Михаил Бесфамильный. Планы и факторы успеха

Пермский рынок новостроек за последние пять лет кардинально изменился. В лидеры по качеству и доверию потребителей вышли новые игроки, которые не акцентируют внимание на количестве сданных квадратных метров. В числе таких компаний – застройщик «Орсо групп». О планах и факторах успеха, способах адаптации к изменениям в законодательстве рассказал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.

– Каковы итоги работы компании за прошлый год? Какой объем жилья «Орсо групп» ввели в эксплуатацию?

– В сравнении с 2017 годом общие объемы строительства компании выросли в три раза, достигли рекордной цифры и составили более 108 тыс. м². Единовременно велась стройка шести объектов. Сдали, как и планировали, один объект в микрорайоне Парковом – это Дом с бобром на улице Строителей, 37. Общая площадь квадратных метров составила около 9,7 тыс. м². Но мы никогда не гнались за количеством квадратных метров, не стремились войти в «топ-5» застройщиков Перми по метражу.

Объем сданного жилья за год – для нас не самоцель, а лишь элемент изменения бизнес-процессов: увеличения штата сотрудников, дополнительного финансирования. У «Орсо групп» в приоритете иные показатели: архитектура фасада и благоустройство придомовой территории, отделка, совершенствование качества проектов, экономическая составляющая. Объемы строительства, на наш взгляд, не ведут напрямую к успеху. Чтобы стать успешным застройщиком, надо улучшать стандарты работы, продукт и в целом среду проживания наших будущих жильцов.

– Какие задачи вы ставите на 2019 год, на что делаете ставку?

– Основные задачи – своевременная сдача Космодома на Беляева, 9, соблюдение дорожной карты по строящимся объектам, запуск новых проектов в Перми, мониторинг и оценка рынка других регионов. В частности, рассматриваем Крым и Москву. Что касается работы со сданными объектами, продолжаем отлаживать работу с гарантийными ремонтами. Хотим добиться в этом вопросе совершенства в плане оперативной реакции на проблему и сроков ее устранения.

Из года в год мы делаем ставку именно на то, чтобы вывести наши объекты на новый уровень. Речь идет о целостном подходе к проекту. Команда не просто работает над грамотной организацией общественного пространства внутри дома, тщательно выбирает обои и другие материалы отделки, а уделяет не меньшее внимание благоустройству среды вокруг дома. Так создается определенная экосистема, которая включает разные, но взаимосвязанные между собой элементы. Тем самым мы формируем комфортные во всех смыслах условия проживания для наших клиентов.

Для реализации такого подхода были привлечены опытные проектировщики и архитекторы. Вместе с архитектурным бюро из Нидерландов MLA+ велась работа по разработке концепта и созданию архитектуры жилого квартала Маасдам на Теплогорской, 24, в Индустриальном районе. Также начали работать с профессиональными архитекторами, которые специализируются на благоустройстве и ландшафтном дизайне. При этом сотрудничаем с такими специалистами не только по проектируемым объектам, но и по тем домам, которые уже строятся или готовятся к сдаче: Дом А на Садовом, Бьорн в центре, Космодом в Индустриальном районе. Есть понимание, что тот уровень организации благоустройства придомовых территорий, который есть сегодня в Перми, далеко не всегда соответствует как нашим представлениям об удобстве и комфорте, так и ожиданиям клиентов.

– Что вы имеете в виду под новым уровнем благоустройства?

– Грамотное проектирование благоустройства общественных пространств не менее важно и так же специфично, как и проектирование здания. Обычно девелоперы не придают этому значения, но на самом деле это немаловажный аспект. Каждый человек постоянно соприкасается с придомовой территорией. Поэтому важно не просто установить детскую площадку и разграничить места для парковки, лишь бы были, а корректно распределить потоки движения, зонировать места отдыха, площадки для сбора мусора и прочее. Речь не идет о резком увеличении затрат на благоустройство наших жилых комплексов, речь идет именно о продуманности каждого участка. Это как со стилем в одежде – можно подобрать демократичные, но сочетаемые вещи, а можно весь гардероб заполнить люксовой одеждой, которая в комплексе будет выглядеть ужасно. Сейчас нами рассматриваются различные варианты благоустройства по разумной цене, которые позволят выйти на новый уровень качества конечного продукта. За счет этого мы в том числе сможем отстроиться от конкурентов и задать новый тренд на пермском рынке, как это уже было в 2013–2015 годах. Тогда «Орсо групп» был одним из первых девелоперов, кто проектировал в своих объектах, например, кладовые в местах общего пользования. Теперь они есть у многих. Пару лет назад именно мы задали и продолжаем держать высокую планку в отделке квартир. Сейчас продумываются новые фишки, которые будут полезны людям.

– Расскажите подробнее про идею квартальной застройки в проекте Маасдам. Почему выбрали этот вариант?

– Квартал Маасдам на Теплогорской, 24, – наш самый крупный проект на сегодня в данной локации. Здесь уже реализовано два объекта – дом «Белка и Стрелка» и Космодом. Проектом Маасдам «Орсо групп» закончит осваивать эту часть Индустриального района. Квартальная застройка разбита на пять этапов, она включает пять домов с общим благоустройством. Темпы строительства и продаж будут зависеть от спроса и ситуации на рынке в целом.

В этом проекте мы как раз обращаемся к новым подходам в проектировании общих для будущих жителей пространств. Квартальная застройка позволяет создать именно то качество продукта, к которому мы стремимся. При точечной застройке девелопер загнан в ограниченные рамки сложившегося ландшафта. В квартале это сделать проще – объем как жилья, так и благоустройства увеличивается. Это дает возможность больше средств потратить на придомовые и общественные пространства. Например, в планах на ближайшее будущее – проектирование общей детской игровой комнаты для всех жителей квартала, и реализация идеи встроенного детского сада. Для последнего мы как раз сейчас ищем оператора.

– Можете оценить, как много свободных земельных участков есть в Перми под квартальную застройку?

– С квартальной застройкой в Перми все довольно сложно – под нее практически нет подходящих площадок. А новые крупные участки муниципалитет уже пару лет не выставляет на торги, в том числе под развитие застроенных территорий. Поэтому пока портфель компании пополняется за счет небольших площадок. Например, мы купили два участка. Один в Ленинском, другой – в Индустриальном районе. В центре города будет построен дом бизнес-класса, в Индустриальном районе появится дом класса «комфорт». Оба проекта находятся в стадии проектирования, начать строительство мы собираемся в этом году. К разработке проекта привлечены голландское бюро MLA+, архитекторы из Уфы и Москвы. Сейчас мы стараемся сотрудничать со специалистами, которые уже имеют определенное имя и зарекомендовали себя в разных проектах в России.

– Вы работаете со сторонними проектировщиками и архитекторами, но при этом создали собственную генподрядную организацию «Орсо Констракшн». Почему?

– На самом деле задача ввести в структуру компании своего генподрядчика изначально не ставилась. Это дополнительная работа, дополнительные затраты. Но проблема в том, что сторонние организации нас не устраивают либо по качеству работ и компетенциям, либо по цене. В результате мы пришли к такому решению и создали «Орсо Констракшн». Это позволяет оставаться в нужном качестве и темпах строительства, контролировать процессы и придерживаться ценового диапазона, привлекательного для потребителя.

– Ощущаете ли вы кризис в строительной отрасли, спад продаж?

– Кризиса на пермском рынке нет. Вопрос в том, способна ли та или иная компания преодолевать сложности и своевременно видеть правильное направление своих действий. Сегодня все ключевые игроки находится примерно на одном уровне по продажам. Пока у клиентов есть доступ к ипотеке, они будут покупать квартиры. В портфеле нашей компании есть проекты разной ценовой категории, разброс может быть в два раза, но мы сохраняем тот темп реализации, который планируем. Успехи связаны со стратегией, выстроенной на базе глубокой аналитики.

– Как «Орсо групп» адаптируется к законодательным изменениям, ужесточению требований в рамках ФЗ-214? Переходите ли уже на проектное финансирование?

– Переход от «долевки» к проектному финансированию был анонсирован на федеральном уровне как поэтапный процесс. Поначалу все так и происходило. Была составлена дорожная карта, определена дата обязательного введения эскроу-счетов. Застройщики, и мы в том числе, о планируемых изменениях узнавали примерно за год. А значит, успевали к ним подготовиться. Проблем с перестройкой процессов в соответствии с новыми нормами у нас не возникало. Мы, например, в 2018 году спокойно увеличили уставный капитал «Орсо групп» до 150 млн руб. Но в конце прошлого года было принято решение о том, что с 1 июля 2019 года все проекты, в том числе уже запущенные, должны будут работать через счета эскроу. Все же это не очень корректно по отношению к участникам рынка. Проблема не в том, чтобы перейти на проектное финансирование. У нашей компании есть опыт взаимодействия со Сбербанком. Мы четыре раза получали проектное финансирование, поэтому в этой части спокойны. Проблема в том, что нужно перестраивать текущие проекты, которые формировались в рамках действующего законодательства. По сути, застройщик рассчитывает экономику и начинает проект в одних условиях, а заканчивает в других. Что касается новых проектов, беспокойства нет. Готовы, что они будут строиться по новым правилам, с использованием эскроу-счетов. Их экономика выстроена.

– Как вы оцениваете перспективы роста цены квадратного метра в новостройках в связи с переходом на проектное финансирование? Потребитель переключится на «вторичку», которая, по некоторым прогнозам, подешевеет?

– Если цена на первичном рынке вырастет, то и «вторичка» тоже «подскочит». Это закономерность. Кроме того, люди, которые продают «вторичку», куда-то ведь должны переезжать. Они покупают новое жилье. Спрос на новостройки, даже если их цена увеличится, все равно сохранится. Качество жилья, по крайней мере у нашей компании, значительно выше качества объектов на вторичном рынке.

Застройщик ООО «Орсо групп». Проектные декларации размещены в сети Интернет на сайте наш.дом.рф и на сайте застройщика orsogroup.ru.