Квартиры не устают дорожать

Итоги первого квартала 2003 года на рынке недвижимости если кого и обрадовали, так только продавцов жилья. После февральского затишья в марте начался подъем цен, который продолжился в апреле с плавным замедлением в мае. Совокупность макроэкономических причин, война в Ираке, приведшие к снижению курса доллара, стали серьезным стимулом для принятия решения в пользу покупки недвижимости. Возросший спрос на жилье отозвался подъемом цен.

Причины роста

На апрель пришелся наибольший за последние 16 месяцев рост цен предложения, который на вторичном рынке, по сравнению с прошедшим мартом, составил 3,37% (за четыре месяца этого года — 5,58%). "Такой значительный рост долларовой цены на жилую недвижимость на первый взгляд кажется непонятным и неожиданным,— говорит Константин Апрелев, президент РАН САВА.— Однако если принять во внимание изменение курсов валют за первый квартал, то получается, что рост цен в долларах фактически отражает изменение курса этой валюты по отношению к евро". Отметим, что если в апреле прошлого года средняя цена 1 кв. м жилья по Москве составляла $938, то в 2003 году — уже $1137.

Повышенный спрос на жилье послужил причиной для застройщиков пересмотреть свою политику ценообразования, как следствие, на первичном рынке практически не осталось квартир, где цена квадратного метра ниже $800. Новые предложения, где фигурируют квартиры в домах-монолитах на востоке Москвы, очень близко подошли к планке $1000 за кв. м, а на западных направлениях уже смело ее перешагнули

Вторичный рынок

Специалисты констатируют, что с начала года и по сегодняшний день активность рынка очень высока. "Если говорить о каких-то дефицитных секторах,— рассказывает Нина Кузнецова, директор департамента вторичного рынка жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН),— то на рынке складывается довольно стандартная тенденция. Как всегда, повышенным спросом пользуется самое дешевое жилье — это маленькие по площади однокомнатные квартиры в отдаленных районах. Нелишне будет напомнить покупателям, что если им предлагают квартиру по цене ниже $25 тыс., то стоит отнестись к такому варианту очень настороженно. Таких низких цен на рынке быть не может, а это значит, что с квартирой связана какая-то криминальная история. Реальность же такова, что сегодня цена жилплощади в самой дешевой панельной хрущевке на периферии с относительно удобным транспортным сообщением доходит до $1000 за кв. м. В целом для рынка характерна тенденция, которая наблюдалась несколько лет назад: сейчас гораздо выгоднее покупать двухкомнатную квартиру, чем однокомнатную". По данным аналитического отдела РАН САВА, в апреле в западных округах столицы однокомнатные квартиры в панельных хрущевках продавались в среднем по $1105 за кв. м, в восточных — по $1042 за кв. м., тогда как двухкомнатные соответственно по $1029 и $950 за кв. м. В категорию дефицитных попали однокомнатные квартиры в типовых панельных домах площадью около 35-37 кв. м.

Самые выгодные предложения в апреле были сосредоточены в районах, расположенных за Московской кольцевой автодорогой ($966 за кв. м) и на востоке ($1019 за кв. м). В этих же районах отмечены самые низкие цены на квартиры в панельных домах современных серий: $998 за кв. м. в районах, расположенных за МКАД, и $1035 за кв. м на востоке города.

Стабильный спрос сохраняется на жилье в домах серии П-44Т, возведенных в обжитых районах. Причем по престижной "панели" максимальный спрос смещается в пользу трехкомнатных квартир, имеющих просторные тринадцатиметровые кухни и эркеры. Что же касается политики продаж, то, скажем, цены на квартиры в границах одного района, расположенные в доме серии П-44 десятилетней давности постройки и в новых домах серии П-44Т, если и отличаются, то всего на $30-50 за кв. м.

Риэлтерам сегодня сложно удовлетворить заявки и на квартиры, расположенные в сталинских домах и дореволюционной постройки в таких районах, как Университетский, Арбат, Сокол. Несколько лет назад риэлтеры полагали, что новые монолитные дома составят такому жилью серьезную конкуренцию, но этого не произошло. Объясняется это очень просто. В столице сохраняется прослойка покупателей, которая не может позволить себе приобрести новую квартиру в элитном доме, но хочет жить в престижном районе. Цены подобных предложений высоки, однако покупателям удается сэкономить за счет небольшой площади квартир. В конце I квартала 2003 года была продана трехкомнатная квартира площадью около 100 кв. м в сталинском доме на Фрунзенской набережной за $310 тыс. Но это скорее исключение из правил, средняя цена продаж по городу в сталинских домах в апреле составила $1371 за кв. м — это на 5,23% больше, чем в марте (см. таблицу).

Большой популярностью пользуются квартиры в старинных домах, особенно если они расселены и не имеют коммуналок. В среднем сделки по таким квартирам заключаются по цене $1600-1800 за кв. м. Любопытный случай: неожиданно быстро нашелся покупатель на однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м в шестиэтажном доме дореволюционной постройки на Малой Никитской улице. За крошечную каморку он отдал $85 тыс. Четырехкомнатная квартира площадью 130 кв. м в старом трехэтажном особняке на улице Сивцев Вражек и вовсе была продана за $800 тыс. Отметим, что собственникам жилья в таких старых домах приходится вкладываться не только в ремонт своих квартир, но и в замену коммуникаций и реставрацию подъездов.

При общем повышении цен в апреле по сравнению с мартом текущего года на вторичном рынке жилья незначительно подешевели двухкомнатные квартиры в многоэтажных кирпичных домах. Так, на востоке цены стали ниже на 0,71% ($1122 за кв. м), на западе удалось выйти на нулевую отметку ($1594 за кв. м), в центре — дешевле на 5,67% ($1780 за кв. м). Существенное снижение цен произошло и на четырехкомнатные квартиры (7,91%), расположенные в центре, хотя цена среднего предложения была довольно высока — $2305 за кв. м.

Небольшие колебания цен в сторону понижения произошли и на квартиры в монолитно-каркасных домах, возведенных в последние годы. Так, на востоке города в апреле на 3,12% подешевели трехкомнатные квартиры ($1021 за кв. м). На западе падение цен (3,02%) коснулось однокомнатных квартир ($1091 за кв. м), трехкомнатные подешевели на 1,81% ($1194 за кв. м). В центре на 2,71% стали дешевле однокомнатные квартиры ($1366 за кв. м) и на 3,07% четырехкомнатные ($1704 за кв. м). Понижения цен на жилплощадь в домах-монолитах практически не было зафиксировано в районах-новостройках. Основная причина — ограниченное количество предложений.

Первичный рынок

Ситуация на первичном рынке жилья практически зеркально отражает ситуацию на вторичном рынке. Главное явление — дефицит дешевого жилья, продающегося на этапе строительства по цене до $750 за кв. м. По словам Дмитрия Кузнецова, директора департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН, в конце января этого года по цене около $730 за кв. м были проданы последние трех-четырехкомнатные квартиры в Люблине. Из недорогого панельного жилья в районах массовой застройки на рынке сегодня представлены единичные квартиры в Митине (серия И-155) по цене квадратного метра $735-750 и в Марьине в домах серии КОПЭ, но цена метра там уже $800.

Наталья Тихоновская, директор управления новостроек компании МИЭЛЬ, отмечает, что начиная с прошлого года альтернативой дешевому жилью в Москве стали квартиры в ближнем Подмосковье, где цены в зависимости от инфраструктуры находятся на уровне $500-700 за кв. м. В I квартале текущего года хорошо пошли продажи в панельных домах серии П-44Т, возводимых в Новопеределкине. Если в прошлом году наблюдались определенные сложности при реализации жилплощади по цене от $650 за кв. м., то в текущем году цены на квартиры в домах с высокой степенью готовности достигли $850-900 за кв. м. В некоторой мере повышение цен — результат застройки микрорайона и появление объектов инфраструктуры.

Относительно выгодные предложения жилья, возводимого по индивидуальным проектам, сегодня сосредоточены в Митине (микрорайон 8Б), где квартиры в малоэтажных домах продаются по цене от $930 за кв. м, и в Куркине, где в зависимости от стадии готовности дома можно подобрать квартиру по цене от $790 до $950 за кв. м.

По мнению Юрия Хлестакова, заместителя генерального директора компании "Русский дом недвижимости", в обжитых районах, где монолитные дома возводятся методом точечной застройки, спрос на жилплощадь очень высок в том случае, когда на раннем этапе строительства устанавливаются цены, не превышающие $1000 за кв. м.

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что при выборе жилья покупатель отталкивается не от стоимости квадратного метра, а от общей цены предложения. Наталья Тихоновская говорит, что в большинстве случаев клиент готов выложить за однокомнатную квартиру не больше $40-45 тыс., за двухкомнатную квартиру — до $60 тыс., а за трехкомнатную — до $70 тыс. В поисках реального для своего кармана предложения они уже готовы сместить приоритеты и поехать в любой район, где строится компактное жилье. Например, клиентов не отпугивает местоположение монолитно-кирпичного дома, который возводится в районе промзоны (скажем, рядом со станцией метро "Волгоградский проспект"), так как в нем есть дефицитные одно- и двухкомнатные квартиры. Специалисты отмечают, что неудовлетворенный спрос — это прежде всего результат непродуманной политики застройщиков, которые в домах эконом-класса проектируют квартиры увеличенного метража, и одна из причин того, что клиенты при покупке жилья вынуждены сделать свой выбор не в пользу монолита.

Меньше всего повышение цен коснулось элитного жилья, так как застройщики уже не первый год на раннем этапе строительства назначают в этом сегменте жилья в упреждающем порядке максимальные цены. О дефиците предложений можно говорить только в том случае, когда речь идет о домах, расположенных в удачном месте, в частности в тихом центре, и где жилплощадь продается по ценам, не превышающим $3000-4000 за кв. м. Планируя покупку жилья в элитном доме, большинство клиентов готовы заплатить $300-400 тыс., но риэлтерам сложно подобрать им хороший вариант, так как застройщики держат высокие цены и не спешат их снижать даже тогда, когда квартира долгое время не продается. К примеру, квартира площадью 170 кв. м. в новом элитном доме на Плющихе была выставлена на продажу осенью прошлого года, а реализована только в мае 2003 года за $770 тыс., что, кстати, на $30 тыс. дешевле от первоначально назначенной цены. В целом же в секторе элитного жилья с начала года цены фактически стоят на месте, а их незначительный рост (около 2%) наблюдается за счет эксклюзивных предложений, периодически появляющихся на рынке.

"Рост цен на жилье в апреле, скорее всего, стал наибольшим в этом году,— считает Константин Апрелев,— дальнейший ежемесячный рост будет менее значительным. Приобретение недвижимости в последние месяцы отражает стремление населения сохранить стоимость имеющихся денег и перевести их из долларов в другие активы".