На земельном рынке за последние полтора месяца наблюдается только одна
тенденция — отсутствие какой бы то ни было тенденции. Риэлтеры пребывают в
панике — по крайней мере, именно так показалось корреспонденту Ъ. Они
уверяют, что то рыскают по Московской области в поисках продавцов, то
тратятся на привередливых покупателей, вывозя их в снега Подмосковья. Короче,
за прошедшую неделю — никаких изменений: опять ни одной сделки. И поскольку
причины этого положения группа недвижимости Ъ уже устала описывать из недели
в неделю, то было принято решение показать — как же работают российские
фирмы, действующие на земельном рынке, и как ужасны условия, в которых им
приходится делать большие и очень большие деньги.
На земельном рынке — свои правила игры
Для того, чтобы понять, как фирмы, занимающиеся земельным бизнесом, делают
деньги, нужно прежде всего разобраться в правилах игры, которые определены
земельным законодательством — целым рядом сложных, противоречивых и понятных
только специалистам документов.
Столп советского земельного права — целевое использование земли. И если вам
посчастливилось получить участок под сельскохозяйственные нужды, не пытайтесь
строить на нем гостиницу — а то, согласно ст. 39 Земельного Кодекса вас
могут лишить столь дорогой вам недвижимости. Смена владельца участка также
вовсе не означает изменения целевого использования.
Что же касается конкретных разновидностей прав на землю, то они определяются
статусом землевладельца. Физические лица могут быть собственниками (по
свидетельству о собственности или госакту), владельцами (по свидетельству о
пожизненном наследуемом владении или госакту, которые в принципе не разрешают
продажу), пользователями (имеют госакт на право постоянного бессрочного
пользования) или же арендаторами (по договору аренды) земельных участков для
сельскохозяйственного производства, индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного и дачного хозяйства, а также садоводства.
Юридические же лица могут получить участки для всех перечисленных выше целей,
а также для коттеджного и промышленного строительства в пользование (по
госакту или договору аренды). Они могут выступать и как собственники, получая
участки для сельскохозяйственных целей (ст. 3 Земельного кодекса) или покупая
землю под приватизированным предприятием (указ президента России #631).
Впрочем, все наши рассуждения о собственности или пользовании практически не
имеют смысла. Как это ни печально, землю, если даже она в собственности,
продавать пока нельзя.
Хотя декабрьский съезд народных депутатов России и внес в Конституцию
поправки, касающиеся купли-продажи земельных участков (разрешена продажа
земли для индивидуального жилищного строительства, садоводства, дачного и
личного подсобного хозяйства), реализовать это право не представляется
возможным — поправки лишь декларируют это право, но не расписывают порядок
купли-продажи. Не утверждена правительством России и форма земельной купчей.
Соответственно фирмам, занимающимся земельным бизнесом, приходиться
придумывать различные ходы, дабы в завуалированной форме торговать землей.
Причем в каждом конкретном случае схема продажи целиком зависит от того, для
каких целей предназначен участок, на каких правах и кому он принадлежит.
На маленьких участках приятно делать деньги
Обычно риэлтеры, действующие на земельном рынке, предлагают к продаже два
вида земельных участков: небольшие (площадью до 50 соток, как правило,
индивидуальные) и крупные — от 50 соток до 20 га (выделяемые в пользование
юридическим лицам). Более крупные участки земли в сегодняшней риэлтерской
практике встречаются крайне редко.
Наиболее популярными сделками в земельном бизнесе является посредничество при
первичном выделении небольших участков, находящихся в ведении сельского или
поселкового Совета. Роль фирмы-риэлтера в этой ситуации заключается в том,
что она осуществляет подбор участков по желанию клиента. Затем риэлтер
согласует с местными властями вопрос выделения земли. Участок выделяется
местным Советом или администрацией напрямую клиенту (физическому лицу) за
соответствующую плату "в местный бюджет", для индивидуального жилищного
строительства, что подтверждается обычно свидетельством о праве
собственности.
Если же речь идет о реализации земельных участков, предназначенных для
садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и
дачного хозяйства, которые уже принадлежат гражданам на правах пользования
или владения, то здесь существует два варианта их перепродажи. По первому,
участок реализуются под видом продажи существующего или несуществующего дома.
Проще говоря, в землю бросают пару кирпичей, а потом в бюро технической
инвентаризации регистрируют этот "фундамент" и продают его по типовому
договору купли-продажи дома. Вслед за правами на такую недвижимость к
покупателю переходят и права на земельный участок (ст. 37 Земельного
кодекса). Затем, подав заявление в местный совет, землю можно и
приватизировать.
Если же участок девственно пуст, и, что очень важно, не приватизирован, а его
обладатель состоит в жилищном или садоводческом товариществе, возможна
скрытая продажа земли путем переоформления доли в товариществе и закрепления
участка за покупателем. Однако в этом случае надо дать "на лапу" руководству
садоводческого или жилищного товарищества. В результате такой махинации
покупатель становится членом товарищества, и в качестве подтверждения своих
прав на землю получает членскую книжку садовода или же (после приватизации
участка) свидетельство о собственности.
Как это не странно, но пока "мертвым грузом" лежат именно приватизированные
участки — ими практически невозможно оперировать. Для продажи
приватизированного участка можно было бы воспользоваться известным уже
приемом продажи фиктивного дома, но по той же 37 статье Земельного кодекса
получается не слишком реальная схема. После продажи дома сельский Совет
должен выкупить земельный участок у прежнего владельца, на котором
расположено строение, а затем перепродать землю новому собственнику дома. Но
на сегодня, как мы уже говорили, нет типового договора купли-продажи
земельного участка и, следовательно, Советы не в состоянии осуществить эту
процедуру законно.
Операции по продаже небольших участков пользуются успехом у фирм-риэлтеров
еще и по той причине, что практически не требуют привлечения финансов. За
посредничество и юридическое сопровождение сделки они берут 5-10% от суммы
сделки. что составляет от 100 тыс. до 1,5-2 млн руб. в зависимости от
величины и стоимости участка. В среднем им удается провести от 5 до 10 сделок
в месяц, что дает от 1,5 до 15 млн руб. ежемесячной прибыли.
В тоже время оборот фирм при работах с мелкими участками во многом зависит от
сезонных колебаний спроса и предложений. По мнению фирм-риэлтеров, наибольшая
активность на этом рынке наблюдается весной и летом, в то время как с осени
она начинает постепенно снижаться, достигая отметки, практически не
отличающейся от нуля, в январе--феврале.
Большие участки получаются от большой любви
В отличие от мелких, рынок крупных земельных участков практически не
подвержен сезонным колебаниям, а операции с ними приносят максимальные
прибыли. Но доступен этот бизнес не каждому — проводить подобные сделки
могут лишь фирмы, пользующиеся у местных властей "большой любовью".
Специфика работы с этими участками, которые, как правило, используются под
коттеджную застройку, заключается в особом правовом статусе земли. По
существующему законодательству участки для подобных целей могут
предоставляться лишь в постоянное бессрочное пользование или в долгосрочную
аренду сроком до 50 лет. При этом аренда земельных участков популярностью у
инвесторов не пользуется.
Одна из причин такой антипатии будущих пользователей к арендным отношениями
состоит в том, что после строительства коттеджей и их последующей продажи в
первом случае (бессрочное пользование) возможен переход прав пользования на
прилегающий участок собственнику коттеджа, в то время как при аренде
собственнику коттеджа достанется лишь право аренды земли. Кроме того,
индивидуальный участок в пределах нормы (для Московской области — 12 соток),
находящийся в постоянном бессрочном пользовании, можно приватизировать.
Получают крупный участок в постоянное бессрочное пользование двумя способами.
Во-первых, непосредственно решением районных властей. В этом случае риэлтеры
обеспечивают так называемое юридическое сопровождение сделки. Оно, как
правило, предполагает поиск подходящего земельного участка, согласование его
предоставления во всевозможных инстанциях и пробивание в местных органах
власти соответствующего решения по поводу отвода земли. Завершается сделка,
когда клиент фирмы получает от местных властей Государственный акт на право
пользования землей или договор аренды. Комиссионные при подобных операциях
составляют 4-10%, в зависимости от суммы сделки. Нетрудно посчитать, какие
прибыли получают риэлтеры. Стоимость 1 га земли в ближайшем Подмосковье
составляет 17-35 млн рублей, и при продаже участка площадью 3-10 га
посреднических услуг стоят от 3 до 10 млн руб. Правда, подобные сделки
значительно растянуты во времени. Опрос фирм показал, что в месяц совершается
не более 4 сделок, а постоянно в работе находятся до 8 объектов. Каждый из
них находится на различном этапе пути от проведения переговоров до выдачи
Государственного акта.
Во-вторых, инвестор может приобрести фиктивную фирму, на которую выписан
Государственный акт на право пользования участком или заключен договор
аренды. Эта сделка возможна, когда фирме-риэлтеру земля достается по дешевке
или вообще бесплатно. Тем более что никто не отменял земельного
законодательства, по которому земля предоставляется бесплатно. И в этом
случае остается только догадываться о рентабельности операций. Размер прибыли
ограничен только рыночной стоимостью земли в конкретном районе, и расходами,
понесенными фирмой в процессе получения участка.
Что же касается спроса на подобные участки со стороны инвесторов, то согласно
проведенным фирмами-риэлтерами маркетинговым исследованиям, существует
некоторое несоответствие между предложением и спросом. Дело в том, что
районным властям легче единовременно выделить один земельный участок площадью
10-15 га, чем несколько небольших. В то же время основная масса покупателей
ориентирована на значительно меньшие участки — в 3-10 га. Это в первую
очередь связано с тем, что большинство потенциальных покупателей не имеют
средств для строительства крупных коттеджных поселков. Для комфортного
проживания в доме, достаточно приусадебного участка в 15-20 соток,
следовательно, на одном гектаре земли могут разместиться 5-7 коттеджей.
Стоимость строительства недорогого дома со всеми удобствами — 15 млн руб.,
то есть стоимость застройки 1 га составляет 75-105 млн рублей (плюс еще
20 млн руб. на покупку земли). Таким образом, общая стоимость освоения
подобного проекта составит минимум 95-125 млн руб. за 1 га. Предел
платежеспособного спроса сейчас находится на уровне не более 1,5 млрд, то
есть как раз на освоение не более 10 га.
Риэлтеры пытаются сгладить возникающее противоречие между спросом и
предложением. Проводятся следующие операции. Фирма-посредник получает в
пользование большой участок, а затем отказывается от части земли сначала в
пользу одной, а затем еще нескольких фирм (см. схему). Для этого местная
администрация оформляет акт отчуждения части земельного участка с последующей
его передачей — власти смотрят на весь этот участок как на уже отрезанный
ломоть и легко позволяют его кромсать. Или организуется акционерное общество,
в уставный фонд которого внесен крупный участок. При ликвидации АО раздел
участка производится пропорционально долям учредителей с выдачей каждому
отдельных Госактов.
Правила игры могут измениться к лучшему
Эксперты Ъ провели анализ изменений земельного законодательства за последние
три месяца. Результаты его позволяют говорить о том, что наши законодатели
стоят на пороге узаконивания торговли землей. Однако принятый в конце
прошлого года закон "О праве граждан РФ на получение в частную собственность
и на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства,
ведения личного подсобного, дачного хозяйства и садоводства" является
поспешным и непроработанным. Это видно из того, что указанный закон
существенно сузил круг лиц, имеющих право на получение земли в частную
собственность, за счет исключения юридических лиц (12 ст. Конституции). Кроме
того, в законе присутствует такая фраза: "продавать в пределах норм
предоставления земельных участков". То есть становится совершенно неясно, как
можно продать, например, в Московской области участок площадью свыше 12
соток. По сведениям, полученным Ъ из компетентных источников, российское
правительство в течение ближайших двух недель внесет в Верховный Совет
законопроект о поправках к упомянутому закону, в котором детально будет
расписан порядок купли-продажи, полностью раскрывающий 12 статью Конституции.
Однако, по мнению специалистов Роскомзема, купля-продажа станет возможна лишь
к маю. Вот тогда фирмы-риэлтеры смогут на полностью законных основаниях как
оказывать посреднические услуги при купле-продаже, так и проводить земельные
аукционы. Одновременно в Верховном Совете обсуждается проект "Основ
земельного законодательства", в котором практически дублируется
подготовленный правительством законопроект. Необходимость принятия последнего
может отпасть, если "Основы" будут приняты оперативнее.
Анализ сложившейся законодательной ситуации позволяет говорить об общих
тенденциях развития земельного рынка. Наблюдатели полагают, что к лету
следует ожидать бурного роста объемов продаж на земельном рынке. Что,
во-первых, обусловлено сезонным повышением спроса на индивидуальные земельные
участки. А во-вторых, внедрением механизма законной продажи земли. Увеличение
активности, считают специалисты, вызовет существенное повышение цен на землю.
Цены на землю: местоположение решает все
Среди риэлтеров принята одна расхожая фраза: на цену недвижимости влияют три
фактора — местоположение, местоположение и местоположение. Особую роль эти
факторы начинают играть в случае приобретения участка под застройку. Ведь
покупка земли под строительство коттеджа — это по сути покупка права жить в
определенном месте.
Местоположение играет, безусловно, решающую роль, но в тоже время, на
стоимость участка влияют местные условия (наличие коммуникаций, подъездных
путей, близость водоемов, вид из окна и т. д.), и разброс цен может достигать
100%. Многое зависит также и от размера индивидуального участка — это влияет
на относительные цены сотки земли. По оценке специалистов, относительная цена
земли в расположенных рядом участках, допустим в 6 соток (садовом) и 15 (для
индивидуального жилищного строительства) может различаться на 40-50%. Это,
во-первых, определяется социально сложившимся оптимальным размером участка
(14-20 соток) для проживания в "маленьком поместье", а во-вторых, отчасти
зависит от различных градостроительных ограничений, которые, впрочем,
несложно преодолеть.
Однако для того чтобы выделить основную тенденцию, не станем учитывать роль
локальных факторов, а остановимся лишь на динамике цен в зависимости от
местоположения участка. Таким образом, в радиусе 30 км от МКАД складывается
следующая картина: на традиционную зависимость между дальностью от Москвы и
ценой участка накладывается тенденция увеличения цен "чем западнее, тем
дороже", исключая отросток Малаховка-Кратово, где цены уверенно держатся на
уровне $700-1000 за сотку (см. карту). Такое сочетание дает максимальную цену
в $1,5-2 тысячи за сотку в районе Рублевского шоссе на расстоянии менее 10 км
от МКАД. Участки же на востоке, по Щелковскому, Горьковскому, Егорьевскому
шоссе спросом практически не пользуются. На среднем расстоянии от Москвы
(30-50 км от МКАД) прослеживается та же, но более сглаженная тенденция. Цены
на участки здесь находятся в пределах $100-250 за сотку.
В радиусе 50-70 км от МКАД цена на участки по всем направлениям практически
одинакова и составляет 50-100 тыс. рублей за сотку в зависимости от местных
условий.
Опрос фирм-риэлтеров показал, что за небольшие участки в радиусе 50 км от
МКАД цена устанавливается обычно в валюте или рублевом эквиваленте. Только
рублевый вариант оплаты распространяется исключительно на дальние участки. В
связи с этим рублевые цены на ближние участки растут сразу же за ростом курса
доллара, а цена на дальние участки повышается со значительным инерционным
интервалом. Кроме того, независимо от инерционного интервала, рублевая цена
на дальние участки не поспевает за ростом курса доллара, отставая на 20-30%.
Если посмотреть на динамику роста цен за период в три месяца (с декабря
прошлого года по февраль этого года), то можно сказать что близкие, а
следовательно, и наиболее престижные участки подорожали за это время на 5% в
валюте. Дальние участки лишь пытаются догнать инфляцию.
Что же касается крупных участков, то цены на них подчиняются тем же
закономерностям, что и цены на индивидуальные участки, однако стоимость
1 сотки на большом участке часто почти в полтора раза ниже, чем на маленьких,
и выражается в рублях. В связи с этим также прослеживается некоторое
запаздывание роста их стоимости при скачках курса доллара.
Наблюдатели отмечают, что цены на участки напрямую связаны с функциональным
назначением земли. Крупные участки в радиусе 30 км от МКАД, как правило,
приобретаются для строительства коттеджей. Почти по всем направлениям стоят
такие участки в пределах 20-35 млн руб. за га. За тридцатикилометровой
отметкой цены резко падают — 7-13 млн руб. за га, в районе 50-70 км цена
составляет уже 3,5-6 млн руб. за га. Это связано с тем, что в этой зоне уже
нецелесообразно строить дома для постоянного проживания, здесь участки
покупаются для строительства дач. Дальше существует характерный барьер в
65-70 км, после которого крупные участки практически не пользуются спросом.
Подготовлено по материалам фирм: Россинвест: (095) 124-46-88. РАИН:
(095) 220-96-78. Focus: (095) 140-22-82. Транстрейд: (095) 287-00-12. ОЛВИ:
(095) 577-27-17.
САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ