Парадоксально, но факт — вроде как и писать-то о рынке продажи частных квартир особенно нечего, поскольку никаких кардинальных изменений за последние две недели не произошло. Цены, к примеру, остались на прежнем уровне. В Москве однокомнатные квартиры в среднем уходят за $ 17-22 тыс., а двухкомнатные за 25-32 тыс. все в тех же зеленых. Наибольший разброс в ценах как был, так и остался по трехкомнатным квартирам — она может стоить порядка $30-33 тыс. (на окраине), а может и $70-80 тыс., но уже в центре и рядом с метро.
Ту же картину можно наблюдать и в районах массовой застройки Санкт-Петербурга. Хотя, по данным ассоциации "РОССТРО", средние валютные цены выросли за последние две недели с $320 до $335 за 1 м2 общей площади, специалисты фирмы не спешат принимать это за устойчивую тенденцию. Ведь "средняя цена" существенно зависит от набора квартир, а при рассмотрении ценовой ситуации в сопоставимом виде вывод очевиден: цены остаются на уровне конца февраля. Реально за прошедшие две недели в Санкт-Петербурге выросли лишь рублевые цены. По данным агентства "Дом Плюс", цены предложения квартир увеличились с 222 тыс. до 266 тыс. руб. за 1 м2 общей площади.
В отличие от московского рынка в Санкт-Петербурге по-прежнему сохраняется значительный разброс цен по всем типам частных квартир. К примеру, трехкомнатную квартиру можно купить дешевле однокомнатной, а двухкомнатную — дороже трехкомнатной. Причем контрасты в ценах связаны не столько с местоположением, сколько с конкретными характеристиками квартир. Дело в том, что в последнее время различия в стоимости жилья на периферии и в центре города постепенно сглаживаются. Например, сходные по размерам двухкомнатные квартиры на Московском проспекте и Боровой улице (в старом центре) сейчас различаются по цене примерно в полтора раза в пользу Московского проспекта. Гораздо более существенные различия зафиксированы в ценах трехкомнатных квартир на периферии.
Впрочем, дисбаланс цен на петербургскую недвижимость никак не сказывается на объеме операций — он пока остался на прежнем уровне. То есть для крупных фирм это по-прежнему означает 15-20 сделок в месяц, для средних 7-12, а для мелких — от 2 до 5. А раз объем операций сохранился, то и с прибылью фирм-риэлтеров все хорошо.
Впрочем, стабильность ситуации на рынке отнюдь не делает жизнь риэлтеров скучной. На прошлой неделе в течение трех дней (со вторника по четверг) все сотрудники риэлтерских фирм с нетерпением ждали, когда же наконец им доставят свеженький номер Ъ, чтобы прочесть репортаж о проходившем в эти дни в Москве съезде российской Гильдии риэлтеров — кому не интересно узнать, что же там наговорили их руководители (последний материал о съезде см. на 4 стр. вчерашнего номера).
Что же касается эффективности операций, то, по оценкам наблюдателей, на квартирном рынке наиболее прибыльными остались дилерские операции с муниципальным жильем, рост цен на которое сохранился на уровне 5-8% в неделю. Правда, именно здесь существует одно "но", на котором хотелось бы остановиться поподробнее. Дело в том, что сегодня большинство риэлтерских фирм предпринимают довольно-таки активные попытки выяснить максимальный уровень покупательского спроса. Будут ли цены на московские квартиры расти и дальше? И если да, то до какого значения? Ведь на сегодняшний день у подавляющего большинства покупателей и продавцов недвижимости сложилось устойчивое мнение о том, что недвижимость является наиболее инфляционно стойким товаром. Эксперты Ъ ни в коей мере не хотят никого разубеждать в этом, поскольку сами придерживаются того же мнения. Однако хотят напомнить об одной поучительной истории.
Речь пойдет о совсем недавнем времени, история произошла на рынке недвижимости близкой нам Финляндии. Хорошая, красивая страна, цены на недвижимость в которой длительное время удерживались на отметке $1000 за 1 м2 (без условного разделения на общую и жилую площадь, поскольку подобное существует только в России). То, что произошло затем буквально в течении года — до сих пор остается излюбленным поводом для многочисленных аналитических материалов. Стало ли это просто игрой на повышение ряда риэлтерских фирм или же изменением экономической ситуации — судить не беремся. Однако достоверно известно, что при сохранившихся темпах строительства цены на недвижимость взлетели до отметки $4000 за 1 м2. Причем повышение цен произошло вследствие двух причин: резкой активизации спроса мелких частных собственников, испугавшихся, по их собственному признанию, "грозящего повышения цен на дома", и начавшихся в это же самое время масштабных вложений в покупку недвижимости свободных средств различных коммерческих структур. Однако столь радостная для фирм-риэлтеров ситуация постоянного роста цен, которую они решили использовать и в собственных коммерческих целях, начав скупку под себя целого ряда объектов недвижимости, фактически привела многие компании к невиданным финансовым потерям. Поскольку буквально в течение последующих трех--пяти месяцев цены вновь упали до уже известной нам отметки в $1000 за 1 м2.
Можно воспринимать эту историю просто как поучительный эпизод из истории рынка недвижимости, которым несть числа (если вам более близка Америка, то подобное бывало и в США — во время известного бума на недвижимость в конце 30-х годов этого столетия). А можно приложить эту историю к сегодняшней ситуации на российском рынке недвижимости. Даже цены чем-то похожи — все та же $1000 за 1 м2. Еще одна схожая черта: ряд риэлтерских структур, имеющих тесные контакты с коммерческими банками, начали активную компанию по обыкновенной скупке в первую очередь муниципальных квартир в домах-новостройках. А на вторичный рынок продажи из общего числа реализуемых на аукционах муниципалок попадает сегодня дай Бог чтоб половина. Неудивительно, что риэлтеры задались вопросом: а где же оседает оставшаяся половина? И когда же она будет внезапно выброшена на рынок? К каким изменениям ценовой ситуации это может привести? Эти вопросы особенно актуальны для тех фирм (а к ним в первую очередь относятся фактически все крупные фирмы-риэлтеры), которые постоянно имеют у себя на балансе порядка двадцати квартир, используемых главным образом под расселение коммуналок.
К сожалению, к каким-то определенным выводам о ближайших изменениях ценовой ситуации отделы маркетинговых исследований фирм-риэлтеров еще не пришли. Ясно только одно — следующие полтора--два месяцы могут быть отмечены интересной игрой целого ряда фирм на понижение-повышение цен на недвижимость. А с прогнозами фирм по ценам на недвижимость Ъ все же обязательно познакомит своих читателей в конце марта в своем очередном субботнем обзоре рынка недвижимости.
Фирмы начали расселять отдельно стоящие здания
За прошедшие две недели уровень цен на московском офисном рынке, так же как и на рынке квартир, существенных изменений не претерпел. По данным фирмы "Экспресс" (тел. (095) 213-41-51), одного из крупнейших посредников по аренде под офисы частных московских квартир, валютные арендные ставки за однокомнатные квартиры остаются на уровне $50-120 в месяц. Рублевые же цены на них стабилизировались на отметке 40-50 тыс. руб. Аренда двухкомнатных квартир обходится ровно в два раза дороже — 80-100 тыс. руб. в месяц. Что же касается трехкомнатных квартир, то арендовать их за рубли стало уже практически нереально — нет предложений. Валютные цены на них колеблются значительно — в зависимости от месторасположения и конкретных характеристик квартиры: от $300-500 в месяц на периферии до $800-1000 в центральной части города.
Из наиболее показательных сделок, заключенных на прошлой неделе, специалисты фирмы "Экспресс" отмечают сдачу в аренду однокомнатной квартиры в одном из спальных районов за 40 тыс. руб. в месяц. Это одна из самых дешевых квартир. Гораздо дороже обошлась арендаторам однокомнатная квартира в центральном районе Москвы — арендная плата составила $120 в месяц. Двухкомнатная квартира на Измайловском проезде была сдана в аренду за 90 тыс. руб., а аналогичная ей на Черемушкинской улице — за $180 в месяц. За $500 в месяц была арендована трехкомнатная квартира на улице Дмитрия Ульянова.
Стабильность ценовой ситуации отмечена не только в сфере арендных отношений, но и в области продажи офисов. По-прежнему устойчив спрос на большие расселенные коммунальные квартиры в центре Москвы. Многие крупные фирмы находят достаточно удобным использовать их под представительские офисы или резиденции. Специалисты фирм-риэлтеров, занимающихся расселением "коммуналок", отмечают, что подобные квартиры являются специфическим товаром, и цены на них сильно колеблются в зависимости от конкретных параметров. В среднем же для центральной части города уровень цен уже достиг отметки $1100-1200 за 1 м2 общей площади. К примеру, через посредничество компании "РТИК" (тел. (095) 251-65-99) на прошлой неделе была продана пятикомнатная квартира (общ. пл. 180 м2) в районе станции метро "Арбатская". Несмотря на отсутствие балкона и мусоропровода, цена за квадратный метр общей площади квартиры составила $1100. Специалисты фирмы отмечают, что при покупке квартиры под офис покупатели наибольшее значение придают нестандартной планировке квартиры. Сейчас фирмой "РТИК" подготовлена к продаже шестикомнатная квартира (общ. пл. 184 м2) в районе станции метро "Чистые пруды". Квартира расположена на третьем этаже шестиэтажного особняка постройки 50 года. Наличие же "черного" хода специалисты фирмы рассматривают как существенное преимущество при реализации квартиры под офис.
Риэлтеры, специализирующиеся на расселении коммуналок, отмечают, что в последнее время помимо отдельных квартир стали расселяться целые дома — преимущественно двух-трехэтажные. Расселенный дом реализовать под офис гораздо проще, чем квартиру, поскольку привлекается целый ряд дополнительных клиентов. После реконструкции отдельно стоящее здание может быть использовано под банковскую контору или магазин. Квартиры же, особенно расположенные не на первом этаже, для этих целей не годятся. С точки зрения закона такая операция вполне реальна. Расселенные квартиры по договорам купли-продажи оформляются на одного или двух человек — сотрудников фирмы, которые учреждают товарищество жильцов и фактически получают здание в частную собственность. При проведении операции особенно важен первый этап, когда фирма должна "захватить" дом сразу же после открытия его к приватизации и договориться со всеми жильцами, опередив других риэлтеров. К сожалению, эксперты Ъ не могут назвать фирму, осуществившую такую операцию, поскольку риэлтер пожелал сохранить инкогнито.
В Санкт-Петербурге, также как и на московском рынке, сохранился прежний уровень цен на офисные помещения. Однако наблюдатели отмечают, что ставки арендной платы сейчас существенно зависят от юридической схемы сделки. При заключении договора о совместной деятельности арендная ставка составляет 10-30 тыс. руб. за 1 м2 в год, а при регистрации договора аренды в Комитете по управлению городским имуществом (что случается редко) цена аренды возрастает в несколько раз.
На прошлой неделе агентством "Дом плюс" (тел. (812) 312-11-32) были сданы в аренду два офисных помещения без регистрации договоров в комитете. Одно из них (общ. пл. 200 м2), расположенное на 3 этаже дома по ул. маршала Говорова, было сдано в аренду по ставке 15 тыс. руб. за 1 м2 в год. Невысокая арендная ставка в данном случае обусловлена средним качеством помещения (1 телефон, общий с организацией вход), удаленностью от центра и отсутствием надежных юридических гарантий. Зафиксирована сделка по аренде небольшого офисного помещения (общ. пл. 50 м2) на пл. Труда. Помещение расположено на втором этаже и имеет вход со двора. Арендная ставка по договору о совместной деятельности составила 20 тыс. руб. за 1 м2 в год. Фирма "ИнтерОксидентал" (тел. (812) 273-43-23) зарегистрировала аренду частной квартиры (общ.пл. 75 м2) у метро "Чернышевская". Квартира расположена на первом этаже, имеет отдельный вход и комнату для охраны. Помещение арендовал один из банков под представительство за $600 в месяц.
Петербургские фирмы, которые стремятся закрепиться на рынке офисных помещений, начали осознавать преимущество специализации: фирма "Аукцион 'Золотой медведь'" вслед за агентством "Дом плюс" и компанией "ИнтерОксидентал" создает отдел офисных помещений. В планах — продажа прав аренды, субаренда и регистрация имущественно-правовых отношений.
На минувшей неделе обозначила свое присутствие на петербургском рынке недвижимости известная московская риэлтерская фирма SAVVA R. E., начавшая рекламную компанию в печати. Местные специалисты отнеслись к этому событию достаточно спокойно: мол, рынок большой, на всех хватит. О планах фирмы в Петербурге Ъ расскажет в следующем обзоре.
На земельном рынке начались дилерские операции
На вторичном рынке земельных участков, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, фирмы-риэлтеры начали осуществлять дилерские операции. Наиболее показательной дилерской операцией наблюдатели считают сезонную распродажу недвижимости в Московском регионе, которую проводит фирма "АлеКо ЛТД" ((095) 176-35-80). Цены в это время, как сказал директор фирмы, снижены на 15%. Интересно предложение "АлеКо ЛТД" о выделении участков в 15 соток под коттеджную застройку. Участки находятся в 29 км от Москвы по Домодедовской трассе, к ним легко подъехать, рядом лес, пруды. Фирма реализует их от 3,225 до 5,250 млн рублей за участок ($300-490 за сотку): цена варьируется в зависимости от углубления участка внутрь будущего поселка.
Фирма также выставила на продажу усадьбу в районе Медвежьих озер (12 км от МКАД). На участке в 0,16 га расположен капитальный дом площадью 100 м2 со всеми коммуникациями, баня и летний дом. Стоит такое удовольствие $150 тыс. Дача (2-х этажный кирпичный дом 7,5x6 м) в районе Орехово-Зуево (90 км от МКАД) с участком 6 соток стоит гораздо дешевле — $12700. По мнению экспертов Ъ, это все же дорого, так как земельный участок в 6 соток в этом районе стоит максимум $500, а на строительство подобного дома потребуется не более $7000-9000.
В Санкт-Петербурге стратегия дилерства на земельном рынке также нашла своих приверженцев, однако здесь есть ряд особенностей. АО "Коттедж" ((812) 275-33-43) за прошедшие две недели заключило свыше 10 сделок на предоставление частным и юридическим лицам участков от 8 до 12 соток в Стрельне и Петергофе. Фирма, арендующая у местного Совета 40 га, выдает клиенту сертификат на право долгосрочной аренды с возможностью последующего выкупа. Участки предоставляются под застройку, причем строительство производит АО "Коттедж". Минимальный начальный взнос за продажу прав аренды составляет 425 тыс. руб. Средняя стоимость дома площадью 200 м2 ориентировочно составляет в сегодняшнем масштабе цен около 18 млн руб. В Петергофе ведутся работы нулевого цикла на 21 участке. Первые коттеджи будут сданы к августу, часть из них, вероятно, будет продаваться с аукциона.
По аналогичной схеме работает еще одна фирма "Вуд лимитед" ((812) 528-35-75). На минувшей неделе специалисты фирмы оформили сделку на продажу пая в садоводческом товариществе — участок размером в 8 соток в поселке "Васкелово" (50 км от С.-Петербурга) обошелся покупателю в 500 тыс. руб. Обязательное условие продажи — последующая постройка дома. Подрядчик, естественно, "Вуд лимитед". Ориентировочная стоимость этого проекта — 100 тыс. руб./м2 общей площади.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ