов инвесторов закрытого фонда несомненно выше, поскольку их интересы представляет профессиональная управляющая компания, находящаяся в рамках жесткого режима регулирования инвестиционных фондов".
Но не все так гладко. "Сдерживающие факторы для развития этого рынка — отсутствие механизмов и инструкций по регистрации недвижимости на закрытый ПИФ,— считает гендиректор УК 'НИКойл' Анастасия Зотеева.— Отсутствие четкого понимания, как работает Налоговый кодекс для таких фондов и его пайщиков при формировании фонда имуществом, при управлении недвижимостью и правами на нее".
При этом сохраняется и большинство рисков, которые свойственны как рынку недвижимости, так и любому другому рынку. Так, длительный рост на рынке недвижимости вовсе не означает, что не следует ждать какой-то стабилизации цен или их падения. Об этом свидетельствуют и зарубежные данные. Так, индекс американских трастов, вкладывающих в недвижимость (NAREIT), за последнее десятилетие по итогам двух лет показывал отрицательные результаты. А в двух случаях его рост был близок к 5%. Именно поэтому на нынешнем начальном этапе управляющие компании ориентируются на ограниченный круг инвесторов, прежде всего венчурного толка. И о массовости на этом рынке говорить пока рано.
ДМИТРИЙ Ъ-ЛАДЫГИН