Застройщик жилого комплекса «Уфимский кремль» — компания «Селена», связанная с группой «Первый трест», в двух инстанциях арбитражного суда выиграл процесс у «КонсалтингГрупКомпани», инвестировавшей в 2014 году 25,5 млн руб. в коммерческую недвижимость на территории ЖК. Инвестор заявил в суде о 24,3 млн руб. убытка из-за того, что застройщик отклонился от первоначального проекта и вместо парковки и парка рядом с жилым домом начал строить торговый комплекс. Суд отклонений от проекта не нашел. По мнению юристов, шансов пересмотреть решение у компании нет. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что соседство с торговым центром не снижает, а повышает цену недвижимости.
Фото: Булат Баширов
Фото: Булат Баширов
Две инстанции арбитражного суда отказали компании «КонсалтингГрупКомпани» (принадлежит Азату Нугуманову) в удовлетворении иска о взыскании 24,3 млн руб. убытка с застройщика ЖК «Уфимский кремль» — компании «Селена». «КонсалтингГрупКомпани» в суде доказывала, что понесла убытки в результате пересмотра проекта жилого комплекса, в доме на улице Коммунистической, 78 которого в 2014 году купила 1 тыс. кв. м коммерческой площади на первом этаже. Предприятие вложило в покупку 25,5 млн руб.— по 25 тыс. руб. за кв. м. Помещения предназначались для хозяйственного магазина, магазина канцтоваров, спортбара и пельменной.
При покупке, заявил истец, ему была предоставлена проектная документация, согласно которой на участке рядом с домом должна располагаться парковка на 40 машин и парковая зона с многоуровневым озеленением.
Парковая зона преподносилась продавцом как «преимущество по отношению к иным объектам недвижимости».
Предполагалось, что помещения будут располагаться на «красной линии» и иметь «хорошую обзорность».
Фактически, заявил истец, после размежевания участка возле дома рядом начал строиться торгово-развлекательный комплекс. В результате фасад помещений уже не ориентирован на лицевую границу участка, а выходит на техническую часть торгового центра. Это, по мнению компании, снизило рыночную стоимость покупки, так как помещения стали относиться к категории внутриквартальных.
Представитель «Селены» в суде заявил, что строительство торгового комплекса изначально предусматривалось в проекте, оно также упоминалось в постановлении сити-менеджера Уфы 2006 года на этапе передачи участка в аренду компании. Кроме того, условия договора с «КонсалтингГрупКомпани» не обязывали застройщика согласовывать с дольщиками проектные решения.
Арбитражный суд Башкирии, проверив доводы истца, в декабре 2019 года не нашел в договоре долевого участия и проектной документации застройщика упоминания о том, что коммерческие помещения в этом доме должны располагаться на «красной линии». Сам дом со встроенными-пристроенными помещениями соответствует проектной документации, строительным нормам и правилам, а также техническим регламентам проекта, отметил суд. Он обратил внимание на то, что строительство торгового комплекса было предусмотрено в проекте застройки квартала и в схеме социального и культурного-бытового обслуживания.
3 марта апелляционный суд согласился с решением суда Башкирии.
Он также счел, что истец не доказал возникновение убытка: не предоставил материалов, подтверждающих, что компания покупала помещения с целью их перепродажи.
Отчет об оценке рыночной стоимости помещений, предоставленный суду, «не подтверждает наличие потенциальных покупателей этого имущества, для которых нахождение объектов долевого участия не на „красной линии“, а внутри квартала было бы единственным основанием для отказа от совершения сделки».
Дозвониться до «КонсалтингГрупКомпани» вчера не удалось: телефоны предприятия были отключены.
В группе «Первый трест» вчера еще раз заявили, что инвестор знал о планах строительства многофункционального комплекса. «Все планировочные документы находятся в открытом доступе и на момент совершения покупки в 2014 году истец, как и любой другой покупатель, мог с ними ознакомиться»,— сообщил начальник юридического отдела группы Станислав Терегулов.
«Доказать убытки, возникшие в результате отклонения застройщиком от проекта, очень сложно,— отмечает юрист судебного агентства „Барристер“ Евгений Шулындин.— Возможно, истцу стоило сформулировать исковые требования иначе и попытаться расторгнуть договор ввиду существенного изменения проектной документации и назначения общего имущества здания. При условии, что на земельном участке действительно были предусмотрены парковка и парк».
По мнению управляющего партнера «Бэйсик консалтинг» Рауля Сайфуллина, шансы на пересмотр решений судов минимальны. «В деле не видно оснований, которые заставили бы суд иначе взглянуть на доводы истца»,— отметил он.
Управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров полагает, что с истцом можно поспорить о том, как соседство с торговым центром отразилось на стоимости его площадей. «С одной стороны, конечно, если фасадная часть офиса скрыта за стоящим рядом зданием, это не так престижно, как вид на открытое пространство.
С другой, любой торговый объект генерирует дополнительный трафик и соседство с ним, напротив, повышает стоимость расположенных рядом площадей.
Нужно учитывать, что торговые места на первом этаже жилого дома и торговые точки в ТРК рассчитаны на разные целевые аудитории как покупателей, так и продавцов. Многим людям даже удобнее зайти в магазин „у дома“, чем искать нужный товар в крупном торговом комплексе»,— отметил эксперт. Он добавил, что сделка «КонсалтингГрупКомпани» с «Селеной» «была крайне выгодной»: «Даже в 2014 году квадратный метр коммерческих площадей в этом районе стоил в два-три раза дороже того, что заплатила компания, а теперь его стоимость можно оценить не менее чем в 80 тыс. руб.».