В Москве снижается объем пустующих офисных и торговых помещений, что дало повод столичным чиновникам говорить об окончании кризиса на рынке коммерческой недвижимости. Но консультанты считают, что доля вакантных площадей — это не признак восстановления рынка, а следствие снижения объемов нового строительства из-за волатильности в экономике.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
«Кризис на рынке недвижимости закончен»,— заявил “Ъ” вице-мэр Москвы Владимир Ефимов. «Во время турбулентности в экономике офисы начинают пустеть, деловая активность снижается, пустые площади достигают 20% с лишним. Сегодня картина обратная: Москва вышла на уровень докризисных показателей»,— добавил вице-мэр, имея в виду уровень 2013 года. Он ссылается на данные консультантов рынка недвижимости: с 2016 года доля вакантных офисов в Москве снизилась на 7,1 процентного пункта (п. п.) для площадей класса A и на 5,5 п. п.— для класса B. Похожая ситуация и в сегменте торговой недвижимости: доля пустующих помещений снизилась с 8,5% в конце 2017 года до 7%. Цифры, приведенные чиновником, подтверждается подсчетами Knight Frank.
Впрочем, игроки рынка коммерческой недвижимости иначе объясняют это тренд. По их мнению, снижение вакансии связано с минимальным вводом в эксплуатацию новых площадей. По словам директора отдела исследований рынка CBRE Анны Шепелевой, сокращения уровня вакансии в торговых центрах стало следствием снижения девелоперской активности в 2014–2016 годах. В 2018 году в эксплуатацию было введено всего 186,9 тыс. кв. м торговых площадей — это стало самым низким показателем за последние шесть лет. Для сравнения: в 2014 году в Москве общая площадь построенных новых торговых центров составила 708 тыс. кв. м, в 2015 году — 441 тыс. кв. м, в 2016 году — 473 тыс. кв. м.
Арендаторы разобрали магазины и офисы
Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости
Системный кризис в сегменте торговой недвижимости действительно позади, но это случилось не в 2018 году, а раньше, считает управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. По его словам, ориентироваться на среднюю долю вакантных площадей не стоит, так как это не отражает реальной ситуации. Сейчас этот сегмент пришел в состояние баланса между спросом и предложением, считает господин Ванчугов. По его словам, развитию торговых центров мешает в том числе онлайн-торговля, которая растет двузначными темпами, хотя посетителей офлайн-магазинов больше не становится и их покупательная способность не растет. В целом выручка торговых центров в Москве за 2018 год увеличилась на уровне инфляции — на 4–7%, оценивает господин Ванчугов.
По данным Knight Frank, в 2018 году резких изменений арендных ставок в торговых центрах не было, но из-за дефицита площадей в некоторых объектах ставки аренды выросли примерно на 10%. В компании прогнозируют увеличение в 2019 году торговых площадей: согласно ранее анонсированным планам, в Москве девелоперы введут в эксплуатацию около 348,7 тыс. кв. м — это почти в два раза больше, чем в 2018 году.
В офисах, по данным CBRE, на конец 2018 года доля свободных площадей класса А достигла минимального за последние шесть лет значения — 13%. Но ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров минимален, что не является признаком восстановления деловой активности, считают в CBRE. Более того, отмечают консультанты, в списке арендаторов доминирует госсектор, в то время как в прошлые годы большой объем площадей снимали частные компании. Хотя повсеместного тренда на увеличение ставок аренды в 2018 году не было, в ряде локаций рост все же произошел, и эта тенденция может укрепиться в 2019 году, говорят в CBRE.
Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев среди трендов в сегменте офисной недвижимости отмечает появление большого количества коворкингов и, соответственно, приход на рынок крупнейших международных игроков этого сегмента. Кроме того, крупные арендаторы продолжают наращивать портфель, и им необходимы соответствующие пространства — от 10 тыс. кв. м, хотя такое предложение сейчас ограничено.
В Knight Frank отмечают, что восстановление рынка офисной аренды в Москве происходит на фоне общемирового глобального охлаждения экономики. В ближайшие месяцы, прогнозируют аналитики, число потенциальных сделок на мировом рынке недвижимости достигнет дна.