|
Опекуны с большой дороги |
 |
| Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ" |
Проблемы покупателя
Если вы покупаете квартиру, приватизированную до августа 1994 года, в которой на тот момент были прописаны несовершеннолетние дети, имейте в виду: вы можете лишиться этой квартиры в судебном порядке на вполне законных основаниях. Дело в том, что в августе 1994 года были приняты дополнения в закон "О приватизации", которые запрещали не включать в число собственников приватизируемой квартиры несовершеннолетних детей. Кроме того, с 1 января 1995 года вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, статья 37 которого прямо запрещает совершать сделки с квартирами, в которых прописаны несовершеннолетние, без разрешения органов опеки.
Формально любой москвич, бывший до середины 1994 года несовершеннолетним и лишившийся столичной жилплощади по милости своих родителей, может подать в суд и вернуть себе право собственности на утраченную недвижимость. Руководитель департамента вторичного рынка компании "Миэль-недвижимость" Роман Мурадян считает, что потенциальным покупателям стоит категорически отказываться от покупки всех квартир, которые были приватизированы до августа 1994 года с прописанными в квартире на тот момент детьми. Не отрицает возможность судебного опротестования подобных сделок и начальник отдела социально-правовой защиты детей Министерства образования РФ Алла Дзугаева: Формально все несовершеннолетние, лишенные прав собственности на свое жилье до середины 1994 года, сейчас имеют реальные возможности вернуть право собственности на утраченную недвижимость.
Отметим один нюанс: в этом году Конституционный суд РФ принял решение, защищающее права добросовестных приобретателей недвижимости. То есть если вы купили квартиру не непосредственно у семьи, лишившей права собственности на проданную недвижимость своего ребенка, а у людей, которые приобрели у них эту квартиру, то формально вам ничего не грозит. Но только формально, потому что при наличии хорошего адвоката бывший несовершеннолетний, чьи права были нарушены при продаже квартиры, имеет реальную возможность отсудить ее в свою собственность.
Проблемы продавцов
Если вы семейный человек и у вас есть дети, имейте в виду, что продать принадлежащую вам недвижимость будет очень непросто. Для этого вам надлежит обратиться в отдел опеки своей муниципальной управы и получить его разрешение на совершение сделки. Разрешение будет выдано только при соблюдении ряда условий. Прежде всего вы должны приобрести для себя и, само собой, своих детей недвижимость, рыночная стоимость которой будет ничуть не меньше продаваемой квартиры. Оценку будет проводить инспектор отдела опеки, причем на глазок, то есть в итоге вам придется полагаться на его лояльность.
Но это еще не все. Если глава семьи решил продать свое жилье, чтобы купить квартиру в строящемся доме или в другом регионе России, его шансы на получение согласия на сделку органов опеки становятся минимальными. Дело в том, что органы опеки дают разрешение на продажу недвижимости только при наличии документов, подтверждающих, что владелец продаваемой недвижимости приобрел для себя и своего ребенка сопоставимую по цене недвижимость. Если речь идет о новостройке, то оформление прав собственности на эту недвижимость возможно только после завершения строительства. Учитывая, что большинство новостроек продается на этапе строительства по договорам соинвестирования или долевого участия в проекте, получить разрешение на продажу своей квартиры с одновременной покупкой новостройки родители несовершеннолетних детей не смогут при всем желании.
Ситуация с иногородними обменами еще хуже. Формально, пока вы не приобрели на себя и своего ребенка квартиру в другом регионе России, разрешение на продажу принадлежащей вам квартиры органы опеки не дадут. Но в большинстве случаев для приобретения новой квартиры требуются деньги от продажи старой. Получается замкнутый круг: родители несовершеннолетних детей просто не имеют возможности поменять свое место жительства.
Коррупция
Все перечисленные выше проблемы можно решить, причем очень просто. По оценке руководителя отдела продаж риэлтерской компании "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, около 60% столичных инспекторов отделов опеки берут взятки, разрешая за определенную мзду совершение сделок с квартирами, в которых прописаны несовершеннолетние. Такса невелика — от $300 до $700. Госпожа Дзугаева не отрицает того факта, что коррупция в органах опеки достигла тотальных масштабов, однако при этом совершенно справедливо замечает, что ни одного уголовного дела, а тем более судебных процессов по этим фактам не было.
Причина проста. По словам господина Александрова, у риэлтеров существуют устойчивые связи с инспекторами отделов опеки, поддерживаемые регулярными денежными взносами. Ни риэлтеры, ни чиновники не заинтересованы в ликвидации этого симбиоза. Хотя существуют и исключения. Прежде всего они касаются случаев, когда аппетиты инспекторов отделов опеки существенно превышают возможности риэлтеров. Например, в одном из риэлтерских агентств "Деньгам" рассказали, как один инспектор выдвинул переселяющейся семье просто фантастические требования. Семья переселялась из стандартной двухкомнатной квартиры площадью 52 кв. м в четырехкомнатную квартиру площадью 150 кв. м. Помимо подтверждения покупки новой квартиры инспектор потребовал, чтобы семья сделала депозитный вклад на своего сына на сумму $10 тыс. якобы для того, чтобы сохранить права собственности несовершеннолетнего не только на покупаемую, но и на проданную квартиру.
По словам Аллы Дзугаевой, это "вопиющий случай нарушения законодательства". Тем не менее она признает, что такие случаи имеют место, и считает, что бороться с ними можно только при условии принятия отдельного закона, регламентирующего деятельность органов опеки.
Законодательные инициативы
Нужно сразу признать очевидный факт: несмотря на то что Министерство образования РФ пытается влиять на деятельность органов опеки, никакой реальной власти над ними оно не имеет. Органы опеки подчиняются местным органам самоуправления, в Москве — районным муниципальным управам. В 1994 году министерство добилось принятия поправок в закон "О приватизации", в которых были учтены интересы несовершеннолетних. В январе 1995 года вступила в силу первая часть Гражданского кодекса РФ, в статью 37 которого во многом благодаря усилиям Минобраза было включено положение о соблюдении прав несовершеннолетних владельцев недвижимости. Тем не менее контролировать выдачу разрешений органами опеки на продажу квартир министерство не может, что, по мнению госпожи Дзугаевой, и порождает произвол инспекторов.
Андрей Александров также считает, что с неразберихой и злоупотреблениями инспекторов отделов опеки можно было бы покончить просто: "Достаточно принять закон, который бы жестко регламентировал их деятельность и не оставлял никаких лазеек для вымогательства денег у продавцов квартир". По словам Аллы Дзугаевой, "принятие такого закона заложено в 37-й статье ГК, принятой еще в 1994 году. После этого мы неоднократно выходили в Госдуму РФ с инициативой принятия этого закона. Но все бесполезно. Последний раз мы обратились с этой инициативой в комитет по законодательству Госдумы в прошлом году. Никакого ответа мы так и не получили. Мы прекрасно понимаем, что большинство российских законопроектов лоббируется финансовыми структурами, которые заинтересованы в их принятии. К сожалению, социальные законы у наших депутатов интереса не вызывают".
Права детей
Стоит отметить, что никто, даже риэлтеры, озабоченные совершением как можно большего количества сделок, в необходимости соблюдения прав несовершеннолетних не сомневается. По словам Андрея Александрова, до середины 1994 года "в Москве царил полный беспредел. Родители, принадлежащие к маргинальным элементам, прежде всего алкоголики, продавали свои квартиры за гроши, взамен им покупались квартиры в Московской области и других регионах России. Многих убивали. Наиболее характерный пример — фирма 'Хэлп', на счету которой шесть только доказанных убийств. Большая часть этих случаев становились известными благодаря случайным обстоятельствам. Например, в конце 1994 года один отец семейства обратился в милицию с заявлением о мошенничестве. По его словам, за принадлежащую ему двухкомнатную квартиру было обещано 40 ящиков водки, однако было предоставлено только 25".
Роман Мурадян считает, что процесс лишения детей прав собственности на недвижимость безответственными родителями был остановлен именно благодаря законодательным поправкам, принятия которых добилось Министерство образования. Вместе с тем именно действия Минобразования, прежде всего инструктивные письма, рассылаемые в отделы опеки, стали причиной существенного ограничения прав родителей и тотальной коррупции среди чиновников, занимающихся проблемами опеки. Причем эти проблемы прямо отразились на правах детей — около половины родителей, собирающихся улучшить жилищные условия своей семьи, отказываются от приобретения новой квартиры после того, как узнают о проблемах, связанных с опекой. Риэлтеры считают, что пока не будет принят специальный закон об опеке, эта ситуация сохранится.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ