Метр с гарантией

Строительной отрасли Красноярского края предстоит привыкать к новым правилам игры на рынке долевого. Компании-застройщики переходят на проектное финансирование, а инвесторы – на эскроу-счета. Все это, как полагают эксперты, сделает правила игры более цивилизованными и гарантирует защиту от появления обманутых дольщиков. Выиграют не только покупатели, но и добросовестные застройщики, особенно имеющие специалистов и опыт работы с банками по привлечению проектного финансирования. А вот остальным еще придется научиться жить по новым правилам, и, вероятно, сделать это удастся далеко не всем.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

С 1 июля введены очередные революционные изменения в сфере жилищного строительства, отмечает министр строительства Красноярского края Сергей Козупица. «Застройщики, не попадающие под критерии постановления Правительства РФ – 30 % готовности дома и 10 % договоров долевого участия от общей площади здания – должны перейти на проектное финансирование через аккредитованные банки. Средства будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Получит их строительная компания только после сдачи дома. Средства граждан, приобретающих жилые площади в таких домах, полностью защищены. Фактически полностью исчезают риски стать обманутыми дольщиками», – указывает Сергей Козупица.

Другие правила

По данным министерства строительства региона, сейчас в Красноярском крае строится 268 многоквартирных домов. 107 из них возводится и не требует проектного финансирования. Остальные должны начать работать с банками для его получения и открытия эскроу-счетов. Все эти объекты находятся под контролем властей, чтобы минимизировать риски неполучения проектного финансирования, будь то недостаточная маржинальность или дефицит средств. И уже есть удачные примеры, когда возникающие спорные моменты удается разрешить.

В зоне риска не получить проектное финансирование находится 13 домов. В банках сейчас на рассмотрении 197 заявок. Из них более 50 уже получили одобрение, а 17 – финансирование. С каждым застройщиком министерство ведет работу в индивидуальном порядке. «Вероятность негативного сценария будет минимизирована. К тому же все договоры долевого участия по всем этим домам застрахованы в федеральном компенсационном фонде. Поэтому новых обманутых дольщиков не может появиться по определению», – уверен господин Козупица.

Как отмечает коммерческий директор «МонолитХолдинга» Аделина Абасова, основные причины появления обманутых дольщиков кроются, как правило, в недостаточно качественном планировании проекта и неэффективной трате собранных средств. При новой системе банк просто не даст сделать такие ошибки в принципе. Проект, чтобы его приняли, должен быть просчитан от и до. Участники красноярского рынка констатируют: если дольщик видит, что у дома есть проектное финансирование, а у инвесторов есть эскроу-счета, то гарантия исполнения обязательств застройщиков максимально возможная, стремящаяся к 100 %.

«Проектное финансирование в данном случае выступает скорее инструментом и при этом не единственным, – уточняет Аделина Абасова. – В принципе, при работе с инвесторами компания вполне может привлекать не только средства банка, а, например, взять собственные ресурсы или пула организаций, желающих вложить в данный конкретный проект, обеспечением по которым могут выступать эскроу-счета. Именно они – основная новация в схеме, пришедшей на смену долевому участию. Безусловно, для конечного потребителя она куда надежнее прежней».

При этом сами покупатели квадратных метров, как отмечают эксперты, новаций при оформлении сделки, скорее всего, практически не почувствуют. По крайней мере, все сделано, чтобы минимизировать неудобства и участие инвестора в документообороте.

Лишь для тех, кто вкладывает собственные средства, механизм стал немного сложнее. Раньше они заключали договор долевого участия и шли в регпалату. Сейчас сюда добавляется визит в банк для открытия эскроу-счета. Ипотечники же изменений фактически не заметят. Пожалуй, немного увеличивается время за счет проверки в банке документов.

Сейчас финансовые организации работают над максимальной автоматизацией всего процесса, и, как обещают, вскоре можно будет все сделать в электронном виде. «Банки постарались создать максимально комфортные условия для всех участников процесса, – поясняет управляющий ВТБ в Красноярском крае Наталья Табаринцева. – Специально для физических лиц разработан удобный процесс открытия счета эскроу: клиенту нужно иметь при себе только паспорт и договор участия в долевом строительстве, который он заключил с застройщиком. Процедура проводится в присутствии дольщика в течение нескольких минут. Это очень важно и для клиентов, и для партнеров банка, для которых счета эскроу были интегрированы в текущую схему взаимодействия. Таким образом, переход на новую форму расчетов между застройщиками и дольщиками проходит максимально эффективно».

Например, вскоре клиенты банка смогут открывать эскроу, не посещая его офис. Сейчас специалисты детально изучают развитие данной технологии и прорабатывают новую схему взаимодействия. В ближайшем будущем она позволит открыть эскроу непосредственно у застройщика, а значит, будет экономиться время покупателей.

Скорость изменений

Застройщикам же к новым правилам работы придется адаптироваться, и это может занять значительное время. Серьезно меняется сама система, требуется время для настройки, в том числе административной и документооборота.

Конечно, кто-то сделает это быстрее, кто-то медленнее. ««МонолитХолдинг» проектное финансирование использует с 2006 года, то есть уже более 10 лет, – отмечает Аделина Абасова. – За это время у нас сложилась своя команда специалистов, занимающихся данным вопросом. И у банков появились сотрудники, имеющие опыт взаимодействия с застройщиками, понимающие тонкости всех процессов. Следовательно, застройщик и кредитная организация говорят на одном языке. Не нужно объяснять, какие документы нужны, как их формировать, как представлять финансовую модель проекта. Здесь много нюансов».

Естественно, новичкам будет очень и очень сложно осваивать изменившуюся схему привлечения финансовых ресурсов. Участники строительного рынка полагают, что могут уйти годы, пока компании не набьют шишки и сформируют необходимый пул квалифицированных специалистов. Даже сбор документов серьезно влияет на сроки. Банки смотрят многие вещи: опыт работы компании на рынке, кадровый состав, технологические возможности и, естественно, сам проект.

Как замечают эксперты, на первых порах вполне реальна ситуация, когда сделка может заключаться в течение года и более. Для небольших застройщиков необходимость обеспечения проектного финансирования вообще может оказаться равносильной закрытию. Слишком большие риски для банка, если застройщик работает только с одним или двумя домами. Убедить выдать кредит в таких условиях очень и очень сложно.

Сделать ставки

Крупные красноярские застройщики не скрывают, что рассчитывают на снижение стоимости привлекаемого финансирования под свои проекты. Запущенная в июле система позволяет для добросовестных игроков снизить ставку кредитования до минимума.

По оценкам начальника Управления продаж корпоративным клиентам Красноярского отделения Сбербанка Андрея Федосова, в ходе жизненного цикла займа ставка будет варьироваться от 12 % до 4,5–6 %, а ее среднее значение составит 7–8 %. «Наибольшее значение ждет застройщиков в момент, когда на эскроу-счета еще не поступят средства покупателей и они, по сути, будут пустыми. Самая низкая ставка будет предоставлена в момент полной оплаты всех квартир», – пояснил господин Федосов.

Участники рынка замечают, что система определения стоимости финансирования после ввода в силу новых правил становится более прозрачной, в том числе для застройщиков. Выстраивать экономическую модель проекта будет проще. Если компания хорошо и много продает, то ставка окажется фактически минимальной. Существенно дешевле той, на которую можно было рассчитывать раньше по рынку.

«Условия одобрения заявки и кредитования индивидуальны и зависят от многих критериев: состояния экономики застройщика, его кредитной истории, опыта работы на рынке, самого проекта. Банк обязательно оценивает размер собственного участия компании в финансировании строительства объекта и наличие дополнительного обеспечения сделки», – поясняет факторы, влияющие на определение величины ставки финансирования, Наталья Табаринцева.

Красноярские строители указывают, что объем собственных средств по каждому проекту рассчитывался исходя из финансовой модели, во многом индивидуально. В среднем порядка 30 % – величина, которая считается оптимальной для рынка девелопмента в регионе. Новые правила позволяют снизить собственное экономическое участие компании в проекте вдвое и даже больше. «Требования к вложению собственных средств, предъявляемые нашим банком, в настоящее время снижены до 15 %, в отдельных случаях даже до 7 % от бюджета проекта. Как правило, это затраты на земельный участок, проектирование и, возможно, первоначальные фундаментные работы», – рассказал заместитель управляющего банка «Открытие» в Красноярском крае по корпоративно-инвестиционному бизнесу Василий Васьков.

Пожалуй, самое серьезное влияние на стоимость проектного финансирования оказывает количество средств на эскроу. «И, кстати, здесь кроется еще один большой плюс для больших и активных застройщиков. При весомых объемах средств на эскроу-счетах можно договориться с банком на куда меньшую ставку, чем прежде. По нашим оценкам, «МонолитХолдинг» вполне может рассчитывать на более выгодные условия, чем есть сейчас», – полагает госпожа Абасова.

Для тех, кто никогда не привлекал средства банков, конечно, финансовые ресурсы станут обходиться дороже. Ведь раньше они могли вообще ничего не платить за них, а просто пользоваться деньгами дольщиков.

По оценкам экспертов, таким девелоперам станет значительно труднее работать. На них увеличится кредитная нагрузка, да и объективно цены на их недвижимость вырастут. Если прежде около 70 % привлекаемых средств на возведение жилых комплексов, как правило, составляли деньги дольщиков. В новых условиях соотношение меняется принципиально. Только 10 % – это долевые средства и до 90 % – банковские кредиты, которых у многих застройщиков в проектах не было вообще.

Большая перестройка

Кредитные организации уже фиксируют рост активности региональных застройщиков, желающих получить проектное финансирование. И все же, как выясняется, к новым условиям работы оказались готовы далеко не все. «Правила игры официально изменились действительно в этом году, однако эти перемены активно обсуждались уже несколько лет, поэтому крупные игроки строительного рынка их ожидали и начинали заранее взаимодействовать с банками. Но, судя по практике, таких оказалось не более половины. Оставшаяся часть приняла новые правила игры уже по факту», – замечает Василий Васьков.

Впрочем, изменения региональный рынок, скорее всего, почувствует не сразу. Андрей Федосов указывает на специфику: большое количество объектов в Красноярске будет достраиваться по старой схеме с привлечением средств дольщиков. На эскроу в текущий момент переходит относительно небольшое количество домов. Так, у Сбербанка в Красноярском крае заключены соглашения на открытие таких счетов с четырьмя застройщиками.

В то же время уже есть и отказы на финансирование проектов. «Они возможны при наличии обязательств перед дольщиками по предыдущим объектам или отсутствии запаса прочности по проекту, то есть он не выдерживает волатильности с точки зрения снижения цен на новостройки. Если мы увидим этот риск, то не будем финансировать», – рассказал господин Федосов. При этом он подчеркнул, что банк готов повторно рассматривать заявки от застройщиков, если они пересмотрят структуру сделки. Например, после увеличения собственного участия в проекте или изменения его параметров. Большой процент положительных решений в банке связывают с тем, что еще на этапе проработки сделки банк совместно с застройщиком прорабатывает ее оптимальную структуру.

Василий Васьков говорит, что сейчас основная сложность предоставления финансирования скорее техническая – правильность, полнота и корректность пакета документов, предоставляемого застройщиком в банк. Также не всегда компания правильно оценивает позиционирование объекта: местоположение, класс, уровень цен. Как следствие, возникает необходимость потратить дополнительное время для анализа, выявления аналогов и построения корректного позиционирования объекта. Тем не менее, согласно прогнозам банка «Открытие», проектное финансирование смогут получить порядка 80–90 % объектов в крае. Сразу отсеются только те, что уже допустили срыв сроков строительства.

В дальнейшем строительный рынок Красноярска изменит свое лицо куда более радикально, не сомневаются в «МонолитХолдинге». «Истории, когда у собственника есть земельный участок и он просто решает, почему бы не взять и не построить здесь многоквартирный дом, уйдут в небытие. Раньше достаточно было какого-то небольшого первоначального капитала на то, чтобы вырыть котлован и забить сваи, а дальше уже включались средства дольщиков. И тут уж как выйдет – ведь ясного плана и расчета не было. Сейчас такое невозможно в принципе», – рассуждает Аделина Абасова.

Согласно оценкам эксперта, весомое сокращение количества застройщиков на красноярском рынке в таких условиях неизбежно. В целом это оздоровит ситуацию на рынке недвижимости, в том числе в какой-то степени решится и проблема точечной застройки, когда пытались воткнуть дома буквально на каждом свободном земельном участке, где ни одна серьезная компания, обладающая возможностями комплексного планирования, точно бы не стала ничего возводить. Аделина Абасова прогнозирует, что небольшим организациям, вводящим единицы домов за несколько лет, придется изменить статус. Уже сейчас многие из них начинают все больше уходить от самостоятельных проектов в сторону исполнителя подрядов крупных строительных компаний.

Кстати, эскроу-счета уже обкатывают на нескольких домах микрорайона Преображенский компании «МонолитХолдинг». Вскоре к ним подключится комплекс «Живем». Его предполагается полностью реализовывать с использованием нового механизма. Усиление активности застройщиков по запуску проектов с эскроу-счетами участники рынка ожидают ближе к 2020 году.

Цена вопроса

Специалисты расходятся в оценках того, как отразится введение эскроу-счетов и проектного финансирования на стоимости квадратного метра жилья. Эксперт ИФК «Солид» Вадим Кравчук уверен, что красноярцам не стоит ждать снижения цен на квартиры. «Наоборот, застройщики будут стремиться перекрыть свои потери от новой схемы финансирования и переносить их на покупателей. Если ранее девелоперы получали средства от дольщиков и не платили за их использование проценты, то теперь они вынуждены будут использовать средства банков или инвесторов, что повлечет траты на обслуживание долга», – считает господин Кравчук.

«Некоторые предпосылки для роста цен на жилье введение новых правил создает, – соглашается Аделина Абасова. – В силу того, что можно прогнозировать сокращение числа застройщиков и реализуемых проектов, то предложение на рынке уменьшится. К тому же, действительно, стоимость привлеченных средств для компаний, которые прежде не работали с проектным финансированием, увеличится, и это не может не сказаться на ценах на конечное жилье. Дополнительное влияние окажут объективные факторы – наблюдается ощутимое увеличение стоимости строительных материалов. Но, конечно, не сразу, а в течение следующего года».

Впрочем, резкого всплеска цен ждать не стоит, сходятся во мнении эксперты. Серьезным сдерживающим фактором остается невысокая покупательская активность, наблюдаемая с начала года. Более существенное влияние оказывают ставки по ипотечным кредитам. «Если они пойдут вниз, то и на новостройки увеличится спрос. Предпосылки для этого есть – первый заместитель председателя Центробанка сделал заявление о том, что в случае стабильной ситуации средняя ипотечная ставка по стране снизится до 8 %», – считает Андрей Федосов.