Покупатели жилья в новостройках столичного региона скорректировали предпочтения по готовности домов: за прошлый год выросло число сделок в готовых комплексах, особенно в Московской области, где рынок отреагировал на крах крупнейшего застройщика — Urban Group. Эта тенденция будет усиливаться из-за перехода на продажи строящегося жилья через эскроу-счета. Новостройки подорожают — разница в цене между квартирами в комплексах на начальном этапе строительства и готовыми существенно сократится.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
В старых границах столицы на жилье в готовых новостройках в прошлом году пришлось 48%, что на 3 процентных пункта (п. п.) больше, чем в 2017 году. В Новой Москве рост был более существенным — с 34% в 2017 году до 40% в 2018 году. В Московской области произошел восьмикратный скачок: в прошлом году 82% квартир на первичном рынке было куплено в готовых домах. Для сравнения: годом ранее на такие сделки приходилось 10%, подсчитали в «Инком-Недвижимости». По словам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерия Кочеткова, причины роста в субрегионах разные. «В Подмосковье популярность проектов на начальном этапе строительства упала из-за рисков банкротства некрупных застройщиков, в этой локации в отличие от Москвы и Новой Москвы слабее представлены крупные девелоперские компании»,— объясняет эксперт. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что предпочтения покупателей в области изменились в том числе под влиянием произошедшего с Urban Group. Крупнейший областной застройщик рухнул весной прошлого года: на момент банкротства у компании было 14,6 тыс. заключенных договоров долевого участия на строительство квартир общей стоимостью 50 млрд руб. Чтобы достроить все дома, Urban Group, по оценкам аудиторов (E&Y и «НЭО-центра»), потребуется 67,6 млрд руб.
В Москве основное предложение на рынке новостроек формируют проекты комплексной застройки, в которых есть и готовые, и строящиеся очереди. Уверенность покупателей укрепляет репутация застройщиков — это крупные известные компании. «Что позволяет сохранять стабильный спрос на всех этапах строительства жилья»,— уточняет господин Кочетков.
Динамика спроса на проекты на стадии котлована в прошлом году была разнонаправленной. В старых границах города спрос вырос на 8 п. п., до 18%, в Новой Москве снизился на 1 п. п., до 20%, а в Подмосковье упал на 8 п. п., до 4% от всех продаж. «В Москве проекты, вышедшие на рынок в первой половине прошлого года, не удовлетворяли потенциальных владельцев по разным причинам, сформировался отложенный спрос: с появлением нового предложения он был реализован»,— объяснил Валерий Кочетков.
В этом году разница в цене между квартирами в проектах на начальной стадии строительства и тех, что в высокой стадии готовности, существенно сократится. Ранее она могла достигать 15–20% стоимости. Обновление отраслевого законодательства и изменение механизма финансирования строительства приведут к росту цен в проектах, что будут выходить на рынок. Сегодня разница в стоимости квартиры в доме на высокой стадии готовности в момент покупки по сравнению с тем, какой будет цена после ввода дома в эксплуатацию, составляет 6–9%. Девелоперы прогнозируют повышение до 10% в этом году. «В проектах, где продажи будут идти через эскроу-счета, в соответствии с новыми требованиями законодательства дисконт такого размера можно будет получить только при покупке гораздо раньше — за полтора года до ввода»,— объясняет генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. Это приведет к тому, что до 60% покупателей в ближайшем будущем предпочтут готовое жилье, считают в «Инком-Недвижимости». Сейчас, по данным ЦИАН, 23% сделок с жильем в новостройках столичного региона проходит с квартирами в домах высокой стадии строительной готовности.