Большая скупка


Большая скупка
       Скупка земли в Подмосковье приобрела ажиотажный характер. Участки скупают риэлтеры, банки, инвестиционные компании и их сотрудники в частном порядке. Не отстают от них и рядовые граждане. Бывшие совхозные угодья нарезаны аккуратными прямоугольниками размером от 600 кв. метров и до бесконечности. В том, сколько надо платить за землю сейчас, чтобы потом не было обидно, попытались разобраться корреспонденты "Денег".

       Главы администраций районов потирают руки — о таком количестве неучтенной налички вручаемой им за оформление первичных документов на пользование землей им пару лет назад не приходилось и мечтать. Таджикская рабочая сила не отягощенная карточками трудового мигранта тянется в область целыми кишлаками — кто кроме них выкопает тридцатиметровый колодец всего за пять дней и за $300. Эйфория кончится через год — все привлекательные участки будут проданы, а оставшуюся землю по задранной цене никто из находящихся в здравом уме покупателей брать не будет.
       
       Зигзаг у дачи
       Риэлтеры, оценивая подмосковную землю, прежде всего оперируют двумя критериями — направление и удаленность от МКАД. После того, как вы определились с этими двумя вещами, вас попросят определиться с пятью другими критериями. Вы можете купить землю: во-первых, на пустыре без каких-либо коммуникаций; во-вторых, в стародачном поселке, в-третьих, в "шанхае", то есть дикой подмосковной застройке; в-четвертых, в коттеджном поселке и, наконец, в-пятых, в поселке VIP-класса. Цены соответствуют выбору.
       По просьбе "Денег" ведущие риэлтерскиие агенства Москвы сообщили свою экспертную оценку стоимости подмосковных участков. Как выяснилось, учитывая два основных и пять дополнительных критериев, всю подмосковную землю по ее ценнности можно разделить на 16 ценовых территорий. 12 из 16 территорий находится в границах областной кольцевой автодороги, в проторечии именуемой "бетонкой". 10 из 12 самых популярных территорий находятся на западе Москвы. Точную стоимость подмосковных соток "Деньги" на основании риэлтерских оценок свели в публикуемую карту-схему.
       Первая базовая категория — "пустыри". Это участки полностью лишенные какой-либо инфраструктуры. Ни газа, ни электричества, ни канализации, ни каких либо других симптомов цивилизации на этих участках нет. Интерес они представляют прежде всего для застройщиков, которые выкупают землю у местной администрации, проводят коммуникации, разбивают территорию на участки и продают ее в розницу будущим жильцам. "Пустыри" представляют интерес не столько не для будущих жильцов, а для именно для бизнесменов от недвижимости. Стоят эти участки в зависимости от места расположения от $300 до нескольких тысяч за сотку. После проведения коммуникаций и разбивки территории на участки цена "пустырей" возрастает в 5-6 раз.
       
       Ночь в "шанхае"
       Стародачные поселки — территория риэлерами почти не контролируемая. Большая часть сделок заключается "по знакомству". Продавцы не обращаются в риэлтерские агенства, предпочитая искать покупателей среди друзей и родственников. Риэлтеры этот сегмент рынка игнорируют сознательно. В отличие от
сделок с участками в котеджных поселках рассчитывать на серьезные комиссионные здесь не приходится. Максимум, что согласны дать продавцы или покупатели риэлтерам — это несколько сотен долларов. Между тем затраты на показ участков, сбор необходимых для сделки документов и регистрация самой сделки обходятся, как утверждают риэлтеры, в сумму не менее $1,5 тыс.
       Поэтому помощь риэлтера — это роскошь, которую участники дачного рынка просто не могут себе позволить. Тем не менее почти все риэлтерские агенства проводят регулярный мониторинг цен участков в стародачных поселках. Просто потому, что со временем большая их часть получает "коттеджный" статус, с соответствущим этому уровню покупателями и комиссионным вознаграждением риэлтерами.
       "Дикую" котеджную застройку риэлтеры называют "шанхаем". Шанхай — он и есть шанхай. Домики, построенные вне архитектурного стиля и ландшафтного дизайна можно увидеть на любой подмосковной трассе. "Шанхай" — это основа подмосковного рынка недвижимости, на него приходится более половины заключаемых сделок. Ценовой диапазон цен весьма широк (см. схему) и прежде всего завит от того, насколько "шанхай" близок к коттеджному статусу. Например, "шанхай" деревни Аксиньино, расположенной сразу за Николиной горой, стоит $3-5 тыс. за сотку. Но покупать там участки никто не торопится, прежде всего потому, что на территории Аксиньино цивилизованный поселок никто делать не собирается.
       Статус коттеджного поселка автоматически поднимает стоимость участка в 2-3 раза. В большинстве случаев переход в этот разряд можно сделать с помощью банального огораживания. Собственники нескольких соседних участков могут собрать деньги на возведение забора по периметру участков и наем службы охраны. Стоит это в пределах $1 тыс. за забор и около $100 в месяц за 2 охранинников, которые будут обеспечивать пропускной режим в импровизированном поселке. Но на самом деле жильцы "шанхаев" о формировании коттеджного поселка договариваются крайне редко. Реальные коттеджные поселки сейчас пояляются только в случае новой застройки.
       
       Элита привыкает к земле
       Каждый застройщик, предлагающий землю в подмосковном поселке, анонсирует свой поселок как элитный. Но разница между простым коттеджным поселком и действительно элитным огромная. Во-первых, коммуникации. В элитном поселке электричество, газ, канализация и пр. должны быть центральными, то есть как в Москве. Отопление — напротив, индивидуальное: в каждом коттедже должен быть собственный бойлер. Во-вторых, охрана. В обычном поселке, окруженным забором из проволоки, охранники озабочены исключительно организацией допуска жильцов поселка за охраняемый периметр через центральные ворота. В элитном поселке они патрулируют территорию, имея прямую связь с владельцами коттеджей, а периметр поселка находится под видеонаблюдением. Землю в элитных VIP-поселках не продают.
       Поотенциальным собственникам земельного участка в VIP-поселке застройщики, как правило, предлагают приобрести землю вместе с подрядом на строительство коттеджа. Именно по этой причине Московская ассоциация-гильдия риэлтеров (МАГР) отказалась дать "Деньгам" оценку стоимости земельных участков в коттеджных поселках Подмосковья. Просто купить землю в элитном поселке и застроить ее по собственному усмотрению почти невозможно. По словам заместителя гендиректора Penny Lane Realty Вечеслава Ширяева, застрощики могут предложить потенциальным покупателям землю в элитных поселках за $5-15 тыс. за сотку, но на самом деле им придется заплатить в два-три раза больше — потому что застройщик всегда будет пытаться переложить свои инвестиционны риски на покупателя.
       Стоимость земельных участков в элитных поселках Подмосковья — тема, достойная Книги рекордов Гиннеса. По данным компании Soho Realty, рекордная стоимость подмосковной земли сейчас составляет $50 тыс. за сотку, которые были выплачены за участок в поселке Жуковка в мае этого года. В Монако и Беверли Хилс земля стоит столько же. но за эти деньги там можно продать только самые лучшие участки.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ, СЕРГЕЙ КОЛЯДА
       

МНЕНИЕ ПРОФЕССИОНАЛА

       Юридические тонкости
Приобретая земельный участок, покупатель должен получить от продавца определенные правоустанавливающие документы.
Первый документ — Свидетельство о праве собственности на земельный участок, где указывается целевое назначение земли. Закон разрешает жилищное строительство только на земле с целевым назначением "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС) или "личное подсобное хозяйство" (ЛПХ). Если речь идет об ЛПХ, зарегистрироваться в доме, построенном на ней, нельзя, так как данное целевое назначение не предполагает постоянного проживания владельца.
Второй документ — выписка из Земельного кадастра. В этом документе должен быть кадастровый номер участка и его план с привязкой к местности.
Покупая дом или землю в поселке, нужно потребовать от продавца показать генеральный план поселка. В этом документе содержится исчерпывающая информация о том, будут ли в поселке проведены, например, центральные коммуникации и какова их мощность, сколько электричества выделено на поселок и т. п.
Сейчас в большинстве коттеджных поселков продавцом создается некоммерческая организация, которая нанимает эксплуатирующую организацию, оказывающую коммунальные услуги. При покупке дома или участка в поселке очень важно выяснить, создана ли такая некоммерческая организация и заключен ли ею договор на эксплуатацию инфраструктуры. В этом документе должны быть перечислены услуги, указана стоимость этих услуг, а также возможность увеличения размера коммунальных платежей.
ГЕВОРК ОДАБАШЯН, руководитель отдела продаж коттеджного поселка "Крючково"
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...