2018 год выдался очень успешным для ипотеки — объем выданных кредитов вырос в 1,5 раза по сравнению с 2017 годом. Всего за год было выдано более 3 трлн руб., что является рекордом за недолгую историю российского ипотечного рынка. Конечно, часть этих выдач пришлась на рефинансирование ранее выданной ипотеки, и это неудивительно — процентные ставки в первой половине года были на исторических минимумах. Банки охотно переманивали чужих заемщиков, ведь ипотека для банка — это самый лучший с точки зрения надежности кредит. По итогам года доля ипотеки в общей структуре розничных кредитов выросла на 1 процентный пункт, до 47%.
Фото: пресс-служба Frank RG
Рост доли ипотеки в розничном кредитовании — это очень хороший тренд, потому что, значит, банковская розница, как и экономика в целом, в России достигла определенной зрелости. Эту логику диктует нам западный опыт — за рубежом именно ипотечное кредитование является ключевым кредитным продуктом для частных клиентов. В Восточной Европе доля ипотеки в розничном кредитном портфеле составляет 45–55%, в Западной Европе и США — 60–80%.
Росту ипотеки в 2016–2018 годах способствовали три ключевых фактора:
- Стоимость жилой недвижимости в рублях, согласно данным IRN, с весны 2015 до конца 2018 года снизилась на 15%.
- С 2015 до середины 2018 года, согласно данным Росстата, средняя номинальная зарплата в России выросла на 25%.
- 2015–2018 годы были периодом непрерывного снижения ипотечных ставок. Если в декабре 2015 года индекс ипотечной ставки, рассчитанный Frank RG, составил 15%, то в августе 2018 года он достиг своего минимума в 10,9%.
Однако рекордные показатели роста вызвали определенные опасения и даже разговоры о рисках возникновения ипотечного пузыря. Речь идет о возможном повторении негативного сценария на американском рынке, когда в 2007–2008 годах банки столкнулись с массовыми дефолтами по ипотеке. Однако надо понимать принципиальную разницу — неплательщиками в США оказались малообеспеченные граждане. То есть там банки охотно кредитовали высокорискованных клиентов, гоняясь за сиюминутной выгодой. В России — по крайней мере до сих пор — стандарты выдачи ипотечных кредитов очень консервативны. Банки сфокусированы на финансовой стабильности бизнеса, а не на росте собственной доли рынка. Среди крупнейших игроков в этом сегменте сегодня нет горячих голов, готовых раздавать кредиты любой ценой. Кроме того, доля ипотечных кредитов в российском ВВП не превышает 10%, в то время как в Восточной Европе этот показатель находится на уровне 20–25%, а в Западной Европе и США — на уровне 50–70%.
Правда, рекорды роста прошлого года в ближайшее время повторить не удастся. Темпы выдачи будут снижаться. Во-первых, с сентября 2018 года растут ставки по ипотечным кредитам. Это происходит потому, что дорожает фондирование для банков — иными словами, стоимость денег. Во второй половине 2018 года ЦБ дважды повышал ключевую ставку, что привело к росту ставок по вкладам и, как следствие, росту ставок по ипотеке как самому чувствительному к стоимости фондирования сегменту кредитования. В итоге индекс ипотечной ставки, по данным Frank RG, к декабрю 2018 года вырос на 0,7 процентного пункта, до 11,6%.
Очевидно изменение тренда, и многие клиенты, задумывающиеся об улучшении жилищных условий с помощью ипотеки, задаются вопросом «что делать?». Как оценить, насколько долгосрочным будет рост ставок, и решить главный вопрос: взять ипотеку сейчас, пока ставки не выросли еще больше, или подождать в надежде на их снижение?
На мой взгляд, в этом году снижения ставок по ипотеке, скорее всего, мы не увидим. Но при этом я думаю, что и очень серьезного роста ставок тоже не будет. Я бы сказал, что рынок вошел в фазу стабильности с оттенком легкого пессимизма. Для ответа на вопрос — брать кредит или подождать — следует ориентироваться прежде всего не на эти обстоятельства, а на ваши собственные возможности.
Я считаю, что ипотечный кредит нужно брать при совпадении двух факторов: вам нужна квартира, вы способны обслуживать ипотечный кредит. То есть платежи по всем вашим кредитам и страховым программам не превышают 50% текущего дохода вашей семьи. При этом важно подчеркнуть — это должен быть не некий ожидаемый доход, а тот реальный доход, который вы получали последние 12 месяцев.
А когда ставки снова начнут снижаться, всегда есть возможность рефинансировать вашу задолженность.