Петербург — самый богатый памятниками российский город. Однако связанные с этим строгие охранные регламенты застройки могут сыграть роковую роль для Северной столицы, превратив ее из города-музея в руины. Чтобы этого не произошло, городские власти намерены смягчить градостроительные правила. С подробностями ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА.
Зона зоне рознь
Часто в разряд ОЗ ошибочно относят все территории, где введены градостроительные ограничения. На самом деле ОЗ — это одно из подразделений в структуре так называемых зон охраны объектов культурного наследия. Они перечислены в Федеральном законе "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации", который был принят Госдумой в прошлом году. Все объекты культурного наследия, к числу которых принадлежит и Санкт-Петербург, подразделяются на три вида зон. Это уже названная ОЗ, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ), зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ).
У охранной зоны самый высокий статус, в ее пределах запрещено любое новое строительство (за исключением так называемых лакун — участков, где здания были разрушены и не подлежат восстановлению либо не было застройки вовсе). Здесь можно только реставрировать существующие объекты и восстанавливать утраченные. Наглядный пример такой территории — Дворцовая площадь с расположенными на ней Эрмитажем, Главным штабом и Александровской колонной или Каменный остров. Если вдруг обнаружится, что рядом с Эрмитажем в XVIII веке стоял флигель, спроектированный Растрелли в едином стиле с государевой обителью, его можно будет восстановить. К ОЗ относятся почти весь исторический центр Петербурга (территории Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского и Центрального районов — в общей сложности около 3 тыс. га), а также Петродворец, Александровский парк в Пушкине вместе с Екатерининским и Александровским дворцами, Пенсионерскими конюшнями и т.д.
Само название "зона регулирования застройки" говорит о том, что строить здесь можно, но с определенными ограничениями — по высоте, архитектурному стилю, цвету здания, очертаниям крыш и т.д. Не запрещена реконструкция. Отличие ЗОЛ от двух других зон в том, что ОЗ и ЗРЗ формируются вокруг какого-то конкретного памятника архитектуры или архитектурного ансамбля (например, Исаакиевский собор, Петродворец, дворец Кочубея в Пушкине и др.), а к числу ЗОЛ относят парки, леса, набережные, территории вдоль дорог (в том числе утраченных, таких, как Нижняя дорога в направлении Петергофа). На территории ЗРЗ и ЗОЛ есть участки, где хозяйственная деятельность запрещена, на остальной земле действуют строгие регламенты.
Каждый объект культурного наследия — исторический центр Петербурга, Петергоф, Пушкин, Сестрорецк — разбит на участки, которым присвоен статус (ОЗ, ЗРЗ или ЗОЛ). Например, в Петродворцовом районе около 80% территории не подлежит застройке, здесь можно только реставрировать и воссоздавать. На остальных 20% градостроительная деятельность строго регламентирована. Менее жесткие правила действуют в Ломоносове, который до революции на 90% был застроен деревянными домами (теперь они почти все разрушены). В Красном Селе "под запретом" лишь около 10% территории, а в Сестрорецке и Зеленогорске и того меньше — большая их часть отнесена к ЗРЗ и ЗОЛ.
Исключения из правил
Несмотря на строжайшие ограничения застройки, правила то и дело нарушаются. Достаточно вспомнить скандальную Башню мира, установленную на Сенной площади в подарок Петербургу, торговые павильоны, которые пока безуспешно пытается построить на Большом проспекте Васильевского острова ЗАО "Просперити", жилой комплекс "Пятый элемент" в Приморском парке Победы (застройщик "Строймонтаж"), гостиницу на Почтамтской, 4 (Балтийская строительная компания), и многие другие проекты. Причина в том, что в городе нет документа, который объединял бы все градостроительные требования для объектов культурного наследия Петербурга.
"Прежние регламенты для охраняемых территорий были разработаны еще в советское время, на сегодняшний день они устарели и не работают. Поэтому каждый инвестор действует на свой страх и риск: кто-то получает пятно в Приморском парке, а кто-то нет", — говорит академик архитектуры Татьяна Славина. "Жизнь показала, что нельзя заморозить город, иначе он перестанет развиваться. Нужно уменьшить площади территорий, на которых запрещено строительство. Все равно люди там строят. Как говорится, строгость законов компенсируется тем, что они нарушаются", — констатирует председатель КГИОПа Никита Явейн.
Системный подход
Как пояснил господин Явейн, скорректировать территории охранных зон КГИОП должен до конца 2003 года, чтобы успеть внести их в новый Генеральный план Петербурга, который вступит в силу с 2005 года. Комитет поручил проектировщикам из ООО "Архитектурная мастерская Н. Ф. Никитина" разработать для всех городских пригородов концепции нового разграничения охранных зон. Архитекторы из "Мастерской Н. Ф. Никитина" предложили пересмотреть границы прежних ОЗ, ЗРЗ и ЗОЛ, а сами эти зоны разделить на подвиды, для которых определить разную степень строгости градостроительных правил. Например, на территории ОЗ-1 можно "вести работы по регенерации историко-градостроительной среды". То есть восстанавливать постройки, которые когда-то на этом месте были, но разрушились. Поэтому новое строительство должно быть выполнено в стиле прежних поселений: по высоте не более 10 м, ограждения прозрачные, не превышающие 1,8 м, и т.д.
Получается, что, скажем, на побережье Стрельны западнее комплекса Константиновского дворца возводить новые объекты нельзя, а чуть дальше, от берега и ближе к Петергофскому шоссе, — можно. В целом по Петродворцовому району полностью запрещено новое строительство менее чем на трети территории. В Сестрорецке предлагается вообще не выделять ОЗ, ограничившись лишь ЗРЗ и ЗОЛ. В Зеленогорске под строгий запретный регламент попала только зона вокруг кирхи.
Сейчас архитекторы завершили разработку проектов почти всех охранных зон, за исключением исторического центра Петербурга. По словам Никиты Явейна, это самый сложный объект, так как включает в себя сотни памятников культуры и архитектуры, которые предстоит инвентаризировать, выделив в составе ОЗ новые лакуны.
Революции не будет
Петербургские девелоперы согласны, что смягчить регламенты застройки исторических районов необходимо, иначе город превратится в музейные развалины. Специалисты компании "Петербургстрой Skanska" признают, что нынешние правила застройки ОЗ "в некоторых аспектах чрезмерно жесткие". Например, центру города мешают развиваться неоправданно жесткие ограничения по высотности зданий (хотя архитектурные приемы позволяют сделать высотное здание незаметным). При этом специалисты считают, что новые правила должны быть четко зафиксированы законодательно — тогда будет исключена ситуация, при которой одной компании удается получить пятно в ОЗ или ЗРЗ, а другой нет.
По словам генерального директора ОАО "ЛенНИИпроект" Виктора Акутина, необходимо также усовершенствовать практику выявления новых культурно-ценностных объектов. "Часто в список 'вновь выявленных объектов' попадают комплексы зданий, в которые помимо действительно ценных объектов входят гаражи и постройки из силикатного кирпича. Они охраняются так же, как памятники", — отмечает господин Акутин. Кроме того, накладываемые на проектировщика и застройщика обременения (например, связанные с воссозданием давно утраченных рисунков и профилей дверей и окон, габаритов воротного проезда) делают реконструкцию аварийных зданий крайне дорогим и низкорентабельным "удовольствием".
По мнению Виктора Акутина, те регламенты, которые диктует сегодня КГИОП, не соответствуют требованиям рынка. Например, из-за ограничений по высотности бизнесмен, решивший построить гостиницу, получит гораздо меньшую прибыль, так как будет вынужден ограничить количество номеров. "Ограничивая высотность зданий на прилегающих к историческому центру промышленных площадках, город снижает эффективность бизнеса. А это значит, что заброшенные и полуразвалившиеся промышленные здания будут 'украшать' наш город и дальше", — вторит господину Акутину глава Агентства по развитию территории Выборгской стороны Александр Шарапов.
Впрочем, девелоперы не надеются, что новые правила вызовут строительный бум на заповедных территориях, и тем более не рассчитывают, что земля в этих районах подешевеет. "Ограничения тормозят развитие охранных зон, однако не это главная проблема. Свободных участков в центре города просто нет, поэтому отсутствует возможность массовой комплексной реконструкции кварталов", — считает Олег Барков, директор по развитию компании "Петербургстрой Skanska".