Стабильный уровень цен — так можно охарактеризовать прошедшую неделю. Ставки арендной платы за нежилые помещения, расположенные в "спальных" районах остаются на уровне от 1 до 20 тыс. рублей за м2 общей площади в год (в зависимости от типа помещения, площади, количества телефонных линий и т. д). Арендные ставки на нежилые помещения, расположенные вблизи крупных магистралей, составляют сейчас 25--45 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год. А аренда 1 м2 общей площади офисных помещений в центральной части города обходится арендаторам в 50--120 тыс. руб. в год.
Наблюдатели отмечают, что на прошлой неделе на московском рынке нежилых помещений к аренде стали предлагаться объекты нового типа — бывшие бомбоубежища. Так, фирмой "Вавилон" (тел. (095) 242-16-51) на прошлой неделе было предложено сразу четыре таких объекта. Один из них — помещение подвального типа (общ. пл. 200 м2), расположенное на проспекте Вернадского, — предлагался в субаренду по цене 36,5 тыс. руб. за м2 общей площади в год. По мнению фирмы, использование помещений подобного типа под офисы вполне допустимо, поскольку они, как правило, неплохо оборудованы (отдельный вход, охрана, наличие отопления, канализации, нескольких телефонных линий). Кроме того, немаловажным фактом для арендатора является техническое состояние объекта. В этом отношении аренда бывших бомбоубежищ также намного выгоднее приобретения обыкновенных подвалов, требующих, как правило, капитального, а не косметического ремонта. Что же касается причин появления на рынке аренды подобных объектов, то это может быть связано с принятием Штабом гражданской обороны решения о сдаче некоторых подземных командных пунктов в субаренду.
По оценкам наблюдателей, ставки арендной платы за большие (пяти-шестикомнатные) московские квартиры, сдаваемые под офисы, стабилизировались на уровне ставок за нежилые помещения — около 100 тыс. руб. за м2 общей площади в год. Аренда же 1 м2 общей площади в двух- и трехкомнатных квартирах обходится несколько дешевле. Так, на прошлой неделе двухкомнатная квартира в районе станции метро "Новокузнецкая" была сдана под офис за 2,5 млн руб. в год, а годовая арендная плата за аналогичную квартиру на Кропоткинской составила 2,15 млн руб., то есть цена 1 м2 общей площади составляет порядка 45 тыс. руб. в год. Сделки были проведены при посредничестве фирмы "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90).
В Санкт-Петербурге на протяжении минувшей недели, так же как и на московском рынке офисных помещений, сохранялся стабильный уровень цен. Однако по сравнению с московским рынком аренда нежилых помещений здесь обходится значительно дешевле. По оценкам наблюдателей, ставки арендной платы даже в центральной части города редко поднимаются выше 50--70 тыс. руб. за 1 м2 общей площади в год. В среднем же сложившийся в Санкт-Петербурге уровень арендной платы ниже московского приблизительно в полтора раза.
Среди наиболее интересных сделок, заключенных в Санкт-Петербурге на прошлой неделе, наблюдатели отмечают сдачу в аренду фирмой ЛЗК-estate (тел. (812) 272-10-97) четырехкомнатной квартиры (общ. пл. 180 м2), расположенной рядом с метро "Василеостровская". Квартира была арендована у частного лица за 200 тыс. руб. в месяц сроком на 1 год с возможной последующей продажей. Стабильно работающее на рынке офисных помещений агентство "Дом Плюс" (т. (812) 312-11-32) за прошедшую неделю сдало в аренду два помещения, причем оба через договор о совместной деятельности. Арендная плата за помещение (общ. пл. 254 м2) по улице Декабристов составила 400 тыс. руб. в месяц. Помещение на первом этаже (общ. пл. 124 м2), имеющее 4 телефонных линии и расположенное на Почтамтской улице, рядом с Исакиевской площадью, обошлось арендатору в 36 тыс. руб. за м2 общей площади в год. Наблюдатели отмечают, что некоторые коммерческие структуры Санкт-Петербурга намерены расширить свою деятельность за счет посредничества при заключении договоров аренды офисных помещений. Так, фирма InterOccidental (т.(812) 273-43-23) открывает специализированный отдел из 20 специалистов, который будет заниматься исключительно офисами. По оценкам специалистов, рынок аренды в Санкт-Петербурге пока еще недостаточно развит. И своевременный выход на него позволит получить значительные прибыли как за счет довольно высокого на сегодняшний день посреднического процента (в среднем 7--10% от суммы годовой арендной платы), так и за счет объема заключаемых сделок.
Валютные цены на квартиры остаются стабильными тогда, когда курс рубля падает
Довольно интересную тенденцию подметили специалисты-риэлтеры — при падении курса рубля валютные цены на частные квартиры стабилизируются. В то время как при стабилизации рубля валютная стоимость жилья постоянно повышается на 5--7% в месяц. По мнению специалистов, это связано с тем, что в период курсовых скачков акцент продаж квартир смещается в рублевый сектор, представляющий сегодня опытным дилерам прекрасную возможность для игры на разнице валютных и рублевых цен на практически аналогичные квартиры. Временной стабилизации валютных цен способствует и то, что падение курса рубля вызывает отток валютных средств в краткосрочные операции с валютой. На сегодня (как это видно из таблицы #1) средняя цена м2 жилой площади московских квартир составляет $1000.
Однако эта величина, по мнению специалистов фирм-риэлтеров, не может являться определенным стандартом при определении стоимости квартиры. На ее продажную стоимость значительное влияние могут оказывать, к примеру, размеры кухни. Так, разница в стоимости однокомнатной квартиры с кухней 6 м2 и с кухней 10 м2 составляет порядка $1--2 тыс. Вторым основным параметром, способным значительно повысить или понизить цену квартиры, является ее местонахождение. Необходимость добираться от метро до квартиры общественным транспортом понижает ее цену в среднем на $1,5 тыс.
Однако, как уже отмечалось, основной объем продаж в связи с изменением курса доллара сместился в сектор рублевых квартир. Безоговорочным лидером прошедшей недели здесь стала Московская центральная буржа недвижимости (тел. (095) 928-50-69). Наблюдатели особо отмечают реализацию ею целого ряда неплохих трехкомнатных квартир за рубли. Так, трехкомнатная квартира (общ. пл. 70 м2) на Большой Черкизовской улице ушла за 18,5 млн рублей, а аналогичная ей по метражу на Кантемировской улице — за 19 млн рублей. По невысоким ценам были реализованы и две квартиры в более престижных районах. Четырехкомнатная квартира (общ. пл. 90 м2) рядом с метро "Кунцевская" была реализована за 26 млн рублей, трехкомнатная (общ. пл. 72 м2) в районе метро "Новослободская" ушла и вовсе дешево — за 21 млн рублей.
Сделки же за валюту фиксировались главным образом по особо престижным квартирам. В их числе реализация фирмой "Южный двор" (тел. (095) 233-21-90) двухкомнатной квартиры (общ. пл. 56 м2) на Тверской-Ямской улице за $57 тыс. Интересная квартира была реализована при посредничестве фирмы "Savva Real Estate" (тел. (095) 273-06-86). Трехкомнатная (общ. пл. 96 м2) в районе метро "Октябрьская" ушла за $90 тыс.
По мнению специалистов фирмы "Алеко Лтд." (тел. (095) 176-35-80), не изменились цены на квартиры и в ближайшем Подмосковье. Как отмечают эксперты этой фирмы, валютные цены на недвижимость в Подмосковье остаются на одном уровне уже в течение двух месяцев. Практически одинаков и объем продаж — порядка семи сделок в месяц.
Единственным местом, где был зафиксирован взрыв покупательского спроса, стал рынок продаж фешенебельных квартир в Санкт-Петербурге. Некоторое затишье на этом рынке в начале года и даже некоторое снижение валютных цен на эти квартиры сменилось активизацией клиентов. По информации, предоставленной фирмой "VMB" (тел. (812) 315-49-67), за последние 10 дней было продано 9 квартир в центральных районах. Средняя цена 1 м2 составила $700. Максимальная цена была предложена за 4-комнатную квартиру около метро "Технологический институт", где 1 м2 площади составил $809. В районах типовой застройки цены ниже. По данным фирмы "Интер Оксидентал" (тел. (812) 273-43-23), 1-комнатные квартиры более 30 м2 уходят от $8 тыс. до $11 тыс., 3-комнатные — от $15 тыс. до $20 тыс. Специалисты фирм пока не могут объяснить взрыв покупательского спроса.
На земельном рынке — спад активности
Не в пример офисному и квартирному рынкам прошедшая неделя не принесла облегчения фирмам, специализирующимся на продаже индивидуальных участков — вот уже в течении месяца на этом сегменте рынка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается глобальный спад активности. За последнюю неделю в этих регионах, по имеющимся у Ъ сведениям, не было продано ни одного участка. Однако фирмы-риэлтеры воспринимают сложившуюся ситуацию совершенно спокойно. По их мнению, в таком положении земельный рынок будет пребывать еще максимум месяц, так как подобные депрессивные явления носят сезонный характер. По сложившейся практике торговля индивидуальными участками достигает максимальной активности к апрелю-маю.
Интересна, по мнению наблюдателей, реакция фирм-риэлтеров на создавшуюся ситуацию. Некоторые из них переключаются на другие виды операций с недвижимостью. Например, одна из самых крупных фирм по продаже земли — "Россинвест" — перешла на торговлю квартирами. Другие же фирмы активно занялись дилерством — скупают индивидуальные участки, справедливо ожидая значительного увеличения спроса на них через месяц. Причем отсутствие спроса позволяет дилерам сбивать цену и приобретать участок на 20--30% дешевле его рыночной цены. Подобная стратегия фирм оценивается наблюдателями неоднозначно. Вполне вероятно, что надежды риэлтеров и не оправдаются. Дело в том, что Роскомзем подготовил ряд документов (порядок купли-продажи, договор купчей земельных участков и положение о земельных аукционах), которые развивают Закон Российской Федерации "О праве граждан на получение в собственность и на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного и дачного хозяйства". Если в ближайший месяц разработанные Роскомземом нормативные акты будут приняты, то продажа земли станет законной, и на рынок будет выброшено большое количество участков. В связи с этим стратегия дилерства, считают наблюдатели, выглядит довольно рискованной.
Что же касается муниципальных участков в Санкт-Петербурге, то там положение дел не намного лучше. Противостояние законодательной и исполнительной власти практически парализует инвестиционные проекты, связанные с крупными землеотводами. Мэр периодически издает распоряжения, малый Совет периодически их отменяет, причем не из-за расхождения по существу, а исключительно "из принципа". "Зависли" на стадии согласования два крупных проекта коттеджной застройки в городе Пушкино и в поселке Горелово — землеотвод не был утвержден из-за отсутствия кворума. Это позволяет говорить о сложившемся на сегодняшний день неблагоприятном для строительства инвестиционном климате в Санкт-Петербурге. Единственное светлое пятно в этой мрачной картине — информация Московского земельного комитета. Там за прошедшую неделю заключено сразу шесть договоров по аренде земельных участков. Почти все договора подписаны на землю под уже существующими зданиями. Так, АО "Юнэкс" арендовало крупный участок в 3,6 га для эксплуатации гостинично-ресторанного комплекса в районе 2-ой Чоботовской аллеи. Арендная плата составит около 2 млн руб. в год за весь участок. Аренда участка площадью 7 соток, но зато в центре города (улица Станкевича), обойдется журналу "Мегаполис" в 60 тыс. руб. ежегодно. АО закрытого типа "Сименс медтехника" заключило договор аренды земельного участка по улице Дубининской. За участок площадью 0,45 га акционерное общество будет платить 260 тыс. руб.
Наблюдатели считают, что владельцев зданий к активным действиям побудило 571-е распоряжение мэра Москвы, подписанное в январе этого года. Согласно этому распоряжению права собственника или арендатора здания на принадлежащую ему недвижимость приобретают силу лишь после заключения Москомземом договора аренды земельного участка.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ