Застройщики не торопятся заводить в банках эскроу-счета. Больше половины жилых домов в России все еще возводится на деньги дольщиков. Об этом на днях заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она подчеркнула, что все эти дома почти готовы к сдаче. Закон, который запрещает брать деньги с покупателей будущих квартир, вступил в силу летом. На следующей неделе завершится еще один этап перехода на эскроу-счета. Девелоперы, которые до сих пор используют долевое строительство, должны до октября подтвердить, что завершили работы хотя бы на 30%. Почему многие застройщики до сих пор не готовы отказаться от долевого строительства и пойти в банк? И чем это грозит рынку? Выяснял Андрей Загорский.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Главная цель изменения схемы финансирования — исключить появление новых обманутых дольщиков. Застройщик не сможет получить деньги граждан, пока не сдаст объект. Строить же его девелоперу придется на деньги, выданные ему банком в виде кредита под определенную ставку или на собственные средства, если их достаточно. Понятно, что для многих застройщиков это может обернутся проблемами. Поэтому процесс перехода на эскроу-счета происходит постепенно. Так, новая схема не распространяется на строящиеся объекты, степень готовности которых составляет 30 и более процентов, при условии, что 10% квартир в них уже проданы. Поэтому, согласно последним данным Центробанка, из 120 млн кв. м возводящегося сейчас в России жилья чуть больше половины будет достроено по старой схеме.
Сложности в процессе перехода на проектное финансирование вызваны двумя основными причинами, рассказал инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Большинство застройщиков возводило жилье на деньги дольщиков, они не имели кредитной истории. А сейчас им приходится общаться с банками. Открывать эскроу-счета могут компании, которые должны быть признаны банками надлежащими заемщиками. Опять же, нужно показывать проекты банкам. То есть нужно делать то, что большинство застройщиков в Российской Федерации никогда не делало. Нет опыта, особенно это касается регионов. Да и банки в этих регионах традиционно не умеют работать с застройщиками. И это все очень сильно мешают развитию строительства по эскроу-счетам».
Разумеется, банки не будут кредитовать застройщиков даром. А это значит, что стоимость жилья, построенного по новой схеме, неизбежно возрастет. Это касается в первую очередь недорогих квартир. В ближайшее время цена квадратного метра повысится примерно на 10%, полагает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:
«Где-то, наверное, от 8% до 12% повышения стоимости квадратного метра стоит ожидать в проектах, которые уже перешли или переходят на эскроу-счета.
Это пока достаточно приблизительная цифра. Я думаю, что хорошая статистика у нас будет в середине следующего года. Но, судя по всему, все-таки в районе 10% повышение произойдет».
Что же касается банков, то из 95 кредитных организаций, уполномоченных работать по новой схеме, к ней проявили интерес 39. Об этом рассказала недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Всего на эскроу-счета на данный момент привлечено около 35 млрд руб. О каких-то типовых условиях, предлагаемых банками девелоперам, говорить пока рано. Однако они уже сейчас пытаются заинтересовать застройщиков льготами, отметил независимый экономический эксперт Семен Новопрудский: «Пока можно сказать, что это точечные первые шаги к освоению новой схемы. И для того чтобы как-то смягчить этот процесс для застройщиков, банки пытаются предлагать некоторые льготы. Например, когда кредит предоставляется таким образом, что можно некоторое время платить только за тело кредита и не платить процент. То есть на самом деле банки пока только прощупывают, как внутри схемы с эскроу-счетами заинтересовать самих застройщиков».
Почему девелоперы затягивают переход на эскроу-счета
Эксперты предполагают, что в Москве и других крупных городах полный переход на эскроу-счета в реальности произойдет через полтора года. На остальной территории России — через три.
По данным аналитиков рынка недвижимости, сейчас средняя цена квадратного метра в новостройке в Москве составляет около 180 тыс. руб.