Группа компаний «Жилстрой-НН» является признанным лидером в сфере жилищного строительства, при этом активно развивая собственное производство стройматериалов, их продажу и логистику. Об итогах уходящего года и перспективных планах рассказывает заместитель генерального директора Карим Ибрагимов.
— Карим Радикович, как идет строительство жилья, сколько домов введете в эксплуатацию?
— Несмотря на общую стагнацию рынка и радикальный пересмотр правил финансирования строящегося жилья, в 2019 году у нас нет сильного снижения по объемам. Это обусловлено большим заделом в прошлые годы. Мы практически достроили ЖК «Бурнаковский»: в этом году мы уже сдали два дома и еще два введем в эксплуатацию в декабре, останется сдать последний дом в следующем. Построили первый дом в ЖК «Торпедо», в конце года сдаем второй и в первом квартале 2020 года сдаем еще два дома. Продажи в этом новом микрорайоне идут неплохо. Наладился системный спрос в ЖК «Корабли» — отрадно, что мы уже стали своими в Сормовском районе и пошел поток клиентов. В целом по итогам года мы сдадим 10 новых домов жилой площадью 65 тыс. кв. м (1556 квартир). Задел на будущий год поменьше, чем объемы ввода в этом. Но это в первую очередь связано с изменением финансирования долевого строительства.
— Теперь вместо дольщиков появились банки. Расскажите об этом опыте работы по изменившему законодательству.
— Практически весь 2019 год был переходным, по очереди работали три разных модели финансирования. Мы одними из первых в Нижнем Новгороде заключили договоры с банком и сейчас в целом разобрались, как работать с проектным финансированием. В первую очередь нужно очень четко понимать соотношение между объемами продаваемого жилья и объемом выбранного кредита. При объеме продаж, превышающем выборку заемных средств, банковские ставки будут ниже и застройщику заемные деньги будут обходиться дешевле. Если, наоборот, он выбирает кредит быстрее, чем продает, то кредит заметно дороже.
Субъективно мы понимаем, что небольшим строительным компаниям будет тяжело выжить в новой системе, рынок будет укрупняться. Для комплексной застройки требуется инженерная подготовка площадки, которую застройщик должен вести за свой счет, банки ее не финансируют. Кроме того, при получении эскроу-кредита необходимо иметь 15% собственных средств — любая строительная компания должна подтвердить свое финансирование, а это приличные деньги. Если у нас десятиэтажный двухподъездный дом стоит 350 млн руб., надо иметь около 50 млн своих инвестиций.
Средства со специального депозита строители могут брать только на оплату выполненных работ, их проверяет эксперт банка. Только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и первая квартира в нем зарегистрирована в собственность, запускается процедура погашения кредитного договора аккумулированными в банке деньгами дольщиков. Их остаток перечисляется на счет застройщику. Надеемся, что в первом квартале будущего года мы завершим первый договор на проектное финансирование и окончательно поймем, как это реально выглядит на практике. Но суть работы нам понятна, как экономика этой модели. Есть и другой вариант, который мы для себя не исключаем: строить и продавать людям готовое жилье по договорам купли-продажи, без участия заемных средств.
— Поначалу банки опасались идти в кредитование новой для них отрасли…
— Пока идет некое смешение процессов. Банки пытаются одновременно застраховать и свои деньги, и строительные риски. Фактически они учатся вместе с нами. Конечно, у нас к кредиторам возникают вопросы по множеству вводимых ограничений. Например, в части применяемых банками многочисленных способов обеспечения выполнения застройщиками принятых на себя кредитных обязательств. На мой взгляд, банки не просто страхуются, а чрезмерно перестраховываются. Практически вполне достаточен залог земли и доли в объекте... Надеюсь, что в процессе обкатки новых механизмов мы придем к оптимальному режиму совместной работы.
— «Жилстрой-НН» строит массовое жилье поточным методом, поэтому постоянно нужно думать о приобретении земельных участков. Как решаете эти вопросы?
— У нас есть ресурс развития на площадке ЖК «Торпедо», где несколькими очередями планируется построить 39 многоквартирных домов. В перспективе ближайших трех-пяти лет работой мы обеспечены. Но это не значит, что мы не ищем новых площадок. Надо учитывать, что каждый крупный участок требует два-три года на подготовку: сбор техусловий, разработку проекта планировки и межевания, прокладку сетей.
Перед региональными властями сейчас стоит первоочередная задача — решить проблему обманутых дольщиков, поэтому свободные участки правительство определило на компенсации тем застройщикам, которые будут достраивать проблемные дома. Мы не исключаем, что поучаствуем в этой программе в качестве подрядчика. Опыт достройки таких объектов у компании есть, ведем переговоры по этому поводу.
— Поговорим о дорогах. «Жилстрой-НН» сделал масштабную реконструкцию Молодежного проспекта. Вы строите другие объекты, кроме жилья. Какие планы в этом направлении?
— Сейчас весь дорожный госзаказ связан с ремонтом дорог, заменой старого асфальтового покрытия. Мы решили, что не будем толкаться в этих тендерах, где множество участников роняют стартовые цены так, что невозможно качественно выполнить работы по конечным расценкам. Нам больше интересны инфраструктурные проекты, связанные со строительством новых дорог, путепроводов и других крупных объектов инженерной инфраструктуры. Здесь можно проявить весь потенциал компании. Однозначно мы будем участвовать в торгах по строительству развязки в Ольгине и на улице Циолковского, а также в других подобных проектах.
Наше АО «ГОТХ» сейчас крупнейший в регионе мультимодальный портовый комплекс с выходами на реку и на железную дорогу. В порту 1,5 км оборудованных причалов, на которых идет перегрузка как нерудных стройматериалов, так и тарного груза. В последнее время мы освоили перевалку цемента, металла в бухтах и рулонах не только для себя, но и для любых клиентов-заказчиков.
С расширением Автозаводского порта мы освоили специфику строительства причальных стенок. Затем построили для собственных нужд еще один грузовой порт в Подновье. Когда при создании микрорайона Юг возникла идея сделать благоустроенную набережную и причал для прогулочных теплоходов, мы освоили и эти технологии. Сейчас эти умения позволяют нам участвовать в строительстве гидротехнических сооружений, берегоукрепительных работах. Думаю, это направление будет востребовано в ближайшем будущем. При развитии внутреннего туризма и речного транспорта на Оке и на Волге потребуется строить причалы и оборудовать набережные, для этого будут нужны квалифицированные подрядчики.
Преимущество ГК «Жилстрой-НН» в том, что у нас профессиональный кадровый костяк. Кроме специалистов, у нас собственное производство стройматериалов, и свой трейдер — ООО «Терминал». Уже 15 лет мы участвуем в благоустройстве нашего региона: на все крупные стройки мы поставляем песок, щебень, гравий, бетон, сборный железобетон, элементы мощения. В рамках благоустройства города к 800-летию планируем участвовать в федеральных, региональных и городских программах в качестве подрядчиков и поставщиков стройматериалов. У нас своя техника, вплоть до земнаснарядов и гидроперегружателей. Это позволяет нам строить своими силами, как компании полного цикла. Сейчас в отдельное направление развиваем и речные перевозки стройматериалов: планируем уйти от наемного флота и сделать полноценную судоходную компанию для грузоперевозок на Оке и Волге. За счет диверсификации бизнеса мы и живем в непростое для экономики время.
