На складском рынке ожидается смена девелоперского цикла: если раньше компании заранее договаривались о строительстве складов с конкретным арендатором или покупателем, то сейчас растет интерес к так называемым спекулятивным объектам. Такой формат, позволяющий сдавать в аренду площади после сдачи объекта в эксплуатацию, выбрал «Ориентир». Девелопер построит на севере Подмосковья логистический парк площадью 120 тыс. кв. м — это будет первый спекулятивный объект компании с 2017 года.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Девелопер «Ориентир» Елены Бондарчук построит логопарк «Север 4» на 120 тыс. кв. м в Солнечногорском районе, в 35 км от МКАД. Это будет первый с 2017 года спекулятивный склад (то есть построенный не для конкретного арендатора), который запустит «Ориентир», уточнил гендиректор компании Андрей Постников. В последние два года компания строила только в формате built-to-suit: это проекты, о реализации которых девелопер договаривается заранее, с учетом потребностей определенной компании.
По прогнозам «Ориентира», ставка аренды в комплексе класса А составит около 4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Строительство будет вестись в две очереди, инвестиции в первую из них, площадью 70 тыс. кв. м, составят около 2 млрд руб., во вторую (50 тыс. кв. м) — около 1,5 млрд руб. В компании уточнили, что уже ведут переговоры с потенциальными арендаторами, но конкретных интересантов не назвали.
В 2020 году спекулятивные склады составят около трети от всего объема строительства «Ориентира». В будущем году соотношение с комплексами built-to-suit будет в равных долях. Предполагается, что на спекулятивный комплекс придется 10–15% выручки «Ориентира» за 2020 год.
Сейчас действительно подходящее время для строительства спекулятивных складов, подтверждают партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Он ожидает, что в 2020 году на спекулятивное строительство придется 70% новых площадей. Рост спроса он связывает c рекордно низкой вакансией — 2,8%. Кроме того, далеко не все пустующие площади подходят арендаторам, многих не устраивает размер свободных складов или их расположение, объясняет господин Дорофеев. В компании оценивают спрос на спекулятивные склады в Москве и области в размере 1,5 млн кв. м в год. В Cushman & Wakefield ожидают, что к концу 2020 года средняя ставка аренды вырастет с 4 тыс. до 4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко добавляет, что сейчас в Москве и области свободно 418 тыс. кв. м складских площадей. На севере Подмосковья уровень вакансии еще ниже, чем в целом по рынку, 2,42%, или 78 тыс. кв. м по итогам 2019 года. По его оценкам, на продаже склада «Ориентир» сможет заработать более 4 млрд руб.
По данным Colliers International, крупнейшими складскими операторами в Московском регионе в 2019 году были MLP (в ее портфеле 1,6 млн кв. м логистической недвижимости), Raven (1,4 млн кв. м), PNK Group (629,6 тыс. кв. м), Radius Group (610 тыс. кв. м) и «Атлант-парк» (600 тыс. кв. м). Партнер компании Станислав Бибик подтверждает, что в последние годы девелоперы теряли интерес к спекулятивным складам из-за недостаточно высоких ставок аренды: для складов built-to-suit стоимость аренды 1 кв. м в год достигает 6,5–7 тыс. руб. Но из-за снижения вакантных площадей ставки аренды начали расти примерно на 10% в год, и нынешний уровень позволит компаниям запускать новые проекты. Спекулятивные склады будут интересны и инвесторам для последующей покупки, добавляет Станислав Бибик: на таких объектах более стабилизированный и диверсифицированный арендный поток, поскольку чаще они сдаются кусками по 10–20 тыс. кв. м, и найти нового арендатора в случае расторжения договора легче, чем для склада built-to-suit, который гораздо крупнее и предназначен для одной компании. Кроме того, спекулятивные склады стоят дешевле: их можно купить за 35–50 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как объекты built-to-suit оцениваются в 60–65 тыс. за кв. м.
«Ожидания высокого спроса есть сейчас у всех, кто задумывается о новом спекулятивном строительстве»
О том, почему девелоперы снова интересуются спекулятивными складами и почему существующие свободные площади не удовлетворяют арендаторов, “Ъ” рассказал гендиректор компании «Ориентир» Андрей Постников.