«Ориентир» для спекуляций

Девелопер построит логопарк для пока неизвестных арендаторов

На складском рынке ожидается смена девелоперского цикла: если раньше компании заранее договаривались о строительстве складов с конкретным арендатором или покупателем, то сейчас растет интерес к так называемым спекулятивным объектам. Такой формат, позволяющий сдавать в аренду площади после сдачи объекта в эксплуатацию, выбрал «Ориентир». Девелопер построит на севере Подмосковья логистический парк площадью 120 тыс. кв. м — это будет первый спекулятивный объект компании с 2017 года.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Девелопер «Ориентир» Елены Бондарчук построит логопарк «Север 4» на 120 тыс. кв. м в Солнечногорском районе, в 35 км от МКАД. Это будет первый с 2017 года спекулятивный склад (то есть построенный не для конкретного арендатора), который запустит «Ориентир», уточнил гендиректор компании Андрей Постников. В последние два года компания строила только в формате built-to-suit: это проекты, о реализации которых девелопер договаривается заранее, с учетом потребностей определенной компании.

По прогнозам «Ориентира», ставка аренды в комплексе класса А составит около 4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Строительство будет вестись в две очереди, инвестиции в первую из них, площадью 70 тыс. кв. м, составят около 2 млрд руб., во вторую (50 тыс. кв. м) — около 1,5 млрд руб. В компании уточнили, что уже ведут переговоры с потенциальными арендаторами, но конкретных интересантов не назвали.

В 2020 году спекулятивные склады составят около трети от всего объема строительства «Ориентира». В будущем году соотношение с комплексами built-to-suit будет в равных долях. Предполагается, что на спекулятивный комплекс придется 10–15% выручки «Ориентира» за 2020 год.

Сейчас действительно подходящее время для строительства спекулятивных складов, подтверждают партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Он ожидает, что в 2020 году на спекулятивное строительство придется 70% новых площадей. Рост спроса он связывает c рекордно низкой вакансией — 2,8%. Кроме того, далеко не все пустующие площади подходят арендаторам, многих не устраивает размер свободных складов или их расположение, объясняет господин Дорофеев. В компании оценивают спрос на спекулятивные склады в Москве и области в размере 1,5 млн кв. м в год. В Cushman & Wakefield ожидают, что к концу 2020 года средняя ставка аренды вырастет с 4 тыс. до 4,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко добавляет, что сейчас в Москве и области свободно 418 тыс. кв. м складских площадей. На севере Подмосковья уровень вакансии еще ниже, чем в целом по рынку, 2,42%, или 78 тыс. кв. м по итогам 2019 года. По его оценкам, на продаже склада «Ориентир» сможет заработать более 4 млрд руб.

По данным Colliers International, крупнейшими складскими операторами в Московском регионе в 2019 году были MLP (в ее портфеле 1,6 млн кв. м логистической недвижимости), Raven (1,4 млн кв. м), PNK Group (629,6 тыс. кв. м), Radius Group (610 тыс. кв. м) и «Атлант-парк» (600 тыс. кв. м). Партнер компании Станислав Бибик подтверждает, что в последние годы девелоперы теряли интерес к спекулятивным складам из-за недостаточно высоких ставок аренды: для складов built-to-suit стоимость аренды 1 кв. м в год достигает 6,5–7 тыс. руб. Но из-за снижения вакантных площадей ставки аренды начали расти примерно на 10% в год, и нынешний уровень позволит компаниям запускать новые проекты. Спекулятивные склады будут интересны и инвесторам для последующей покупки, добавляет Станислав Бибик: на таких объектах более стабилизированный и диверсифицированный арендный поток, поскольку чаще они сдаются кусками по 10–20 тыс. кв. м, и найти нового арендатора в случае расторжения договора легче, чем для склада built-to-suit, который гораздо крупнее и предназначен для одной компании. Кроме того, спекулятивные склады стоят дешевле: их можно купить за 35–50 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как объекты built-to-suit оцениваются в 60–65 тыс. за кв. м.

Елизавета Макарова

«Ожидания высокого спроса есть сейчас у всех, кто задумывается о новом спекулятивном строительстве»

О том, почему девелоперы снова интересуются спекулятивными складами и почему существующие свободные площади не удовлетворяют арендаторов, “Ъ” рассказал гендиректор компании «Ориентир» Андрей Постников.

Читать далее

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...