Арендаторы наполняют имеющееся пространство

Хотя начало года выдалось не самым активным в сегменте офисной недвижимости, консультанты ждут дальнейшего роста активности арендаторов. Из-за сравнительно небольшого объема ввода новых площадей эта динамика может сделать рынок более комфортным для арендодателей. Хуже могут пойти дела у собственников торговых помещений: несмотря на сохраняющийся высокий спрос, арендаторы становятся разборчивее, а на их выручке может негативно сказаться мораторий на въезд китайских туристов из-за коронавируса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок арендодателя

Вакантность офисных площадей в Москве по итогам первого квартала может снизиться. Коррекция окажется в пределах одного процентного пункта. Такой прогноз делает гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. Согласно его оценкам, суммарно на рынке запланирован ввод около 100 тыс. кв. м новых офисов, но в реальности он, скорее всего, окажется ниже этого значения. В то же время объем поглощений, по мнению эксперта, может превысить это значение: арендаторов стимулируют сравнительно невысокие ставки аренды.

Впрочем, первые два месяца года оказались не самыми активными, сказался большой объем сделок, заключенных в конце прошлого года.

Наиболее заметным в 2020 году на офисном рынке является сегмент гибких офисных пространств. Там были анонсированы сразу два крупных проекта: Ceo Space в БЦ «Искра-Парк» (17,7 тыс. кв. м) и «Ключ» в Гостином Дворе (15 тыс. кв. м).

Тем не менее в своих дальнейших прогнозах консультанты солидарны: вакантность будет постепенно снижаться.

Согласно данным Knight Frank, совокупно в Москве запланирован ввод 522 тыс. кв. м новых офисов, это на 37% больше аналогичного показателя 2019 года. Несмотря на это, по словам регионального директора департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International Кермена Мастиева, показатель все еще остается заметно ниже предкризисного, когда девелоперы сдавали 700–800 тыс. кв. м новых офисов в год. В результате, по его прогнозам, уровень вакантности может сократиться с текущих 5,6% до 4,3%. Эта динамика, по мнению эксперта, позволит укрепить свои позиции арендодателям. В Knight Frank ждут, что стоимость аренды офисов за счет этого подорожает на 3–4% за год.

В Санкт-Петербурге, по словам заместителя гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, ситуация похожа: отчетливо наметился тренд на снижение доли свободных площадей, в городе уже наблюдается дефицит крупных блоков, а объектов, заявленных к выходу в 2020-м, окажется недостаточно для удовлетворения всего спроса. Основными арендаторами на рынке города, по его словам, выступают IT-компании и структуры «Газпрома».

Торговый спад

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев не ждет в первом квартале существенной динамики стоимости аренды помещений стрит-ритейла в Москве и Санкт-Петербурге. Заместитель руководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина соглашается: факторов, которые могли бы влиять на рынок, никаких новых постановлений или городских программ не появилось. При этом в Москве по ее словам в начале года появились дополнительные помещения, но это связано с истечением сроков действия договоров и ротацией арендаторов. Госпожа Козина ждет, что появившаяся вакантность сократится и рынок вернется к состоянию конца 2019 года.

Замдиректора отдела исследований CBRE Александр Шибаев напоминает, что на конец года в Москве пустовали 6,6% площадей — это минимальное значение за последние пять лет.

Он уверен, что к концу текущего года показатель обновит рекорд, опустившись до 6,4%.

При этом господин Шибаев указывает, что востребованными у потенциальных арендаторов сейчас оказываются далеко не все варианты: многие существующие помещения не подходят под нужды ритейлеров, которые заняты поиском идеальных конфигураций.

Господин Фадеев не исключает, что в долгосрочной перспективе негативное влияние на рынок стрит-ритейла может оказать снижение туристического потока из-за ограничений на въезд в Россию китайских туристов. «Если они не будут сняты в ближайшие два месяца, то существенно затронут заведения общепита, магазины сувенирной продукции и luxury-сегмент»,— рассуждает он. Эксперт добавляет, что в Санкт-Петербурге эта тенденция, скорее всего, окажется более заметной, чем в Москве.

Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова ждет небольшого увеличения уровня вакантности по итогам первого квартала и в московских торгцентрах. Это может произойти из-за вывода в марте сразу двух крупных объектов: «Остров Мечты» (арендопригодная площадь 70 тыс. кв. м) и Kvartal West (44 тыс. кв. м). Суммарно, по данным госпожи Сафоновой, в этом году в Москве появится около 300 тыс. кв. м новых торговых площадей. Несмотря на то, что формально это в два раза больше значения 2019 года, половина этого предложения — объекты, открытие которых было перенесено с прошлого года. «Мы не ожидаем кардинальных изменений на рынке торговой недвижимости, потребительский рынок продолжает находиться под давлением, а финансовые ресурсы населения ограничены»,— резюмирует эксперт.

Александра Мерцалова