Объем рынка апартаментов Петербурга ежегодно растет, и, для того чтобы сохранять покупательскую активность, девелоперы уже привлекают клиентов, приобретающих жилье с инвестиционными целями, делится стратегией операционный директор Plaza Lotus Group (PLG) Ольга Смирнова. В интервью Ольге Белых она рассказала о реализуемой компанией сети гостиниц, в числе которых проект в устье реки Смоленки, остановленный из-за конфликта с градозащитниками.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
— PLG сообщала о планах по созданию сети из шести гостиниц стоимостью 30,5 млрд рублей. Сколько сейчас проектов находятся в реализации и какой объем средств компания уже успела вложить?
— Более 30 млрд рублей — это сумма, которую мы должны инвестировать в строительство объектов на участках, выделенных городом после получения PLG статуса стратегического инвестора. Мы подтверждаем свои планы и выполняем их согласно графику. Совокупно в проекты на улице Александра Невского, Синопской набережной, проспектах Большевиков, Кораблестроителей, Приморском и Витебском уже вложено почти 2,4 млрд рублей. Наибольший объем средств — 1,3 млрд — пришелся на инвест-отель In2it («Интуит») на Витебском проспекте, где началось строительство второй очереди. Далее по объему инвестиций следует гостиница на улице Александра Невского (431 млн рублей). Действительно, в планы компании входила реализация шести проектов, но один из них — на Кораблестроителей (инвест-отель «Корабли».— “Ъ”), как известно, был остановлен по общественно-политическим соображениям, и работы на нем сейчас не ведутся.
— Что было сделано на «Кораблях» и сколько это стоило?
— Мы разработали концепцию ППТ, получили разрешение на строительство, выровняли и подготовили участок, была ограждена территория и вбиты первые сваи — все это обошлось почти в 350 млн рублей. Сегодня мы прекратили работы на участках, демонтировали ограждения и остановили любую активность.
— Есть ли в инвест-отеле «Корабли» реализованные площади? Если да, то как вы планируете разрешить вопрос с инвесторами, которые успели вложить свои средства в покупку юнитов?
— Да, всего компания заключила 46 договоров долевого участия (ДДУ). Мы за свой счет предложили инвесторам «переехать» на другие адреса в нашем портфеле проектов, а именно: инвест-отели на Витебском проспекте или проспекте Большевиков. Поменять объект предлагаем без потери средств, с перерасчетом стоимости квадратного метра. Из 46 инвесторов согласились с этими условиями 43, с тремя ведем переговоры.
— В прошлом году PLG направляла в Смольный письмо о готовности сменить участок для строительства инвест-отеля. Есть ли от города предложения по компенсационным участкам?
— Пока нет. PLG направляла обращения, в которых говорилось о том, что мы готовы к переговорам и ждем обсуждения. Сейчас мы ждем формирования позиции органов исполнительной власти. Александр Дмитриевич (Беглов.— “Ъ”) во время своей предвыборной кампании подчеркивал, что, раз инвестор освобождает участок, компенсационные вопросы должны быть учтены.
— Как вы изменили подход к взаимодействию с городом после того, как поменялась его позиция по проектам реконструкции Конюшенного ведомства и инвест-отеля «Корабли»? Может, планируете в дальнейшем покупать участки под собственные проекты, не имея отношений с городом?
— Это сложный вопрос, так как включает два разных проекта. Ситуации с Конюшенным ведомством и «Кораблями» очень отличаются, и ими занимались разные команды в Смольном. В любом случае мы не разочаровались в работе с городом. Поскольку PLG продолжает вести бизнес в Петербурге, мы будем взаимодействовать с органами госвласти и дальше. С приходом новой команды работа с инвесторами начала меняться в лучшую сторону. Нельзя сказать, что этот климат теплеет с нужной скоростью и ошибки учитываются так качественно и эффективно, как следовало бы, но движение заметно. При этом инвестиционные отношения — непростой вид деятельности, регулируемый законодательством. Поэтому мы не исключаем возможности приобретения частных земельных участков в собственность для осуществления девелоперских функций.
— Как вы оцениваете потенциал петербургского рынка апартаментов? Объем представленных на рынке проектов растет с каждым годом. Не грозит ли Петербургу перенасыщение рынка?
— Точно не грозит. Скорее можно говорить о переформатировании рынка в сторону более качественного предложения. Мы уверены, что будущее — за сервисным предложением в любых видах бизнеса, в том числе и в недвижимости. Любопытна следующая статистика: в месяц в Петербурге заключается 8,5 тыс. ДДУ и более 1,5 тыс. из них приходятся на сделки с инвестиционными целями. Часть потребителей все еще предпочитают покупать традиционное жилье для последующей сдачи в аренду. Они и являются нашими потенциальными клиентами. Мы транслируем им сообщение о том, что наш продукт более привлекателен, чем представленный на рынке жилой недвижимости. Инвестируя в жилье, собственник вынужден вести дела в режиме ручного управления: самостоятельно искать арендаторов, проводить ремонт, готовить помещение к заселению и решать проблемы с жильцами, нарушающими правила. Значительно проще будет доверить эти функции, а также обеспечение загрузки и уровня доходности управляющей компании. Мы также уверены и в том, что в ближайшем будущем покупатель будет отдавать предпочтение проектам с сервисной составляющей, выбирая объект и для жизни.
— Что привлекает инвестора в сервисной недвижимости?
— Согласно проводимым исследованиям, на решение о вступлении в сделку влияют такие факторы, как локация, демонстрирующая ликвидность продукта, входная цена и возможность заработать на росте стоимости квадратного метра, концепция проекта и разработанные программы доходности. Если говорить о портрете будущего резидента, то сеть наших инвест-отелей мы наделили определенным тематизмом. Первым в линейке стоит проект «Про.Молодость» на проспекте Большевиков, вышедший в продажу в ноябре. Он рассчитан на среднесрочное и долгосрочное проживание молодых людей в возрасте от 18 до 27 лет — это студенты, начинающие свой путь на рынке недвижимости семьи, молодые специалисты. Под запрос этой целевой аудитории сформирована сервисная и инфраструктурная модель, которая помимо традиционного набора гостиничных услуг включает лекторий с образовательными программами от ведущих вузов города, коворкинг, программы профориентации. Мы планируем организовать велосипедное сообщение между проектом и ближайшей станцией метро «Улица Дыбенко» — для этого откроем станции велопроката и проведем переговоры с городом об организации велодорожки. Фитнес-клуб в отдельно стоящем здании, акцент на общественные пространства и малые квадратуры номеров соответствуют задачам молодой, социально активной аудитории. Планы по развитию транспортно-пересадочного узла «Кудрово» со станцией метро в пяти минутах ходьбы от проекта будут способствовать повышению ликвидности объекта. Расположенный рядом с метро «Купчино», «Экспофорумом» и аэропортом инвест-отель IN2IT — более агрессивная деловая среда для развивающихся специалистов в возрасте от 25 до 35 лет. После того как наш воображаемый резидент занял руководящую позицию, он может стать пользователем инвест-отелей на Синопской набережной или улице Александра Невского, а для людей постарше подойдет проект на Приморском проспекте с максимальным набором сервисов, инфраструктуры, комфортными планировочными решениями и видами на залив. Таким образом, своеобразный жизненный траволатор будет представлен во всех объектах сети.
— Есть ли у PLG планы по выходу в другие регионы?
— Строить в других регионах пока не планируем, однако в ноябре мы открыли офис в Москве. Сделать это решили, так как ежемесячно в общей структуре продаж около 30% приходилось на региональные сделки, подавляющее большинство из которых — московские. Мы уверены в том, что при правильной трансляции ключевых сообщений этот процент будет расти.