Московская фирма "Полис-3" предложила новую методику оценки стоимости
городских земель, которая позволяет предпринимателям рационально подходить к
размещению объектов недвижимости, а властям — получать дополнительные
средства в бюджет города за счет земельных платежей. Новая методика была
впервые обнародована вчера на пресс-конференция, организованной специалистами
фирмы "Полис-3".
До последнего времени в России официально действовала методика оценки земли,
разработанная советником Москомзема Александром Сегединовым. В ней, в
основном, учитываются затраты на инженерное освоение и благоустройство земли,
возможный ущерб от изменения характера использования территории,
социально-экономическую ценность территории. Однако эта методика не дает
возможности оценить перспективы коммерческого использования земли.
Новая методика разработана директором фирмы "Полис-3" архитектором
Александром Высоковским при участии специалистов Всероссийского
научно-исследовательского института архитектуры и градостроительства. По этой
методике цена земли определяется в основном в зависимости от концентрации
офисов, гостиниц и учреждений обслуживания на ней. По мнению Александра
Высоковского, размещение подобных зданий и предприятий происходило на основе
"эволюционно-исторического процесса", в ходе которого произошло спонтанное
функциональное разделение территорий с учетом всех основных и второстепенных
факторов, важных для жизнеобеспечения населения.
Методика предусматривает разбивку города на зоны, причем от величины зон
зависит эффективность оценки — чем меньше зоны, тем выше эффективность. В
каждой зоне рассчитывается общее количество кубических метров учреждений
обслуживания и офисов. При расчетах учитываются уже построенные здания, план
перспективного развития города на ближайшие 5 лет, а также мнение жителей о
ценности территории. На основе этих данных в каждой зоне рассчитывается
оценочный балл. Цена же земли определяется путем умножения балла оценочной
зоны на количество земли, которую желает приобрести клиент, и на среднюю цену
городской территории, установленную местными властями. При аренде плата за
землю составляет 2% от стоимости земли.
Как сообщалось на пресс-конференции, "методика Высоковского" прошла апробацию
в Зеленограде. Результаты оценки земли оказались достаточно интересными. В
частности, выяснилось, что земля в спальных районах города в 20 раз дешевле,
чем в центре. Так, стоимость 1 га земли в центре города (пл. Юности) в ценах
начала прошлого года по методике г-на Высоковского составляет 49 млн руб., по
методике же Александра Сегединова — 8,5 млн руб. Южная окраина города (рядом
со Сходненским лесничеством) оценивается по новой методике в 3,3 млн руб. за
1 га, а по оценке г-на Сегединова — 7,6 млн руб. По информации специалистов
"Полис-3", за счет увеличения стоимости земли в центре города поступления в
бюджет при использовании рекомендаций Александра Высоковского повышаются в
1,4 раза. Наблюдатели отмечают, что методика представляет практический
интерес и для предпринимателей — они получают достаточно точную информацию о
перспективах коммерческого использования земли и, следовательно, могут
избирательно подходить к размещению объектов недвижимости.
Телефон фирмы "Полис-3": (095) 336-06-54.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ