«Мы строим город, экономика которого будет базироваться на туризме»

Экспертное мнение

О комплексном подходе к формированию комфортной среды в южных предместьях Петербурга, важности бизнес-ориентации при планировании нового города-курорта, а также о его туристическом и бальнеологическом потенциале корреспонденту BG Марии Кузнецовой рассказала Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, который реализует шведская инвестиционная группа CastorX Capital.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

BUSINESS GUIDE: Как вы оцениваете готовность петербургского покупателя к появлению такого формата, как курортная недвижимость в рамках комплексного освоения пригородной территории?

НАТАЛЬЯ ОСЕТРОВА: Мне кажется, основное значение нужно придавать не столько формату курортной недвижимости или продвигаемому бренду, сколько многофункциональности и комплексности в реализации концепции качественного стиля жизни. Люди должны иметь возможность жить, работать, заниматься повседневными делами на одной территории, и при этом она должна быть привлекательной для развития инвестиционных бизнес-кейсов.

BG: А на какой бизнес-кейс ориентирован проект Gatchina Gardens?

Н. О.: Мы развиваем инвестиционную площадку, связанную с туризмом, поскольку эта локация исторически всегда являлось курортной. Микроклимат Вырицы, ионизированный воздух — здесь было бы немыслимо развивать промышленные зоны. В схеме территориального планирования Ленинградской области наш проект — объект регионального значения для развития туризма. В целом мы не делаем акцент на возведении жилых домов: создавая мотивирующую городскую среду, мы меняем образ жизни, прежде всего семейной жизни. Строим город, экономика которого будет базироваться на туризме. Если строить, не задумываясь о целевом клиенте, емкости клиентского спроса, о том, какую прибыль будет приносить объект в долгосрочной перспективе после ввода в эксплуатацию, то он неизбежно станет тяжелой ношей на балансе города и налогоплательщиков, в то время как должен приносить прибыль и налоги в бюджет региона.

BG: Расскажите об экономической составляющей проекта.

Н. О.: Вне зависимости от того, какая специализация у города, его экономическая деятельность является основой основ. Проектирование должно базироваться на экономике, смотреть на город нужно прежде всего глазами экономиста. В градостроительных проектах всегда есть несколько уровней денежных потоков. Один поток — это так называемая подземная часть, инженерные сети, их инвестиционный цикл составит не меньше 49 лет.

Следующий поток связан с медийным пространством. В него входит вся рекреационная часть. Помимо парков, велодорожек длинной более 18 км, дорожек для пробежек, терренкур-маршрутов, объектов культуры и спорта, в Gatchina Gardens запроектированы связанные с жизнедеятельностью города деловые центры и коммерческие объекты: рестораны, бутики, салоны красоты, фитнес-клубы и прочее. Отдельно стоит упомянуть о wellness & spa отеле международного уровня с водным центром и спа на 240–350 номеров. Вообще, то место, где мы строим Gatchina Gardens, обладает уникальным природным ресурсом для развития курортологии, здесь есть термальная вода и приближенный к максимальному значению уровень ионизации воздуха — 2,9 из 3 возможных, кембрийская голубая глина — в мировой практике ее используют в бальнеологии в медицине, а в России до сих пор ею замазывают печки. В Ленинградской области необходимо активно развивать туристический потенциал, многие страны в мире с меньшим потенциалом базируют свою экономику на туризме.

BG: Планируете ли вы привлекать международного оператора к управлению комплексом?

Н. О.: Сейчас мы находимся на этапе согласования условий, проектных решений и в ближайшее время планируем объявить о заключении соглашения. Могу сказать, что мы можем позволить себе вести переговоры с любым международным оператором, развивающим направление курортных отелей, и он будет заинтересован, поскольку наш проект соответствует самым высоким международным стандартам.

BG: Какие компании станут бизнес-резидентами Gatchina Gardens?

Н. О.: У нас заключен договор о партнерстве с компанией «Газпром профсоюз», мы предоставляем для них специальные услуги в Клубе привилегий. В будущем мы планируем заключать подобные соглашения и с другими монополистами, поскольку с ними проще вести переговоры — это удобно и решает множество задач как для них, так и для нас.

BG: А чем привлекателен проект непосредственно для представителей бизнеса?

Н. О.: Gatchina Gardens находится в комфортной зоне неподалеку от действующего аэропорта Пулково и перспективного Сиверского. Вместе с тем в этой локации у нас нет конкурентов с развитой инфраструктурой международного уровня. Я бы сказала, что градостроительный проект Gatchina Gardens дает представителям бизнеса возможность воспользоваться инвестиционной платформой в случае, если им важно стать резидентами именно южных предместий Петербурга. Востребованной опцией для деловых кругов могут стать пригородные деловые резиденции, конференс-мероприятия высокого уровня в wellness & spa отеле, в том числе международные. Сегодня в городе-многомиллионнике мы ограничиваемся только «Экспофорумом», но, очевидно, этого мало. И это в принципе иной формат.

BG: Что вы можете сказать о динамике продаж?

Н. О.: С продажами у нас нет никаких проблем, поскольку Gatchina Gardens отличается от большинства проектов, представленных в городе. Наш покупатель может рассматривать для себя сразу несколько типов недвижимости: de luxe, премиум, бизнес плюс и бизнес — за счет этого мы расширяем целевую аудиторию. Первые две категории не емкие: в год таких сделок на рынке наберется несколько десятков, в отличие от сегментов бизнес и бизнес плюс, где объем покупательского спроса весомый, а переговоры более динамичные. На текущий момент в некоторых объектах первого подэтапа проекта забронировано более 86% недвижимости. Кроме того, у нас есть лист ожидания из тех клиентов, кто готов купить дороже, после завершения строительных работ.

BG: На каком этапе сейчас находится реализация проекта?

Н. О.: Мы работаем с инженерной инфраструктурой, льем монолит, получено проектное финансирование, аккредитация, ЗОСы, вся разрешительная документация, выкуплены технические условия. Мы приступаем к прокладке трассы под линейные объекты — это прежде всего электричество 12 МВт. В то же самое время «Газпром» заканчивает разыгрывать конкурс на строительство нового газопровода на границе нашего участка — с нашей стороны контракт подписан, оплачен. Мы получили лицензию на недропользование: наш водоканал прошел государственную экспертизу, и в каждой квартире будет чистая вода, высочайшей природной категории качества, вода — это здоровье. Если покупатели оценивают готовность проекта по монолитным работам, возведению этажей дома, то мы оцениваем риски, концентрируясь именно на инженерной составляющей. Важно понимать последовательность: ввод в эксплуатацию здания напрямую зависит от введенной в эксплуатацию инфраструктуры. Возможно, это некое шведское занудство, но мы во главу угла ставим безопасность наших инвестиционных средств. Если мы беспокоимся о безопасности собственных денег, то клиент может спать спокойно. Благо деньги сейчас находятся на эскроу-счете, и клиентам о них можно беспокоиться еще меньше. Тем более сейчас, когда рынок в зоне турбулентности, цены будут расти, люди стараются вложить средства, и самая понятная для большинства надежная инвестиция — в бетон. А если вкладываться в строительство с применением счетов эскроу и проектного финансирования — то это уже гарантия полной сохранности средств.

BG: Насколько сложными были переговоры со Сбербанком о получении проектного финансирования?

Н. О.: Переговоры не были сложными, работали команды профессионалов. Сама сделка была емкая, потому как мы строим не только дома, но и котельные, очистные сооружения, подстанции, ЛЭП и так далее. И все это — отдельные бизнес-кейсы, их нужно было синхронизировать. Поэтому сам процесс подготовки документов и их рассмотрение заняли довольно длительное время.

BG: По вашим оценкам, южное направление по-прежнему недооценено?

Н. О.: Пока да, но все меняется, цена квадратного метра на юге растет. Мы видим, например, что федеральные и региональные власти вкладывают в развитие Гатчины значительные средства — в IT-инфраструктуру, «смартизацию» города, результаты этой работы уже можно наблюдать. Северное направление находится на пределе порога ценовой границы, и оно устаревает с точки зрения инфраструктуры. Также толчок к развитию юга Ленобласти дает строительство и расширение дорог, по которым можно быстрее добраться до места — трассы М11, Киевского шоссе, кольца за Гатчиной, создание аэропорта Сиверский, улучшение инфраструктуры и логистики в порту Усть-Луга. Это огромные деньги, и никакая девелоперская структура не могла бы себе такого позволить.  В этом смысле развитию южного направления очень помогает государство.

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...