Под флагом с брендом

Апартаменты

Крупные отельные операторы заинтересованы в том, чтобы сервисные апартаменты выходили на рынок под их брендом. Примеров пока не так много, однако эксперты полагают, что их число будет расти. Стоимость юнитов будет выше, но и заработать на аренде можно будет больше.

В настоящее время на петербургском рынке управления апарт-отелями активно работает менее десятка компаний

В настоящее время на петербургском рынке управления апарт-отелями активно работает менее десятка компаний

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В настоящее время на петербургском рынке управления апарт-отелями активно работает менее десятка компаний

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как прогнозируют аналитики Colliers International, уже к концу 2020 года число апарт-комплексов в Петербурге вырастет до 7,3 тыс. номеров, а к 2023 году достигнет 23,9 тыс.: на этапе строительства в городе находится 20 объектов. Большая часть проектов после ввода в эксплуатацию переходит к созданным девелоперами управляющим компаниям. Альтернативный сценарий — привлечение стороннего оператора, в том числе из традиционного гостиничного сегмента. У этого пути есть свои плюсы и минусы, отмечают эксперты. Так как рынок апартаментов в Петербурге по сложившейся практике больше тяготеет к отельному сегменту, предлагая по большей части юниты в сервисных апарт-отелях, то такие примеры будут встречаться все чаще.

По оценке директора RBI PM Карины Шальновой, в настоящее время на петербургском рынке управления апарт-отелями активно работает менее десятка компаний. И далеко не все имеют релевантный опыт, который позволял бы правильно выстроить работу.

Приход в этот сегмент рынка управляющих компаний из сферы жилищного строительства экспертам кажется маловероятным. Мешает этому специфика апарт-отелей. Большинство юнитов реализуется для дальнейшей сдачи в аренду, а это значит, что, помимо поддержания технического состояния объекта и решения вопросов с эксплуатацией, УК необходимы компетенции в части поиска арендаторов и работы с ними.

«Управляющая компания обязательно должна иметь колоссальный опыт в индустрии гостеприимства,— говорит директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева.— Иначе она не сможет разработать конкурентоспособную концепцию апарт-отеля, а значит — привлечь гостей и обеспечить инвесторам доход».

Объединить усилия

Наиболее перспективным выглядит участие в управлении апарт-комплексами операторов традиционных гостиниц. «В мире группы апарт-комплексов, развивающиеся под известными брендами,— весьма распространенная модель бизнеса, которая постепенно набирала популярность еще с 1980-х годов. По подсчетам Savills, сейчас действует более 400 подобных проектов, треть из которых находится в США. В России данный сегмент представлен в очень ограниченном виде: у нас существуют отели таких международных брендов, как Metropol (управляет авторским домом в Хамовниках Roza Rossа), Marriott International (апартаменты в Москве, Сочи, Воронеже), Fairmont и некоторых других»,— рассказывает вице-президент QBF Владимир Масленников.

По свидетельствам игроков рынка, международные сети все более активно проявляют интерес к такого рода сотрудничеству. В Петербурге под управлением международного оператора — ING — находится апарт-отель Stay Bridge Suites. «В oASIS Vertical — Ramada Encoreby Windham»,— продолжает примеры руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко, добавляя, что если говорить о мировой статистике, то, по данным на конец 2018 года, на крупнейшие гостиничные сети Marriott, Four Seasons и Accor Hotels приходится более половины всех отельных сервисных апартаментов».

Так, в прошлом году часть площадей в комплексе Status by Salut! на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе была передана на десять лет в управление сети Accor для размещения гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт». В начале этого года стало известно, что в одном из корпусов третьей очереди комплекса апарт-отелей Valo будут реализованы апартаменты под брендом международной сети отелей Mercure (сеть Accor). При этом, по словам девелопера, апартаменты под брендом международной отельной сети впервые поступят в свободную продажу.

«Как правило, апартаменты под гостиничным брендом остаются в собственности девелопера или переходят в собственность отельного оператора,— поясняет Марина Сторожева.— В нашем случае юниты будут доступны к приобретению для частных инвесторов».

Заработать на имени

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова говорит, что сейчас девелоперы все чаще присматриваются к возможности привлечения крупных международных операторов. В частности, были разговоры о том, что к такому сотрудничеству склоняются Wyndham и Hilton. «Бренд гостиничной сети обеспечивает гарантию высокого качества и стандартов сервиса, повышает лояльность гостей и усиливает канал продаж»,— констатирует госпожа Тучкова. По мнению Маргариты Найштут, заместителя руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, привлечение управляющей компании с именем позволяет девелоперу дифференцировать свой продукт на рынке среди прочего предложения, повысить узнаваемость проекта, улучшить его имидж в глазах потенциальных покупателей.

Основное преимущество для частных инвесторов в покупке брендированного продукта — предсказуемость и гарантия качества, более высокая узнаваемость и выход на высокие операционные показатели. Кроме того, покупатель может рассчитывать на дополнительные возможности генерации денежного потока, так как, используя централизованный маркетинг и развитые каналы дистрибуции, апартаменты будут активнее заполняться уже с первых дней запуска.

Среди недостатков Маргарита Найштут выделяет более высокую стоимость, которая, впрочем, компенсируется возможностью достигать более высоких показателей по загрузке и тарифов. Хотя такой формат дает меньше гибкости в управлении объектом. К примеру, у оператора могут быть определенные требования к дизайну и оснащению.

Преимущества для арендаторов юнитов схожи с теми, которые получают собственники. В первую очередь это понятные ожидания относительно качества и сервиса. Но, как подчеркивает госпожа Найштут, есть и не менее важные факторы, которые принимаются в расчет арендаторами и к которым бренд не имеет отношения. Речь идет о локации, разнообразии дополнительной инфраструктуры и сервисов, фактическом качестве отделки. «Профессиональное управление апарт-отелями — это цивилизованный подход к вопросу ведения бизнеса, а привлечение профессионального гостиничного оператора добавляет плюсов проекту, которые заключаются в увеличении уровня загрузки отеля. Для покупателя, как правило, всемирно известное имя служит дополнительным гарантом качества и высокого уровня проекта»,— соглашается госпожа Московченко.

Управляющий партнер Cronwell Hotels & Resorts, вице-президент Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин считает, что бренд для апарт-отеля, как и для классического отеля, важен, если есть целевая группа, ориентированная на этот бренд и готовая предпочесть именно его другим. «Для собственников юнитов изначально стоимость инвестиций будет выше, чем для независимого отеля, что связано с более высокими требованиями к оснащению. Плюсом может стать то, что если отель попадет в целевую аудиторию бренда, то срок окупаемости может быть несколько снижен, соответственно, доходность на вложенный капитал выше»,— полагает господин Мусакин.

По оценке Владимира Масленникова, стоимость брендированных апартаментов в мире в среднем на 30% выше, чем их аналогов, функционирующих без участия управляющих компаний с именем. «Это связано с тем, что под брендами появляются более качественные отели, которые возводятся по проектам известных архитекторов с учетом всех специфических стандартов»,— поясняет он.

Эксперты уверены, что приход отельных операторов на рынок апарт-отелей — весьма перспективное направление, которое получит свое развитие.

«Привлечение международных гостиничных операторов в российские апарт-отели задаст принципиально новый уровень стандартов управления и сервиса в этом растущем секторе доходной недвижимости,— уверена Марина Сторожева.— Это повысит доверие к формату, не только со стороны россиян, но и со стороны иностранных инвесторов, для которых апарт-отели — понятный и привычный продукт. Тренд на привлечение отельеров приведет к росту качества продукта и заставит серьезно поднять планку, что в конечном итоге положительно скажется на туристической отрасли в целом».

«Традиционные сетевые отели не могут быть апарт-отелями, но у них есть свои суббренды апарт-отелей, для которых развитие на территории России, разумеется выгодно. Однако мне кажется, что сначала новые апарт-отели постараются прислониться к бренду, а затем будут развивать собственные сети»,— заключает Алексей Мусакин.

Алина Маркова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...