|
Ненормальная себестоимость |
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
Москва не даром строится
Основные доходы, связанные со строительством жилья, администрация Москвы получает от реализации принадлежащей ей части квартир в новостройках и от предоставления застройщику земли. Земля эта, заметим, недавно опять подорожала в связи с началом продаж участков с аукционов. По словам Виталия Крючкова, руководителя комиссии, занимающейся подготовкой первого аукциона, по его итогам город получил $529 с каждого квадратного метра жилья, которое будет построено на проданных участках. При конкурсной схеме распределения участков этот доход составлял $356. Так что столичные власти могут сколько угодно требовать от застройщиков снизить себестоимость жилья — при таком росте цен на землю это никак не скажется на конечной цене квартиры.
Кроме взимания платы за землю столичные власти все чаще обременяют инвесторов выводом за их счет промпредприятий и других объектов, расположенных на застраиваемых участках. Таким образом, как утверждают представители многих инвестиционно-строительных компаний, столичное руководство сделало практически все, чтобы жилищное строительство в Москве приносило в бюджет города максимальный доход.
Чтобы оценить реальность предлагаемой цены квадратного метра жилья в столице, необходимо определить, из чего она, эта цена, состоит. Для любой российской новостройки составляющие себестоимости должны быть в теории одинаковы: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров.
Расходная часть
По словам Владимира Демура, генерального директора ЗАО "Корпорация 'Конти'", при определении цены строительства жилья следует разделять строительную и инвестиционную себестоимость (стоимость строительства, плюс обслуживание банковского кредита, плюс "оброк" в виде квартир, передаваемых городу в счет платы за земельный участок).
Строительная себестоимость включает в себя цену строительных материалов — на них падает от 30 до 40%, стоимость строительно-монтажных работ, доля которых в зависимости от сложности объекта варьируется от 20 до 30%, затраты на эксплуатацию машин и механизмов — от 10 до 20% и оплату проектных работ, на которую может прийтись от 5 до 10%.
По оценкам специалистов, себестоимость строительства с начала года увеличилась приблизительно на $50-70 за метр. Это произошло из-за того, что стройматериалы московского производства подорожали, а дешевым провинциальным аналогам дорога на столичные стройки по-прежнему закрыта.
Как отмечает Владимир Демура, добиться реального снижения себестоимости можно за счет оптимизации архитектурных решений, проектных работ, путем организации закупок строительных материалов напрямую по долгосрочным контрактам и целевого использования рабочей силы: неквалифицированный труд — на простых работах, на сложных участках — только работа профессиональных строителей.
Отметим, что строителям в любом случае выгодно завышать себестоимость строительства. Покупая цемент, арматуру, лифты и трубы через посредников, они выводят часть средств строительной сметы на фирмы, так или иначе связанные с руководителями строительных организаций. Поэтому строители всегда говорят о реальной (если по-настоящему экономить на материалах) себестоимости и официальной. В Москве разница между ними достигает 20%.
Тем не менее многие компании стремятся снижать себестоимость, однако общие инфляционные тенденции неизбежно толкают ее вверх. К тому же постоянное увеличение количества организаций, с которыми надо согласовывать все этапы строительства, превратило общение с ними в весьма ощутимую для застройщика статью расходов, особенно при строительстве многоэтажных зданий.
С ростом спроса на жилье выросли и расценки на проектные и строительные работы, в последнее время введены ограничения на передвижение строительного транспорта в дневное время, что опять же увеличивает стоимость и продлевает сроки строительства.
Справедливая цена
По словам руководителя аналитического центра Irn.ru Олега Репченко, строительство только "коробки" обычного панельного дома в спальном районе столицы обойдется примерно в $300-350 за квадратный метр, и еще примерно столько же нужно заплатить за землю. К этому добавляются расходы по очистке территории стройплощадки. Плата за кредит составит 15-20% в год. В результате получается, что конечная себестоимость квадратного метра в панельном доме для застройщика составит $800-900.
Между тем Владимир Пономарев, опираясь на статистику, поступающую в Госстрой от региональных строительных организаций, утверждает, что объем капиталовложений для строительства дома в среднем по России составляет $280-310 за квадратный метр.
"Цена по Москве не может быть больше, а если учесть проведение коммуникаций на нормально прозонированных участках земли, то к этой сумме добавляется еще максимум $80. К этим деньгам следует прибавить около $100 на метр в качестве вознаграждения для строителей",— считает Владимир Пономарев.
Ситуацию с ценами в Москве он характеризует как результат отсутствия нормальных рыночных отношений. По его словам, для того чтобы их наладить, следует законодательно установить, что участки под строительство могут предоставляться только путем приобретения их в собственность.
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ
Лидеры конкурса "Лучший частный инвестор-2003"