Только 12% строящихся новостроек массового сегмента в Москве реализуются с применением эскроу-счетов. Приобретение недвижимости в них обходится на 6–13% дороже, чем первичного жилья по старой схеме. У покупателей новый механизм пока большого энтузиазма не вызывает.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
С применением эскроу-счетов в Москве сейчас реализуется 12% новостроек массового сегмента, суммарно это десять проектов. Такие данные приводит в своем исследовании «Метриум». Консультанты уточняют, что в составе перешедших на эскроу-счета проектов возводится 17 корпусов, где запланировано 1,7 тыс. квартир — это 11% от общего числа представленных сейчас на первичном рынке лотов. Похожие оценки приводят в «Бест-новострое», указывая, что проекты, работающие по новой схеме, формируют 10–12% предложения на первичном рынке.
С 1 июля 2019 года привлекать средства дольщиков можно только через эскроу-счета. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения работ, пользуясь во время строительства собственными или кредитными средствами. Но из-за большого количества исключений в законе многие проекты с готовностью выше 10% реализуются по старой схеме. Идея эскроу-счетов появилась, когда в июне 2018 года Владимир Путин заявил о необходимости отказаться от реализации договоров долевого участия (ДДУ). Заявление — реакция на банкротство крупных застройщиков.
В Москве девелоперы перешли на проектное финансирование легче, чем в регионах: вице-премьер Виталий Мутко в начале августа заявлял, что эскроу-счета используют только 7% российских застройщиков. В группе «Талан» ранее поясняли, что 96% региональных компаний продают жилье в обход новой модели. Но в Москомстройинвесте ранее указывали, что в Москве с применением эскроу-счетов реализуется 25% жилых проектов. Высокая оценка мэрии может быть связана с популярностью проектного финансирования в бизнес-классе и премиум-сегменте. В «Метриуме» объясняют, что повышение себестоимости в высоком ценовом сегменте играет меньшую роль, чем в массовом.
По расчетам «Метриума», средняя стоимость жилья на первичном рынке в Москве сейчас составляет 168 тыс. руб. за 1 кв. м. Для новостроек, работающих через эскроу-счета, этот показатель выше на 6% и составляет 179 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость продажи квартиры по новой схеме — 10,1 млн руб., старой — 9,8 млн руб. При этом, по оценкам «Метриума», на локальном уровне квартиры, проданные через эскроу-счета, оказываются на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по ДДУ. Но председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова считает, что связывать разницу в цене только с переходом на проектное финансирование не стоит. «Даже в проектах одной стадии готовности и с равными условиями продажи цена может различаться на 40% в зависимости от местоположения, удаленности от метро»,— говорит она.
Тем не менее вице-президент «Интеко» Евгений Семенов объясняет, что у застройщиков действительно появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслуживать банковский кредит в рамках проектного финансирования. «Некоторые застройщики, частично попытавшись перенести возросшую нагрузку на плечи покупателей, подняли цены в своих проектах на 7–10%»,— говорит он. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-tet Роман Родионцев объясняет, что возможности существенно поднимать цены у застройщиков нет из-за высокой конкуренции.
Но директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев уверен, что эскроу-счета дополнительно стимулируют покупательский спрос. По его оценкам, сейчас с использованием этого механизма рассчитывают приобретать жилье 40% приходящих в компанию клиентов. Остальные девелоперы пока не разделяют энтузиазма господина Тюленева. Так, в ГК ПИК пояснили “Ъ”, что проекты компании пользуются одинаковым спросом, вне зависимости от способа привлечения средств. А гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич со ссылкой на данные опроса компании рассказывает, что на решение о покупке жилья 74% покупателей недвижимости переход застройщика на проектное финансирование никак не повлияет.