На рынке земли уже как полтора месяца стагнация — ни одной сделки в Москве и
Петербурге. Поэтому группа недвижимости Ъ решила посвятить этот еженедельный
обзор квартирному и офисному рынкам.
Как уже многократно отмечалось и специалистами фирм-риэлтеров, и экспертами
Ъ, основным фактором, определяющим ценовую ситуацию на рынке квартир,
является курс рубля к доллару. Однако неожиданный скачок курса сразу на сто
пунктов вызвал некоторое замешательство как у продавцов, так и у покупателей
частных квартир.
Ряд фирм заняло выжидательную позицию: они изъяли из своих каталогов дешевые
однокомнатные квартиры до прояснения ситуации с дальнейшей судьбой рубля. Это
решение объясняется желанием риэлтеров сыграть на возможном повышении
валютных цен вследствие увеличения спроса на недвижимость. Уверенность в
росте спроса зиждется на историческом опыте, знание которого позволяет
прогнозировать резкое изменение тактики клиентов, которые стремятся скупать
дешевые квартиры при каждом скачке курса доллара.
Кроме того, изменения, несомненно, коснутся рублевых квартир. Здесь ситуация
еще более запутанна и соответственно перспективна для желающих поиграть на
разнице валютных и рублевых цен на частные квартиры. Все зависит от
сообразительности продавцов и оперативности действий фирм-риэлтеров. По
имеющимся сведениям, большинство из них стремятся взять в создавшейся
ситуации рублевые квартиры на свои средства с их последующей перепродажей по
возросшим ценам. Неспроста, по-видимому, однокомнатные квартиры стоимостью
менее 10-11,5 млн рублей "ушли" еще во вторник. По мнению наблюдателей,
вполне реально их новое появление в каталогах фирм уже через одну-две недели
по цене от 12,5 до 13,5 млн рублей.
Аналогичная ситуация сложилась в Санкт-Петербурге. Вследствие повышения
рублевых цен стоимость 1 м2 общей площади квартир в районах массовой
застройки достигла 220 тыс. рублей (на прошлой неделе она составляла 170-200
тыс. рублей). Приблизительно на 5% подскочили и валютные цены на периферийные
квартиры, достигнув отметки $300 за квадратный метр общей площади. Более
сложная и неоднозначная ситуация сложилась по квартирам в центре города.
Специалисты фирм отмечают определенный застой и даже некоторое падение цен на
этот тип квартир. Бывшая прежде двукратной разница в ценах на квартиры на
окраине и в центре города заметно сократилась. Сегодня стоимость 1 м2 в
центре не превышает $500. По прогнозам риэлтеров, в ближайшее время цена
из-за падения спроса может достичь отметки $450 за 1 м2.
Стоимость аренды остается стабильной уже три месяца
Рынок же аренды жилых и нежилых помещений по-прежнему стабилен. По
информации, полученной от фирмы "Экспресс" (тел. (095) 213-41-51), одной из
крупнейших фирм-риэлтеров, специализирующихся на аренде, ставки арендной
платы остаются на уровне конца декабря прошлого года. То есть аренда
однокомнатных квартир обходится в среднем в $70-120 в месяц, а двухкомнатных
— $200-300 в месяц. За трехкомнатную квартиру арендаторы платят сейчас
порядка $ 400-500. На прошлой неделе за трехкомнатная квартира, расположенная
на проспекте Вернадского, была сдана в аренду $500 в месяц, а трехкомнатная
на Марксистской улице — за $350. Специалисты фирмы "Экспресс" отмечают, что
большинство сделок заключается сейчас на аренду однокомнатных квартир, причем
в основном за рубли. К примеру, через посредничество "Экспресс" однокомнатная
квартира на Варшавском шоссе была сдана под офис за 50 тыс. руб. в месяц, а
аналогичная квартира в районе станции метро "Ботанический сад" — за 40 тыс.
руб. Предложение двух- и трехкомнатных квартир на рынке аренды гораздо ниже,
и почти все они сдаются за валюту. Фирма "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90)
на прошлой неделе сдала в аренду четырехкомнатная квартира в районе станции
метро "Кропоткинская" за $1100 в месяц.
Наблюдатели отмечают, что некоторые московские фирмы, функционирующие на
рынке аренды, в последнее время изменили схему работы с клиентами. Так, фирма
"Вавилон" (тел. (095) 242-37-48) теперь не доводит каждую сделку до
заключения договоров аренды, а предпочитает продавать клиентам информацию о
предлагающихся помещениях. Специалисты фирмы объясняют это изменение в работе
большим процентом срыва сделок — арендаторы зачастую надеются договориться с
владельцем помещения о снижении арендной платы, чего, как правило, им не
удается добиться. Фирма вынуждена искать другого арендатора, и все начинается
сначала. При продаже же информации фирма получает гарантированный доход.
Однако такая форма работы может отразиться на сложившемся имидже фирмы как
крупного посредника-арендодателя.
На рынке офисных помещений Санкт-Петербурга ставки арендной платы, также как
и уровень спроса, остаются стабильными. А вот предложение в аренду помещений
значительно сократилось. Наблюдатели связывают это с тем, что в последнее
время КУГИ ужесточил контроль за использованием сдаваемых в аренду помещений.
В условиях отсутствия надежных юридических гарантий в области регулирования
арендных отношений это существенно повышает степень риска арендодателей. По
мнению наблюдателей, в такой ситуации можно ожидать смещения акцента с аренды
на прямую продажу офисов.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН, МИХАИЛ
Ъ-МОРОЗОВ